Инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средние ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

В целом — 0%. Лидер роста — Новгород. Лидер падения — ХМАО. Москва подскочила на +2.2%, а Питер завалился на -4.3%. Если так и дальше пойдет пойдет, то в следующем году Питер может упасть ниже Московской области. Учитывайте эту тенденцию в своих планах, если таковые есть.

( Читать дальше )

На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. 

Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу на вторичном рынке жилья — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. 

Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года/

«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли. Этот формат стал широко распространен в крупных городах».

Объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.

( Читать дальше )

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

( Читать дальше )

ps вы все не так поняли – Силуанов А.Г. Правительство России рассматривает сценарии модификации программы льготной ипотеки.

Что было: Минфин РФ заявил об отмене льготной ипотеки по ставке 7% с 1 января 2023 года.

Ипотека на льготных условиях – это кредит на приобретение квартиры по ставке, ниже рыночной. В свою очередь, нерыночность применяемой ставки государство компенсирует банкам, предоставляя субсидии. Таким образом, в программе льготной ипотеки участвует государство.

По статистике, большинство квартир в новостройках приобретаются с использованием кредитных ресурсов. Около 20% покупателей оформляют семейную ипотеку, а остальные – льготную ипотеку с государственной поддержкой.

Почему программу решили отменить: Вынесенный на рассмотрение в Госудуму подготовленный Минфином РФ бюджет на период 2023 – 2025 гг. имеет дефицит. И довольно существенный, в одном 2023 году – 2,9 трлн рублей или 2% ВВП. Расходы увеличились за счет проводимой СВО, присоединение новых территорий, и где-то на предпоследнем месте расходы, связанные с программой «Льготная ипотека».

( Читать дальше )

Немного раскажу о мегастройке в Сочи и почему в ближайшие 10 лет это будет совсем другой город.

На волне вчерашнего одобрения министерством образования, строительства студенческого кампуса на 17тысяч человек, стоимостью 40 милиардов sochi1.ru/text/gorod/2022/12/08/71881688/, хочу расказать о инфраструктурных проектах города, только тех которые уже на слуху, спроектированы и по ним ведется работа.
Адлерский аэропорт, единственный международный хаб в стране, строительство терминала стоимость 20 милиардов rg.ru/2022/12/05/reg-ufo/vidy-na-more.html
Строительство 12 яхтенных марин стоимостью 1 трилион рублей sochi1.ru/text/economics/2022/11/18/71824724/
Строительство новой искусственной набережной, посредством искуственного создания територии в море на растояние до 500м и длиной несколько километров      grad-sochi.ru/2022/03/03/7230/
И все эти проекты приняты и строятся на фоне санкций и СВО в 2022 году
На очереди реализация 
Работ в рамках удаления железной дороги от моря в горы в районе Сочи стоимостью больше 1.4 трилиона рублей www.kommersant.ru/doc/4576951

( Читать дальше )

Ранее мы установили, что Москва является самым НЕвыгодным городом для инвестиций в недвижимость в России: 3,4% годовых с новостроек и 3,7% с вторичного жилья. Во многом это объясняется тем, что первичный рынок недвижимости Москвы перегрет.

Особенно сильно переоценен рынок элитной недвижимости. За 2022 год появилось сразу 12 новых элитных проектов против 6 в 2021 году. Согласно данным агентства Intermark Real Estate, сегодня продажи ведутся в 63 элитных ЖК — и цены на них подросли на 9% с конца 2021 года. Все это наложилось на внутриэкономическое и внутриполитическое положение РФ, а также на глобальный макроэкономический кризис и привело к: падению продаж на 48% за год и снижению общей суммы сделок на 23%. Решающим фактором падения спроса, конечно, стал массовый отток основных покупателей в другие страны.

Таким образом, московские элитные новостройки сейчас мало кому нужны. Сдать их в аренду сложно из-за низкой платежеспособности населения, а продать — только с серьезным понижением цены. Поэтому опытные инвесторы предпочитают сейчас зарубежные страны, открытые для российского капитала — прежде всего Турцию и ОАЭ. И если перспективы турецкого рынка пока вызывают сомнения, то данные по рынку ОАЭ, в особенности Дубая — все сомнения уничтожают. А в Москве до разрешения бушующего конфликта спрос на элитный сегмент не вернется.



Следите за актуальной аналитикой в нашем Телеграме

Коррекция в недвижимости развивается, где ждём дно?

Закопавшим состояния в бетон:








По итогам октября 2022 года число обращений на срочную продажу недвижимости в Москве и Подмосковье выросло почти на 52 процента. О том, что жители столицы бросились срочно избавляться от жилья, сообщили эксперты инвестиционно-финансовой компании «Сделка».

Октябрьский рост количества запросов на срочную продажу стал самым значительным в рамках помесячной динамики с января 2021 года. При этом показатель оказался на 20,7 процента ниже результата октября 2021-го, а в целом за десять месяцев 2022 года спрос на срочную продажу упал на 68,3 процента. Эксперты связывают рост числа соответствующих запросов в октябре с разными причинами: некоторые граждане хотят покинуть страну, другие потеряли работу или часть дохода, из-за чего не могут выплачивать ипотеку.

«И среднее время продажи выросло, и люди не готовы ждать своего клиента полгода, поэтому продают именно в срочном режиме. Инвесторы сегодня активно следят за такими предложениями именно из-за значительных дисконтов», — рассказал руководитель отдела продаж «Сделки» Иван Сухов. Если в 2021 году скидка при срочной продаже в среднем составляла 10-15 процентов, то в 2022 году дисконт может достигать 35 процентов.

( Читать дальше )

Всем привет!

Тут Авито меня закидал по-европейски красивыми домами в Сочи. Весьма интересные и современные дома, но смущает ценник.

Пример 1
Дом 380 м² этого года постройки на участке 8 сот. — 15 600 000 ₽

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня средние ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядит так:

Напомню, что за Ноябрь средний ценник по РФ упал на -1%. А за четыре дня Декабря подрос на +0.5%. Выглядит это странно. Видимо, Домклик почистил базу и статистика поплыла. Косвенно это предположение подтверждает резкое падение количества объявлений:

( Читать дальше )