Инвестиции в недвижимость

В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.

Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.

Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.

Обсудили эту тему в беседе на радио, где я озвучил тезисы, которые уже не раз звучали в этом блоге.

Если кратко, льготная ипотека, нацеленная на то, чтобы сэкономить нам деньги, в итоге просто перемещает их из наших карманов в карманы застройщиков. Сейчас, когда этот эффект в полной мере реализовался, это ощущают и сами застройщики, не могущие продать построенное.

Мой Телеграм-канал

Количество сделок с коммерческой недвижимостью в США резко идет на спад(Данные: Goldman Sachs Investment Research). Если не брать в расчет пандемию коронавируса, то количество новых сделок минимальное за 10 лет. Многие аналитики считают, что проблемы в секторе коммерческой недвижимости станут главным бенефициаром приближающегося кризиса.

Источник: https://t.me/s/take_pr

Следом за воскресным мониторингом недвижимости России, выкатываю еженедельный мониторинг предложения столичной и околостоличной недвижимости по данным Циана и Авито.

Смотрим графики:

В эфире традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. За три недели Мая рублевые ценники квартир в двадцати самых живых регионах изменились так:

Ребята на Сбериндексе обновили данные по недвижимости за Апрель 2023. Выкачал таблички и построил графики, показывающие соотношение хотелок продавцов и покупателей.

Смотрим первичку:

В среднем по стране, цены продавцов новостроек не сильно отличаются от цен реальных сделок. В Апреле разница составила 3%.

Но в Москве — совсем другое дело:

Собственно, достаточно открыть график за всё время одной очень известной компании, продукцию которой Вы и/или Ваши родственники, друзья и знакомые покупают часто, регулярно, а то и постоянно, даже если они не пьют газировку.

Предположим (хотя бы чисто гипотетически), что Ваши родители и родители Ваших родителей покупали бы на советские рубли доллары США по официальному курсу, а на них брали бы акции этой самой компании, которые вплоть до начала 80-х стоили не дороже 1 доллара, а до начала 90-х их можно было купить не дороже 2,5 долларов за акцию.

Предположим, у Вашей семьи было 60.000 накоплений в советских рублях… ну или ладно, пускай 30.000. Предположим даже, что меняли бы они их на баксы не по 70 копеек, а по 3 рубля.

Эта самая компания исторически почти всегда платила дивиденды ежеквартально, в среднем что-то типа 2% годовых, в некоторые годы 1,5%, в некоторые годы 3-3,5% годовых.

На сегодняшний день акции этой самой компании стоят что-то типа 60-65 ба

Флиппинг — это как бы мгновенная пересадка недвижимости из рук в руки с целью срубить бабла. Этот трюк стал настолько популярным, что уже нельзя назвать его секретным оружием инвесторов.

В общих чертах процесс выглядит просто: вы находите квартирку в не совсем «цветущем» состоянии, но в хорошем районе. Затем покупаете ее с приличной скидкой, накатываете ремонтную волну и продаете по рыночной цене. И ваш кошелек начинает радостно шуршать от счастливых денежек!

Для успеха в флиппинге вам нужно добиться до 30% прибыли. Но главное — не затягивать! В Москве, например, от момента покупки до продажи с красивым ремонтом проходит от трех до пяти месяцев. Это значит, что за год можно получить прибыль в районе 100-120% от вложенных денег! Просто бах-бах, и денежки ваши!

Конечно же, чтобы все сложилось и получилось, разница между ценой покупки и продажи должна составлять около 30-40%. Так мы покроем расходы на ремонт, налоги и другие неприятности.