Инвестиции в недвижимость

🏙 Я не приемлю идею приобретения жилой недвижимости как инвестицию, особенно если при этом «инвестор» использует ипотеку (в прошлом году было рекордное число сделок с ипотекой). На сегодняшний день сдача квадратных метров принесёт в лучшем случае 4—5% годовой доходности (в худшем доходит до ~3%), при этом никто не учитывает амортизацию квартиры (мебель, техника, страховка, ремонт после нежелательных квартиросъёмщиков и простои квартиры). По сути, вы зарываете свои деньги в бетон и получаете годовую доходность ниже банковского депозита. Конечно, мне можно возразить и скинуть график IRN, но то, что сейчас происходит на рынке недвижимости можно назвать двумя словами — мыльный пузырь. Спрос уменьшается, цена на квадратные метры взлетела до небес, ставки по ипотеке растут, предложений с арендой море, а доходы граждан падают, поэтому слушать очередную чушь от риелторов про ту зе мун в бетоне — смешно.

Единственное, что вас может заставить влезть в банковское рабство на 30 лет это отсутствие жилья (эту ситуацию хотя бы можно понять).

( Читать дальше )

Посмотрел свежее интервью с Дмитрием Григорьевым - генеральный директор компании Циан. 📱

Циан – сервис по покупке, продаже и аренде недвижимости с ежемесячной аудиторией более чем 21 млн человек.

В интервью Дмитрий рассказал про текущее состояние дел на рынке недвижимости, а также дал прогноз на среднесрочный и долгосрочный период.

Сделал короткую выжимку интересных моментов из интервью.

Итоги 2022 года 🏙

Количество сделок на первичном рынке в 2022 году снизилось на 16% по сравнению с 2021 годом. В Московском регионе падение на 19%.

Объём предложения, который вышел на рынок после мобилизации небольшой и уже вышел на плато.

Увеличился срок продажи квартиры на вторичном рынке с 2 месяцев до 3 месяцев.

Год в целом завершился неплохо. Ожидания были гораздо хуже, к тому же мы сравниваем 2022 год с аномальным 2021 годом.

Застройщики 🏠🏠 чувствуют себя неплохо благодаря поддержке государства.

Прогноз на 2023 год 📉

Спрос будет немного выше, чем в 2022 году.

При этом предложение стабилизируется из-за того, что количество объектов, вводимых на первичном рынке, будет постепенно снижаться.

( Читать дальше )

Вчера про недвижимость написал, комментарии порадовали))

1. Почему дарственная это минус?
Если у меня дарственная от отца на частный дом это чем-то хуже того что я сам купил? 

Объясню своими словами, как это я понимаю.

1. Безденежные сделки проще расторгнуть в суде.

Изучаем ГК РФ Статья 578. Отмена дарения.

Самое распространенное это дарение вместо оформления наследства — объявятся другие наследники, которые будут оспаривать дарение.


2. Если даритель попал под банкротство большой шанс что конкурсный управляющий откатит сделку.  

А если даритель юр лицо — банкрот потеряете купленную квартиру со 100% вероятностью.

3. Через договор дарения куча разных левых схем реализуется.

Понятное дело, что новая недвижимость дарится в основном для того чтобы вывести ее из обще семейной собственности. Но вот при покупке такой недвижимости вполне может оказаться что супруг, который не собственник, вложился на крупную сумму в ремонт и потраченную сумму он не против вернуть, а это суды. Оно вам надо?

( Читать дальше )

Да, да, именно в такой формулировке.

Что Вы забыли на форумах по инвестициям?

 

С чего вдруг он возник.

 

Совсем недавно я писал в своём блоге о некоторых тонкостях и деталях при инвестировании в жилую недвижимость, а кроме подобного и, наверное, облигаций, причём, с купоном, в первую очередь привязанным к движениям ключевой ставки, в России русским инвестировать, наверное, в принципе осталось не во что.

 

Первое при этом подавляющему большинству кажется на первый взгляд абсолютно простой «историей», где думать не надо абсолютно ни о чём, нет никаких ни тонкостей, ни деталей, которые могут устроить Вам легко и просто до -20% убытка вместо хотя бы тех же +4% или +7% годовых (в среднем аренда по Москве при долгосроке или краткосроке даёт такую «доху») хотя бы с сохранением некой суммы (если забить на инфляцию, временное дисконтирование из-за СВО, возможные простои и т.д.).

 

Что я увидел в каментах?

 

Люди, у меня только один вопрос: ВЫ ЧТО ВООБЩЕ ЗАБЫЛИ НА ФОРУМАХ ПРО ИНВЕСТИРОВАНИЕ? Нет, я не про конкретно только смарт-лаб, а про вообще. С таким подходом к финансам — уж как минимум.

( Читать дальше )

100 баксов пишет что все падает. Возможно что то и падает, но вменяемых предложений на том же авито и циане по нулям.

А все что появляется моментально уходит.


Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.

1. Цена за квадратный метр.

Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).

И таких квартир на рынке процентов 50%.


Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.

При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.


2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).

Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.

Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.

( Читать дальше )

Почитал аналитиков, все топят за крах московской недвижки — если не в рублях, то в долларах точно пойдет сильно вниз! Но если глянуть на чарт бетона, то не все так однозначно:


Если глянуть внимательнее, то там легко наблюдается классическая «пятиволновка» товарища Ральфа Эллиотта:



( Читать дальше )

По итогам Февраля, средние цены квартир (первичка+вторичка) в 20 самых живых регионах России изменились так:

В золоте цена снизилась на -2.8% до 27.6 грамма за 1 кв.м.

 

В нефти цена снизилась на -6.0% до 19.6 бочки Brent за 1 кв.м.

( Читать дальше )

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).

( Читать дальше )

Перспективы рынков недвижимости по мнению аналитиков Тинькофф Инвестиций.

В этом году альтернативные активы, в частности недвижимость, скорее всего, упадут в цене. Причины: рост процентных и ипотечных ставок, глобальная рецессия и замедление спроса на жилье. По данным Oxford Economics, в 18 развитых странах замедление роста цен на жилье  будет самым сильным с 2000 года. Речь идет о Канаде, Японии, США, Южной Корее, Австралии, Великобритании, ЮАР, а также странах Евросоюза. Причем в половине из них цены будут именно падать, а темпы падения будут сопоставимы с теми, что мы видели в 2009 году.

Россия: льгот уже не хватает 

В последние годы российский рынок недвижимости активно рос благодаря льготным ипотечным программам. Ипотека сейчас — главный драйвер спроса на рынке: доля сделок с такими кредитами на первичном рынке жилья достигает 70%. 

Весной 2020 года, в разгар пандемии COVID-19, когда спрос на новостройки сильно упал, государство запустило программу льготной ипотеки с целью поддержать застройщиков. В начале 2022-го программа должна была завершиться, но из-за нового кризиса ее продлили до конца года, а затем – до 1 июля 2024 года. Параметры ипотеки несколько раз менялись. 

( Читать дальше )