недвижимость

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» – рсбу/ мсфо
Общий долг на 31.12.2019г: 85,873 млрд руб/ мсфо 55,845 млрд руб
Общий долг на 31.12.2020г: 60,074 млрд руб/ мсфо 48,612 млрд руб
Общий долг на 31.12.2021г: 28,161 млрд руб/ мсфо 48,872 млрд руб
Общий долг на 31.03.2022г: 22,893 млрд руб

Выручка 2019г: 17,182 млрд руб/ мсфо 52,428 млрд руб
Выручка 1 кв 2020г: 3,212 млрд руб
Выручка 6 мес 2020г: 6,618 млрд руб/ мсфо 17,832 млрд руб
Выручка 9 мес 2020г: 12,157 млрд руб
Выручка 2020г: 17,118 млрд руб/ мсфо 42,300 млрд руб
Выручка 1 кв 2021г: 4,079 млрд руб
Выручка 6 мес 2021г: 7,419 млрд руб/ мсфо 20,342 млрд руб
Выручка 9 мес 2021г: 12,350 млрд руб
Выручка 2021г: 16,433 млрд руб/ мсфо 45,263 млрд руб
Выручка 1 кв 2022г: 3,649 млрд руб

Прибыль 2019г: 6,441 млрд руб/ Прибыль мсфо 2,793 млрд руб
Прибыль 1 кв 2020г: 3,318 млрд руб
Прибыль 6 мес 2020г: 4,561 млрд руб/ Прибыль мсфо 99 млн руб
Прибыль 9 мес 2020г: 6,227 млрд руб
Прибыль 2020г: 8,279 млрд руб/ Прибыль мсфо 3,118 млрд руб
Прибыль 1 кв 2021г: 2,949 млрд руб

Придумал модель быстрой сравнительной оценки стоимости имущества с учётом накопленной за срок владения инфляции.

1. Смотрим модальную зарплату в этом городе в год покупки.

2. Делим сумму покупки имущества на модальную зарплату в тот год.

3. Получаем значение Х — это стоимость имущества, измеренная в модальных зарплатах этого города на день покупки.

4. Считаем модальную зарплату в год продажи имущества.

5. Умножаем её на количество модальных зарплат, уплаченных за данное имущество в год его покупки (тот самый Х).

6. Получаем справедливую сегодняшнюю цену объекта с поправкой на инфляцию.

Жду одобрения или критики предложенной модели.

Иксы можно заработать не только на фондовом рынке или в крипте, но и в недвижке. 
Как и в фонде, интересные идеи не всегда очевидны.
Как и в фонде, есть риски.
 Показываю и рассказываю про двое апартов, всюду залезем, все увидим своими глазами. Кстати, я занимался этими объектами как риэлтор, один сдал в прошлом месяце.

0:00 Введение. Хрущевка (14 лет аренды по  25тыс) vs апарты (3.7мил, 2мил, 800тыс)

01:00 Первый объект. Апарты, метро Автозаводская. Где находится, нюансы локации, как и почему выбирали начинку, этапы ремонта, нюансы статуса нежилых помещений. Стоимость объекта, ремонта, за сколько сдается (посуточно и на длительный срок).

05:00 Второй объект. Апарты, метро Владыкино — Окружная. История бывших гостиниц, как менялась начинка в зависимости от потребности рынка. История апартов. Нюансы локации, ремонта и начинки. Как увеличить площадь с помощью нескольких балок. Отремонтированный или старый коридор? Гостиничный номер, офис или апарты? Стоимость объекта, ремонта, за сколько сдается (посуточно и на длительный срок).

Клиенты ВТБ увеличили спрос на жилищные кредиты после снижения ставок в конце апреля. За пять рабочих дней мая заемщики оформили около 18 тыс. заявок на ипотеку, что в два раза превышает результат последней недели апреля. Ежедневное количество заявок на кредиты по сравнению со второй половиной апреля увеличилось на 85% — до 3 тыс.

«Банку России удалось оперативно стабилизировать ситуацию на финансовом рынке. Снижение ключевой ставки в апреле до 14% существенно отразилось на общей стоимости розничных кредитов и позволило избежать длительной стагнации ипотечного рынка. ВТБ сегодня предлагает ипотечные кредиты по ставке даже ниже ключевой — от 13,9% в рамках стандартных банковских программ. В первую очередь, это „оживило“ сегмент вторичного жилья, где в период „заградительных“ тарифов сформировался отложенный спрос. Сейчас доля заявок на стандартные программы в структуре наших продаж составляет уже 50%, тогда как в апреле не превышала 30%. Также мы видим прирост числа заявок на ипотеку с господдержкой, ставка по которой была скорректирована до 9%. В результате, общий спрос на ипотеку в начале мая уже вырос практически вдвое. По нашей оценке, схожая динамика наблюдается и на рынке в целом», — прокомментировал вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

Рост цен на немецком рынке недвижимости продолжается с неизменным импульсом. Как сообщила во вторник Ассоциация немецких банков Pfandbrief (VDP), цены на недвижимость выросли на 8,8 процента в первом квартале 2022 года по сравнению с первым кварталом 2021 года, а это означает, что индекс цен на недвижимость ассоциации, к которому принадлежат наиболее важные немецкие финансисты в сфере недвижимости, вновь достиг нового максимума в 190,8 пункта (базовый 2010 год = 100 пунктов). Это означает, что рост цен снова ускорился по сравнению с 8,4 процента, измеренными в последнем квартале 2021 года.

Индекс основан на ежеквартальной оценке данных о сделках с недвижимостью от более чем 700 кредитных организаций, проведенной VDP. «Рынок недвижимости в Германии продолжает находиться на подъеме — и это несмотря на то, что пандемия все еще не закончилась и крайне тревожный экзогенный шок произошел с агрессивной войной России против Украины», — пояснил генеральный директор VDP Йенс Толккмитт. 

На рынке первички стали появляться предложения с ипотечной ставкой 0.1%, это даёт возможность купить квартиру с дисконтом. Для примера возьмем квартиру застройщика 3.14К со сдачей в 2023 году, которая при покупке с ипотекой 0.1% стоит 18620874 руб:

Первый взнос — 6620784 руб
Срок — 30 лет
Ежемесячный платёж — 34222 руб
Ежегодный платёж — 34222 * 12 = 410664 руб

Покупаем дальние ОФЗ, например 26230:

Сумма покупки — 5100000 руб
Текущая цена — 818 руб
Купон — 38.39 руб
Выплата купона — 2 раза в год
Налог на купон — 13% (0.87)
До погашения — 17 лет
Ежегодный купонный доход — 5100000 / 818 * 38.39 * 2 * 0.87= 416469 руб

Через 17 лет:

Купоны будут погашены по номиналу — 5100000 / 818 * 1000 = 6234718 руб
Остаток выплат по ипотеке — 34222 * 13 * 12 = 5338632 руб 

Итоги:

1. Ежегодный купонный доход покрывает ежегодные платежи по ипотеке
2. Через 17 лет погашение ОФЗ по номиналу позволит окончательно погасить ипотеку и ещё немного останется
3. Покупка квартиры обойдётся нам в 6620784 + 5100000 = 11720784 руб

В апреле средняя цена предложения на рынке новостроек класса масс-маркет выросла на 4.5%, преодолев психологическую отметку 200 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, средняя цена квадратного метра удвоилась за последние семь лет. Показатель составил 205,3 тыс. рублей за «квадрат». И это при том, что спрос в апреле «рухнул» повсеместно, как минимум, в 2 раза. Всего же сначала года рост составил уже более 10% (+20,200 рублей к м2).

При этом аналитики отмечают, что 61,6% от общего объема квартир, выставленных на продажу в этом сегменте, занимают объекты стоимостью от 160 тыс. до 220 тыс. рублей за квадратный метр. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 240 тыс. рублей за «квадрат», составляет 33,1% от всего предложения. А на долю квартир, цена квадратного метра которых составляет меньше 160 тыс. рублей, приходится всего лишь 5,3% от общего объема предложения.

По мнению большинства экспертов, цены на недвижимость в СПб снижаться не будут. Учитывая инфляцию и удорожание строительных и отделочных материалов, напротив, пойдут вверх. Эксперты прогнозируют, что рост цен может составить около 10–15% годовых. Уже в июне ожидается скачок спроса на новостройки соизмеримый тому, который наблюдался в Петербурге в марте, когда по итогам месяца спрос на новые квартиры вырос более чем на 30% относительно февраля. Это приведет к очередному кратковременному росту цен на новостройки. За июнь их средняя стоимость может увеличиться на 4-5%, а в отдельных проектах рост цен может составить 10-13%.

Основные причины:
1. Трёхмесячные рублёвые депозиты за 20% придётся забирать и перекладывать.
2. Ипотечные программы позволяют инвестировать с минимальными вложениями (нынче от 700 тыс. руб.) и годовой прибылью от 30% (далеко не каждый объект, тут без эксперта не обойтись, чтобы заработать наверняка максимальный процент ;) ).
3. Вышеуказанные инфляция + удорожание материалов.

Динамика за год:

По сообщению Zoom Property Insights,  в 1 квартале 2022 года в Дубае было заключено 20 539 сделок купли-продажи на сумму чуть более 55,5 млрд дирхамов. Это рекордный показатель с 2010 года. Аналитики считают, что такие высокие темпы роста  наблюдаются благодаря иностранным инвесторам.

Ата Шобейри, генеральный директор Zoom Property, комментирует: “Цены на объекты растут, увеличивается рентабельность инвестиций. Одна из причин – высокий спрос на недвижимость среди иностранцев. Многие начинающие инвесторы пришли на наш рынок благодаря Экспо-2020. Кроме того, привлечению интереса способствовали анонсированные недавно изменения в визовые программы”. 

Аналитики сообщают, что число российских покупателей на рынке недвижимости Дубая увеличилось более чем на 65% – РФ на пятом месте среди ведущих стран-инвесторов. Первые три позиции в рейтинге занимают Великобритания, Индия и Италия соответственно.