Избранное трейдера TI
Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.
Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%
С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.
Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.
Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:
После вчерашнего повышения ключевой ставки для многих интересными становятся высоколиквидные рублевые инструменты. Я уже несколько раз слышал о так называемых фондах ликвидности (они же фонды денежного рынка), и сегодня пришло время разобрать эту тему. Если интересны выводы, сразу листайте к самому низу.
Фонд ликвидности работает с операциями обратного РЕПО. Наиболее распространенный сценарий такой: Национальный Клиринговый Центр Мосбиржи (НКЦ), он же Центральный Контрагент (ЦК), хочет немедленно получить рубли для своих операций. У него есть ОФЗ (или другие облигации, но такое бывает реже), он отдает их фонду в залог, а получает кредит в рублях. Фонд получает проценты (не сразу, а в конце соглашения), НКЦ получает рублевую ликвидность, а также продолжает получать купоны с облигаций, которые находятся в залоге. Ставка кредита примерно соответствует ключевой ставке ЦБ РФ.
Если хочется больше узнать про сделки РЕПО, советую три статьи, из них общее представление сложить можно:
journal.open-broker.ru/investments/denezhnyj-rynok-moskovskoj-birzhi/
В недавнем интервью сооснователь PNK rental Александр Дубровин намекнул, что 2 объекта закрываемого фонда уйдут известной управляющей компании. Возможно, учитывая большой навес кэша в структуре, это будет фонд связанный со Сбером «Арендный бизнес 7».
В марте уже появлялись сообщения о планируемых приобретениях в этот фонд. Напомню, на счетах Арендного бизнеса 7 скопилось 58 млрд. руб., при этом недвижимости в фонде сейчас только на 6.5 млрд. Если эти предположения и сообщения подтвердятся, то по грубым оценкам, в фонд войдет 4 новых объекта общей стоимостью 13.5 млрд.
Телеграм Рентный доход
Покупка комплекса «Киевское, 22»
Покупка комплекса «PNK Park Медведково»
Интервью