Избранное трейдера TI

по

Денежная нагрузка при покупке квартиры в ипотеку под сдачу

Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:



( Читать дальше )

Фонд ликвидности вместо накопительного счета

    • 16 августа 2023, 22:03
    • |
    • Lidte
      Smart-lab премиум
  • Еще

После вчерашнего повышения ключевой ставки для многих интересными становятся высоколиквидные рублевые инструменты. Я уже несколько раз слышал о так называемых фондах ликвидности (они же фонды денежного рынка), и сегодня пришло время разобрать эту тему. Если интересны выводы, сразу листайте к самому низу.

Фонд ликвидности работает с операциями обратного РЕПО. Наиболее распространенный сценарий такой: Национальный Клиринговый Центр Мосбиржи (НКЦ), он же Центральный Контрагент (ЦК), хочет немедленно получить рубли для своих операций. У него есть ОФЗ (или другие облигации, но такое бывает реже), он отдает их фонду в залог, а получает кредит в рублях. Фонд получает проценты (не сразу, а в конце соглашения), НКЦ получает рублевую ликвидность, а также продолжает получать купоны с облигаций, которые находятся в залоге. Ставка кредита примерно соответствует ключевой ставке ЦБ РФ.

Если хочется больше узнать про сделки РЕПО, советую три статьи, из них общее представление сложить можно:
journal.open-broker.ru/investments/denezhnyj-rynok-moskovskoj-birzhi/



( Читать дальше )

Отвечу на вопросы по рынку

    • 26 июля 2023, 16:26
    • |
    • ator
      Популярный автор
  • Еще
В честь подхода к нижним целевым уровням 3080-3226 отвечу на вопросы по рынку

Лайк приветсвутестся

2666

    • 26 мая 2023, 14:04
    • |
    • ator
      Популярный автор
  • Еще
Цель поставленная  на 2060 и ниже — 2666 — реализована.
В честь выполнения таргета отвечу на вопросы по рынку.


Лайк приветствуется. Погнали

Фонд «Арендный бизнес 7» перспективы

В недавнем интервью сооснователь PNK rental Александр Дубровин намекнул, что 2 объекта закрываемого фонда уйдут известной управляющей компании. Возможно, учитывая большой навес кэша в структуре, это будет фонд связанный со Сбером «Арендный бизнес 7».

В марте уже появлялись сообщения о планируемых приобретениях в этот фонд. Напомню, на счетах Арендного бизнеса 7 скопилось 58 млрд. руб., при этом недвижимости в фонде сейчас только на 6.5 млрд. Если эти предположения и сообщения подтвердятся, то по грубым оценкам, в фонд войдет 4 новых объекта общей стоимостью 13.5 млрд.

Телеграм Рентный доход


Покупка комплекса «Киевское, 22»
Покупка комплекса «PNK Park Медведково»
Интервью


Риски и возможные просадки ВФ-СИ арбитража

Всем привет!
А давайте накануне новой рабочей недели обсудим вот что:
Последнее время многие стали обращать внимание на неэффективную бэквордацию в Доллар-СИ
ну и возможность ее «эксплуатировать» через бэтта-нейтральную пару USDRUBF-SIH3 
навскидку как бы все просто:

Риски и возможные просадки ВФ-СИ арбитража


входи по -800 выходи по -400, ГО кроссмаржируется до максимального из (СИ/ВФ), рыночный риск вроде как отсутствует, доходность трёхзначная...

НО!!!...
какие мы тут не учли риски??? вопрос залу

1. не стоит забывать про фандинг и его влияние на потенциальную доходность.

Риски и возможные просадки ВФ-СИ арбитража
С начала периода бэквордации 09.02, отрицательный фандинг сожрал уже свыше 500 пп профита


2. -800 пунктов это конечно уровень, но мы видели и -5700, «знатоки» скажут, ну а какая разница, ведь вариационку как-нибудь удержим, а на экспирации, через 18 дней все равно сойдется (ну или «конвертировать» ВФ в СИ по заявлению можно) и доходность тогда составит 800/12000*365/18=135% годовых.

Все как бы так, но, сука, фандинг при таком развитии событий ляжет на максимальную планку в 0.35% и за 13 сессий сожрет до 4 руб (4000пп, при прибыли в 800)!!!

Так что при максимально неблагоприятном стечении обстоятельств, и 100% загрузкой депо,  можно за полмесяца утратить свой депозит полностью, а на КПУР даже остаться должным брокеру, казалось бы в безрисковой стратегии....

p.s. Вы спросите, Сергей Анатольевич, так Вы же сами, несколько месяцев назад, тут, рекомендовали что-то подобное и будете правы...

но в тех проектах арбитраж происходил через покупку фьючерса с одновременной продажей заемного доллара по ФИКСИРОВАННОЙ ставке и возможностью исполнения обязательств в руб в случае блокировок НКЦ.

Ставка заемного доллара примерно 5-10% годовых (пусть даже 36% — если суборд), при этом освободившиеся рубли можно еще и куда-то приткнуть попробовать и их уб точно хватит вытянут любую вариационку и внезапное увеличение ГО

а во что нам обходится фандинг??? 45-87% годовых в период строгой бэквордации — как бы, казалось нестрашно, НО!!

тут еще срабатывает ловушка плеча, ведь экспозиция на доходность к ГО у фандинга мультиплексируется в разы....

в итоге мы получаем вроде как мегадоходный проект, но по сути с отрицательным матожиданием, сильно отрицательным, ИМХО


upd: простыми словами фандинг это площадь вот этой фигуры деленная на число периодов усреднения 10 сек с 10-00 до 18-50 — это в %, дальше умножаем на курс 
Риски и возможные просадки ВФ-СИ арбитража


Риски и возможные просадки ВФ-СИ арбитража
пример вчерашний, чем ближе к клирингу тем точнее прогноз, за 2 часа уже ясен масштаб бедствия обычно

Все мои материалы по этой теме на смартлабе, см по ссылке


Отвечу на вопросы по рынку

    • 17 февраля 2023, 14:05
    • |
    • ator
      Популярный автор
  • Еще
Продолжаем рубрику. Погнали

t.me/ATOR_INVEST


Какой монитор выбрать для глаз при круглосуточной работе?

Какой монитор выбрать для глаз при круглосуточной работе?
С таким вопросом я обратился к вам и мне поступило огромное количество комментариев. По сумме комментариев я так и не понял, какой монитор мне надо купить, но я согласился с тем, что мне надо сделать следующее:

1. поменять освещение в кабинете (у меня сейчас тусклое), измерить можно прогой sensor multi tool, должно быть не менее 300люкс
2. заменить пестрые сине-голубые обои на что-то потеплее
3. поставить увлажнитель, капать увлажняющие капли
4. делать регулярную зарядку для глаз
5. уменьшить яркость монитора
6. купить специальные очки для монитора
7. массажер для глаз
8. поставить программму f.lux

По поводу монитора, что рекомендуют люди:
👉IPS матрицу
👉Монитор без ШИМ управления подсветкой, рекомендуют Flicker Free (без мерцания)
👉Частота монитора не влияет на работу с текстами

Че советуют:

( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW
Новый дизайн