История, после которой вам захочется стать рантье и чилить на пляже. Складшот Парусян был обычным офисным планктоном, также он спекулировал фьючерсами на бирже в свободное от работы время. А офис его компании находился напротив огромного складского комплекса, и он видел, как ежедневно множество фур привозило и увозило ещё большее множество коробок. И подумал он, что быть владельцем недвижки прикольнее, чем торговать на бирже фьючерсами, так что решил инвестировать в недвижку — фонды Паруса, что он стал делать регулярно с мая 2023 года. Получилось ли у него обогнать рынок?

Это вымышленная история на основе бэктеста. Все совпадения случайны, а пополнения портфеля вымышлены. Фонды Паруса настоящие.

История началась в далёком мае 2023 года, когда ещё фонды недвижимости не стали мейнстримом. От своего друга Фиксослава МинфиноваСкладшот Парусян узнал, что есть любопытные фонды недвижимости, они же ЗПИФы, доступные квалифицированным инвесторам, и доходность по ним обещают весьма неплохую даже по сравнению с ОФЗ. Складшот Парусян статус квала имел благодаря тому, что приторговывал на Мосбирже, и оборотов в своё время хватило.

Вспомнил вчера Иммануила нашего… Канта

Иммануил Кант однажды сформулировал мысль, которая пережила эпохи и до сих пор звучит пугающе точно: меня поражают две вещи — звёздное небо над головой и нравственный закон во мне.

Он говорил не о морали как наборе правил и запретов. Он говорил о внутреннем ограничителе, о том тихом голосе, который удерживает человека от шага за грань — даже тогда, когда никто не смотрит и формально «можно». Именно этот нравственный закон: делает возможным сосуществование людей; удерживает цивилизации от распада; позволяет человеку оставаться человеком, а не простой реакцией на стимул. 

Парадокс в том, что этот закон не универсален в его проявлениях. Каждый человек интерпретирует его по-своему. Отсюда конфликты, непонимание, расхождения во взглядах. Но само его наличие — критически важно.

Однако, интересно другое. Стоит человеку попасть в среду, где нет прямых социальных последствий его решений и действий, где решения принимаются в одиночестве, где ошибки не наказываются сразу, а искушение велико — этот внутренний закон начинает давать сбои.

Дисклеймер: статья написана автором блога на основе интервью с Вадимом Еприцким, бизнесменом, автором детских психологических игр 

Эту картину видел каждый. Улица, грязный тротуар. Ребёнок закатывается в истерике, и никто не может понять причину. Что случилось? Он не может объяснить — в три года, в пять, даже в семь лет дети часто не понимают, что именно происходит у них внутри.

Родители начинают перебирать варианты:

 

«Тебе больно? Хочешь есть? Обидел кто-то?».

Ребёнок плачет сильнее. Попытки успокоить не работают. Через десять минут взрослый срывается:

 

«Прекрати орать!».

Вечером грызёт вина: опять сорвался, опять не сдержался. А завтра всё повторится.

На маркетплейсах тысячи «развивашек» — мемори, пазлы, игры на логику. Но почти нет игр, которые учат распознавать эмоции и говорить о них. Нет инструментов, которые помогают детям понять:

Пост № 2

Сильные уровни — это края движения. В середине рынок вам не платит.

Большинство трейдеров ищут вход там, где «понятно». Где цена уже прошла путь, где движение выглядит логично и где возникает ощущение безопасности. Однако, это ощущение и есть главная ловушка. Потому что рынок платит не за ваши логику и уверенность, а за риск, принятый в правильном месте.

Сильный уровень — это не линия на вашем графике. Это край движения, граница, за которой рынок уже не может продолжать делать вид, что всё идёт по плану. Именно там цена раньше останавливалась, резко разворачивалась или, наоборот, выстреливала так, что мало никому не показалось в тот момент. Это не точка. Это зона, где рынок принимал решение – и принимал он его достаточно «громко».

Swing highs и swing lows – это не просто «пики» и «впадины», а те уровни, где цена заканчивает движение и принимает решение дальше двигаться или разворачиваться. Эти уровни (в дальнейшем, если будет встречаться термин «уровень», можете смело читать его, как «зона», ибо это более корректно) используют, чтобы определить основные тренды, развороты и зоны поддержки/сопротивления на графике.

В 2025 году можно было потерять на российском рынке акций, но заработать на металлах

Как пример — Палладий вырос на +72% в долларах, а платина +95%

Полгода я нахожусь в базе данных Центрального Банка Российской Федерации о случаях и попытках осуществления переводов денежных средств без добровольного согласия клиента. За это время изменил точку зрения на деньги, труд и финансовую систему. Прежде хочу рассказать, как попал в такую ситуацию и насколько трудно быть отключённым от онлайн-платежей.

Начало

Я работал веб-разработчиком на иностранную компанию, контрактор, получал заработную плату в криптовалюте. В один неудачный день решил обменять честно заработанные деньги на криптобирже, деньги поступили на счёт в ООО «ОЗОН Банк». На следующий день счёт в ООО «ОЗОН Банк» был заблокирован, через пару дней в АО «Т-Банк». Заблокировали не только банковские счета, но и доступ к брокерскому счёту и ИИС.

Все мои средства были в Т-Банке, я являлся ярым сторонником цифровых платежей, наличку не носил. Представьте, из всех денежных средств у вас только банковская карта, друзей в городе нет, родные в нескольких сотнях километров, до Москвы тоже несколько сотен километров, блокируется карта, а с ними и все деньги. Я был в панике, у меня не было денег даже на оплату общественного транспорта. Позвонил в Т-Банк, мне предложили приехать в офис и забрать деньги из кассы. Офис один, в Москве.

Транспортное машиностроение редко оказывается в центре внимания инвесторов, но, как показывает 2025 год, в этом секторе формируется одна из наиболее структурных историй роста.

Во время вебинара Московской Биржи и Группы Синара [презентация — по ссылке] особый акцент был сделан на работе ведущего машиностроительного российского холдинга “Синара-Транспортные Машины”, который в том числе производит и обслуживает всем нам известные “Ласточки” (которые в импортозамещенном варианте называются “Финист”.

Предварительные финансовые результаты холдинга “Синара-Транспортные Машины” по итогам 2025 года

Выручка СТМ в 2025 году ожидается на уровне 114 млрд рублей, фактически сохраняя планку прошлого года – несмотря на то, что инвестиционная программа РЖД откатилась к уровням 2022 года.

Максимально полезный эфир про коммерческую недвигу провели вчера с основателем Simple Estat https://simpleestate.ru/ Никитой Корниенко.

Ему 31 год, мне лично понравилось как и что он говорит.
Он работал в Goldman Sachs в России, у них был портфель недвижимости на миллиарды долларов, цель была зарабатывать ROE 25% в долларах. Он решил делать этот бизнес самостоятельно и занимается им уже 7 лет.

Как это устроено? Под каждый объект недвижимости формируется свое акционерное общество. Обыкновенные акции полностью принадлежат Симпл Эстейт, а вот префы полностью принадлежат инвесторам, а устав предусматривает все имущественные права только на префы. Рентный доход выплачивается в виде дивидендов только на префы. Сам SimpleEstate денег в объектах не держит, все уходит инвесторам.

Спросил его чем лучше ЗПИФов?
👉большая гибкость и скорость принятия решений чем в ЗПИФах
👉работа с объектами стоимостью 0,1-1 млрд, дешевле объекты, выше доходность
👉расходы АО меньше чем у ЗПИФа

📈Никита рассказал, что есть примеры где они заработали 35-45% годовых (в основном этот рост за счет подорожания объекта достигается).
📉Но есть примеры где текущая фактическая доходность низкая (например 6%), потому что договор аренды составлен так, что пока магазин под арендой раскачивается, арендный поток растет медленно и выходит на плато через 3-4 года
📈Я конечно понял, что основной пик доходности инвесторы получат, когда ставки улетят

Что по железобетону? У меня за последние 2 месяца есть большие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 761 тысячу рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Вчера писал про последние обновления.

⏳ Предыдущий срез был 8 октября.

Фонды недвижимости занимают 9% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 10,7%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже больше. Буду увеличивать целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть пост про него. Докупил 10 штук.

В последнее время на рынке биржевых фондов недвижимости произошли важные изменения, так что постарался их отразить в таблице. По структуре особых изменений не было, разве что сделал дубль названия в последнем столбце, чтобы было удобнее смотреть. Самое главное — добавил больше фондов.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.