Я уже делал краткий разбор  по данной теме. Сегодня же разберем то, какое влияние рост НДС может оказать на конкретные сектора и экономику в целом.

📈 Минфин предложил повысить ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с20% до 22% с 1 января 2026 г. Одновременно власти планируют оставить льготную ставку этого налога в 10% на социально значимые товары (продукты, лекарства, детские товары) и снизить порог для применения упрощенной системы налогообложения: с60 млн до 10 млн руб. На первый взгляд ничего серьезного, но для рынка и для инвесторов такие перемены имеют важное значение.

☝️ Что такое НДС и зачем он нужен
НДС — это косвенный налог, который заложен в цену товара или услуги. Формально его платят компании, но фактически он ложится на плечи конечного потребителя. Именно поэтому мы чувствуем любые изменения ставки НДС сразу: в магазине, заправке или при покупке билета на поезд или самолет.

Для бюджета НДС — один из главных источников дохода. Его собираемость высока, а поступления стабильны. В последние годы доля этого налога в консолидированном бюджете колебалась в районе 20%. По сути, это денежный фундамент, на котором держится значительная часть государственных расходов.

👀 Группа ЛСР первой выдала операционные результаты за 2 квартал, которые нам интересны для оценки масштаба бедствия в секторе.

🏠 Число продаж в метрах сократилось более чем вдвое год к году и на 26% кв/кв. Хуже чем сейчас было только во 2 и 3 кварталах 2022 года (начало СВО и мобилизация).

💵 В денежном выражении продажи тоже рухнули вдвое г/г и на 34% кв/кв. Как видите, цифры сопоставимы. Это говорит о том, что цены почти не падают, даже в условиях сжимающегося спроса. Небольшое снижение началось лишь во 2 квартале.

❌ Несмотря на такой спад, государство не торопится вводить новые льготные программы, как это было раньше. Вызовов для бюджета и без того сейчас хватает. Поэтому, надеяться на быстрое восстановление пока не приходится.

🏦 Доля ипотеки в структуре продаж уже не столь значительная, но почти половина сделок проходят с помощью банка. Согласно статистике «Домклик» доля льготных ипотек в Сбере достигла 85,8% в мае этого года. При таких ставках рыночная ипотека стала заградительной. В других банках картина, скорее всего, схожая. А значит, причина снижения спроса предельно ясна и способ его вернуть — тоже. Ждем действий ЦБ.

На фоне кризиса, охватившего строительный сектор, результаты ЛСР выглядят неожиданно сильными. Выручка выросла на 1,3% г/г, а прибыль осталась на прежнем уровне. Как удалось добиться такой устойчивости и нет ли здесь подвоха? Давайте разбираться!

📊Напомню , что новые продажи (заключенные контракты) в 2024 году в денежном выражении упали на 24%. Заключенные контракты — это опережающий выручку показатель, так как сделка может состояться еще до ввода объекта в эксплуатацию. А признание продажи в выручке произойдет только по факту раскрытия эскроу-счета. Собственно для этого и был придуман механизм эскроу, с целью защиты покупателя от рисков и недобросовестных действий девелопера. Получается так, что спад выручки у ЛСР может быть еще впереди. Если ЦБ не снизит ставку достаточно сильно и ипотечный рынок не оживет, 2025 год может удивить уже в худшую сторону.

🏗 Я, кстати, в марте приобрел еще один объект недвижимости на хороших условиях (не стоит верить только тому, что пишут на сайтах застройщики, лучшие сделки заключатся ножками).

В отличие от Эталона, который пока неплохо справляется  в трудный период, благодаря более низкой доли ипотечного спроса, у ЛСР дела обстоят гораздо хуже. Мы видим не просто замедление, а настоящий провал в продажах, окончательную глубину и продолжительность которого сложно спрогнозировать.

✔️ По итогам 2024 года продажи сократились на 40% в квадратных метрах и на 24% в денежном выражении. Рост цен помогает немного сгладить ситуацию.

✔️ В 4 квартале продажи в метрах рухнули на 45% г/г. А в деньгах на 32%. В начале 2025 года ситуация, скорее всего, будет не лучше.

✔️ Очень слабо показал себя основной регион деятельности ЛСР — Ленинградский. В Москве продажи даже выросли, причем, как в рублях, так и в метрах! Не исключено, что в дело вмешалось не только снижение спроса, но и цикличность ввода объектов.

✔️ Доля ипотечных сделок составила 69%. Это меньше, чем в 2023 году(76%), но все еще очень много. Особенно в сравнении с тем же Эталоном. В 4 квартале отмена льготной ипотеки и высокие ставки сделали свое дело — доля ипотечных продаж сократилась до 44%.

Отмена льготной ипотеки больно ударила по девелоперам, работающим в сегменте масс-маркета, где этот банковский продукт пользовался спросом. И если Эталону пока удалось избежать провала продаж , то отчет ЛСР за 3 квартал стал очень показательным в плане того, что ждет застройщиков с большой долей льготной ипотеки.

📊 О чем нам говоря цифры?

📉 Продажи в метрах рухнули в 3,3 раза г/г.

📉 Продажи в деньгах упали в 2,6 раз.

📈 Рост цен, продолжающийся несмотря ни на что, сгладил провал, но не сильно. Застройщики продолжают удерживать цены на высоком уровне, благодаря снижению предложения. Это частично облегчает финансовое положение компаний в непростой период.

❗️Доля продаж с использованием ипотеки упала с 76% годом ранее до 59%.

👉 С текущей ставкой рыночная ипотека стала неподъемной для большинства населения. Сохранить какие-то продажи застройщикам помогает семейная ипотека, а также новыепрограммы рассрочки, которые они активно внедряют.

💸 Но, спрос — это только одна сторона медали. С ростом ставки дорожает и проектное финансирование. Влияние этого фактора мы сможем оценить после выхода финансовой отчетности.

Вслед за Самолетом и Эталоном, операционные результаты за 1 полугодие 2024 опубликовал и ЛСР. И если первые два девелопера продемонстрировали ударный рост, то кЛСР есть вопросы.

📈 Продажи по итогам 2 квартала выросли на 31,7% г/г, а по итогам полугодия на 28,3%. На первый взгляд, все отлично, но это только в денежном выражении.

📉 В кв. метрах продажи выросли на 1% г/г во 2 квартале и снизились на 2,9% по итогам полугодия! Ажиотажный спрос не помог ЛСР продать больше площади, а выручка подскочила только благодаря росту цен.

🧮 Компания не публикует цены реализованных квадратных метров, но их несложно посчитать самостоятельно, поделив продажи в деньгах на продажи в площади. Итого получаем, что средняя цена во 2 квартале составила243,2 тыс. рублей за кв. метр. Годом ранее эта цифра составляла 186,4 тыс. рублей. Итого, цены за год выросли более чем на 30%! Не исключено, что это и есть причина снижения спроса. Ведь у конкурентов цены росли не так сильно. У Самолета #SMLT на23% г/г, а у Эталона #ETLN (в жилой недвижимости) на22%.

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

Когда мы разбираем компании из одного сектора, стараемся найти лучшего игрока с хорошим потенциалом роста и основную ставку делаем на него. Сегодня предлагаю проанализировать сектор застройщиков, оценить, какие там произошли изменения и определить потенциального лидера на текущий год.

❌ К сожалению, компания ПИК #PIKK перестала публиковать данные о себе с 2022 года, поэтому нет возможности проанализировать ситуацию у данного застройщика.

❗️ Компания ЛСР #LSRG отчеты публикует, но в прошлом году ущемила права миноритарных акционеров. Напомню, ранее выкупленные акции с рынка были распределены между менеджментом, вместо погашения. Таким образом, вместо выплаты дивидендов в прошлые годы часть прибыли тратили на выкуп акций, которые в итоге достались ограниченному кругу лиц.

☝️ Не совсем добросовестное поведение компании было косвенно подтверждено в середине января, когда стало известно, что ЛСР выкупила собственные акции у компании Арсагера по цене 1260 руб., что было существенно выше рынка (724 руб.). Оферту остальным миноритариям пока не выставляли. Такие действия эмитента снижают доверие и интерес к его бумагам, поэтому, я компанию убрал из вотч-листа.

Сегодня мы поговорим об акциях застройщика, который некогда был очень популярен среди дивидендных инвесторов, но затем прилично подпортил свою репутацию. Речь пойдет о Группе ЛСР. И начнем мы с отчета  за 6 месяцев 2023 года.

📈 Выручка выросла на 14,4% г/г, EBITDA на6,5%. Конъюнктура рынка жилой недвижимости в 1 полугодии была неплохой. Льготная ипотека работает, а спад продаж в начале года был компенсирован вторым кварталом.

❓А вот к остальным статьям доходов начинают появляться вопросы. Операционная прибыль сократилась с 16,5 млрд руб. годом ранее до 12,8 млрд руб. А прибыль на акцию и вовсе упала с 76,4 до 17,9 рублей. Попробуем разобраться в причинах происходящего.

📉 Во-первых, надо отметить увеличение себестоимости, которая растет опережающими темпами (+25,4% г/г). С чем это связано компания не раскрывает. Скорее всего, сложился комплекс факторов из повышения заработной платы, роста цен на стройматериалы и необходимости давать дисконты при продаже. Во-вторых, подросли коммерческие расходы. А еще, компания отразила убыток от выбытия одного из дочерних предприятий. Все в сумме привело к значительному падению прибыли на акцию.

В сегодняшнем видео разберемся, в какой фонд перешли склады из фонда ПНК-Рентал. Какие есть нюансы при анализе ЗПИФов на недвижимость и что происходит в акциях ЛСР?

В воскресенье в проводили большой вебинар по рынку, прикладываю нарезку интересных моментов.

Таймкоды:

00:00 — Приветствие и дисклеймер
01:12 — Ситуация в ЛСР
08:25 — Фонды недвижимости
09:41 — Кому продали активы ПНК-Рентал?
13:30 — Ответы на вопросы

Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: Telegram, Вконтакте, Дзен, Смартлаб