Алексей Терновский, относительно самого исследования оно не закончено, выводы не сделаны, гипотезы не высказаны. Просто констатация некоторых разрозненных фактов. Под каждой картинкой словами написали, что на ней изображено и назвали это исследованием. 

Меня конкретно тригернула шаблонная фраза которую я процитировал которую все друг у друга копипастят вообще не вникая в происходящее. 

1. Застройщики работают через проектное финансирование.
   Банк открывает застройщику кредитную линию под обеспечение будущих продаж (средства дольщиков на эскроу-счетах). Эти кредиты выдаются из депозитных ресурсов банка — фактически, под залог «будущих квадратных метров».

2. Льготная ипотека удерживает спрос на первичку.
   Даже при падении реального платежеспособного спроса банки через программы господдержки продолжают обеспечивать доступность кредитов для покупателей новостроек. Это подогревает цены на первичке, несмотря на общую стагнацию доходов населения.

3. Механизм резервирования заставляет банки поддерживать высокие цены.
   Чем ниже цены на первичном рынке, тем меньше залоговая стоимость проектов и тем выше риски невозврата кредитов для банков. Поэтому система заинтересована в поддержании номинально высоких цен — это улучшает показатели балансов и снижает потребность в дополнительных резервах.

4. На вторичке таких рычагов нет.
   Там нет проектного финансирования и «льготки», а спрос формируется живыми деньгами. Поэтому вторичный рынок быстрее отражает реальное состояние экономики и снижается или стагнирует при росте ставок.

Таким образом, разрыв между первичкой и вторичкой — следствие институциональной поддержки цен на уровне банков и государства, а не рыночной динамики спроса и предложения.