LogikoMen, Представленные инвест расчёты достаточно пессиместичны (процентов на 10-18 ниже реальных значений). Доходность посчитала при загрузке 47%… реальная загрузка отелей 4 и 5 звёзд в Анапе и Сочи ~65%.

Про стройку и «остаться без недвижимости» — только Фз с эскроу счетами.

И по поводу сдавать самому: normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com
Прочитайте и поймёте, что это уже в прошлом

Ярослав, ну про это я и пишу: если были в Алеане на Мацесте (а это как раз четвёрка), то знаете цены и видели какая там загрузка.
А теперь зная цены на проживание и загрузку очень просто расчитать валовую прибыль с номера. Далее вычитаем расходы, вознаграждение отельера, убираем опцию оллинклюзив (18%) — итого по Алеану 45% от валовой прибыли это чистый доход инвестора. Если все правильно расчитать, то цифра будет в районе 3 — 3,3 млн ₽ за календарный год.

За границей может быть и лучше… но такие цифры и рентабельность можно получать в РФ

Ярослав, смысл статьи в этом и есть: всю темную и серую зоны перекроют (так как контролировать поступление налогов от всех будет проблематично).
Перекроют кислород посуточникам, уже принят закон normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com существенно усложняющий жизнь маленьким апарт отелям и гостевые домам… да, сейчас их трогать не сильно будут, но когда все строящиеся четвёрки и пятёрки построят и запустят… тогда и начнут с ними борьбу.

👆 и станет как в продуктовом ритейле (когда буквально за 5-7 лет Магниты и Пятерочки задушил всю локальную розницу). Этот же сценарий прослеживается и в гостиничном бизнесе: будут Космос, Алеан и Азимут, которые будут контролировать 90% рынка.

А по поводу Нью Васюков — чем Красная поляна, например хуже того же Куршавеля, Церматта, Санкт-Морица? При этом цены там в 3-4 раза выше

Ярослав, про готовое, да 5-8% рентабельность любой готовой недвижимости независимо от города… но про 20% от пассива на котловане в миллиониках — таких вариантов что то я не видел, поэтому и спрашиваю: не абстрактно, а на конкретном примере… Потому что даже по Черноморскому побережью с рентабельностью 16-20% уже единичные варианты… основная масса стартов продаж сейчас от 13-14% рентабельности… в Питере, Москве апарт отели с ноунейм отельерами (так как строек с известными отельерами нет) стартуют от 12% рентабельности

Ярослав, а где на коммерческой недвижимости в городе миллионнике можно иметь рентабельность ~ 20%??? (При этом ничего не делая)?
Стало очень любопытно

Ярослав, всё так… но, люди едут отдыхать в Сочи и Анапу (и платят за это большие деньги)… с развитием внутреннего туризма эта цифра будет только расти + увеличивающийся поток иностранных туристов (Арабские, азиатские страны, снг) — все это конвертируется в реальную прибыль.
Как бизнесмен Вы можете быть хоть владельцем шашлычных… при этом сами будете являться веганом…

Stepan K, так и возможность приобретения отеля (для частного инвестора) появилась только 3 года назад. До этого момента отели были в собственности либо отельера, либо какого то конкретного инвестора, который отдал номера под управление.
С 2022 года (когда Президент поставил задачу развития внутреннего туризма) началось бурное развитие этой отрасли.

До 2021 года покупка/продажа квартир была интересна… но сейчас — бесперспективное занятие. Подробно почему: расписал в этой статье: smart-lab.ru/mobile/topic/1207353/

Ярослав, в дальнейших комментариях Вы упомянули Камелию список отель… но попробуйте остановиться в Алеане (Сочи, Геленджик, Анапа) — увидите, что ничем не уступает Турции — только ротцене превосходит.
Про Турцию отдельную статью ещё напишу.
Но здесь речь не про нравится/не нравится — речь про бизнес. И, да многие мои инвесторы, которые приобрели номера в отелях Сочи Анапы, Агое — и не планируют прилететь в Сочи

Ярослав, «сочи реально как место пляжного отдыха деградирует, те его инвест привлекательность на фоне конкурентов падает»… если отдыхать в тройках или гостевых домах, при этом ходить на общественные пляжи — наверное такое и будет мнение… но попробуйте отдохнуть в хороших четверках или пятерках… почувствуете разницу…

Ярослав, по поводу отельеров — их основная задача управлять. Чтобы было понятнее: подавляющее большинство магазинов Магнит и Пятёрочка открывается в арендованных зданиях… Тандер и Х5 редко строит свои или покупает в собственность.

А по поводу рисков инвестора: естественно они есть: покупаешь на стадии стройки и 2-3 года не получаешь возврата инвестиций… значит получать будешь 16-20% рентабельности… не хочешь рисков — покупаешь готовое и имеешь рентабельность 7-8%…

Ярослав, ещё 3 года назад отельеры заказывали строительство отелей под себя… и в гостиничный бизнес частный инвестор зайти не мог при всем желании… сейчас количество отелей резко возросло — выкупить все — столько денег нет ни у одной компании в России.

Ярослав, normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com прочитайте, и попробуйте заглянуть подальше.
Вам Сочи не нравится и что с того? 8 млн человек ежегодно приезжают в Сочи… Речь про бизнес, а не про нравится не нравится.
И с какого перепугу Сочи должен просесть в количестве туристов?

LogikoMen, прочитайте законодательную базу, и станет более понятно.

По поводу вашу не сдают а сдают какую то другую: котловой метод распределения — все получают одинаково независимо от того чей номер сдавали.

normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com

Олег Сбс,


👆 на примере доходности четвёрки (слева) и пятёрки (справа) весь потенциал и виден: собственники четверок зарабатывают ~ 1- 1,4 млн ₽ в год, собственники пятерок ~ 2,5 — 3,5 млн ₽ в год.
Естественно основная прибыль идёт с мая по сентябрь включительно.

А так я почти в каждой статье весь расклад даю: smart-lab.ru/mobile/topic/1216374/ например в этой по пятизвездочному отелю

Курц, практически в каждой своей статье даю алгоритм как проанализировать самостоятельно, например в этой: smart-lab.ru/mobile/topic/1162081/

Мы живём в век высоких технологий. И на любой вопрос можно найти ответ в интернете (не обязательно при этом и риелтора слушать)

Олег Бар, «много» — это всегда относительно. Но, на жизнь хватает 😉🤝

Олег Бар, с какой целью интересуетесь?

Goldy Bug, если Вы запутались — возьмите калькулятор, он должен помочь распутать 😉

Курц, достаточно проанализировать период 3-5 лет, чтобы видеть что цены на проживание растут в среднем на 10-15% в год. Количество туристов так же растёт.
Если гостиничный номер под управлением крупного отельера… какая разница где он находится: на соседней улице или в 3 тысячах км от Вас? 🤷🏻‍♂️

алексей переверзев, я и написал, что гайки (посуточная аренда)начнут закручивать с 2029 года…