Апартаменты — не жилье? Ошибка, которая стоит миллионы

Инвестор купил апартаменты, подождал 4 года, продал и… получил требование от ФНС на налог, пени и штраф. Почему?
«Налог ведь не надо платить? Это же мое единственное жилье и прошло более 3 лет?»

Апартаменты не являются жильем. При продаже налога не возникает, если владеть ими более 5 лет. 

Ключевые моменты

1. Минимальный срок владения — 5 лет
   Продали апартаменты раньше — подавайте декларацию 3‑НДФЛ и платите налог.
   
   
2. Срок владения считается с даты регистрации права собственности в Росреестре
   Не с даты подписания договора, не с акта приема-передачи — только с момента, когда право зарегистрировано официально.
   
   
3. Уменьшить налог можно двумя способами:
   —  Имущественный вычет 250 тыс ₽ (уменьшает доход от продажи);
   —  Вычет фактических расходов на покупку — если сохранились документы (договор, платежки). Этот способ часто выгоднее при крупных сделках.
   
   
4. Если владели 5 лет и более — налога нет
   Декларацию подавать не нужно. 

Важно

Апартаменты — это не квартира. Для них не работают:

• льгота единственного жилья (3 года);
• льгота для семей с детьми;
• вычет на покупку (получить его нельзя, в отличие от квартиры).

Кроме того, апартаменты часто имеют более высокую кадастровую стоимость, чем квартиры, что тоже может влиять на налог при продаже.

Перед продажей апартаментов лучше проконсультироваться с экспертом. Одна консультация до сделки может сэкономить миллионы на налогах и избавить от штрафов. Если продажа уже состоялась, а вы не задекларировали доход — не тяните. Подайте декларацию и заплатите налог, пока ФНС не прислала требование со штрафами.