Коллеги, приветствую. К сожалению, сейчас практически нет времени писать. Потому фиксирую несколько интересных лично для меня новостей про инвестиции в коммерческую недвижимость.

«Парус-СБЛ» скоро «ВСЁ»

УК Парус анонсировала, что 07.07.2025 в 17:30 разместит последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-СБЛ» в объеме ~320 млн рублей, после чего новых продаж от УК не будут. В фонде имеется кредитное плечо примерно на 670 млн рублей по ставке 5,2% до конца 2025 года. Пока срок погашения кредита не подошел к концу, собранные деньги полежат на депозитах, а уже в декабре кредит планируется полностью закрыть.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Немного раньше подвожу итоги июня. Портфель пополнился дивидендами и выплатами от ЗПИФ недвижимости. В этом году дивиденды получены уже от 10 из 15 компаний.



( Читать дальше )

Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. По следам прошлой статьи о критериях выбора фондов недвижимости. Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:

• «Один фонд — один объект» — это хороший признак;
• Спекуляции недвижимостью в фонде — это то, чего стоит опасаться.

Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику «в вакууме» не совсем корректно. Есть российская специфика — наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и «дикий», и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.

Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия «за управление», так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.

Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд «ради диверсификации, чтобы было».
И так, поехали.

В ужасе избегаем

Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья.

ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.

Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Ядро портфеля акций я сформировал еще в 2022 и никакие глобальные изменения в него не вношу. Но точечные корректировки периодически проводить необходимо. Так, в марте я решил избавиться от доли в «Куйбышевазот» и усилить позицию в бумагах «Инарктика».



( Читать дальше )

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172

А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.



( Читать дальше )

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. 9 марта я писал:

На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.

12 марта УК Парус опубликовала анонс размещении в стакан 13.03.2025 в 17:30 партии паев Парус-Озн по цене 8100 рублей за пай в объеме около 85 млн рублей, при том, что еще в течение текущей недели хомяки покупали паи по цене выше 9000 рублей за пай и с текущей доходностью в районе 9,3% до НДФЛ.

Для справки: текущие выплаты на пай составляют 70,88 рублей в месяц до НДФЛ, если бы мы захотели выпустить паи по 8100 рублей, чтобы полностью закрыть кредитное плечо в размере 1,1 млрд рублей, по которому сейчас ставка 7,5%, выплаты на пай должны были бы уменьшиться примерно до 63 рублей на пай или 9,3% годовых до НДФЛ. Льготное кредитное плечо вносить значительный вклад в финансовый результат фонда.

( Читать дальше )