04.2025: новый фонд недвижимости "Парус-Красноярск"

Приветствую, дорогие друзья.

ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.

Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

Следует отметить, что плановая доходность фонда на 5-летнем горизонте ниже альтернативных логистических объектов, доступных на бирже от УК «Парус», таких как «Парус-Лог», «Парус-Норд». На момент написания статьи предполагаю, что стоимость квадратного метра объекта соответствует справедливой рыночной цене для объекта такого уровня в регионе. Это означает, что на горизонте до окончания арендных договоров (2035 год) преждевременно говорить о возможном высоком потенциале по пересмотра арендных ставок вверх, как это произошло в таких фонда как «Парус-СБЛ» или «Парус-Лог», следовательно, пока преждевременно ожидать кратного роста доходов при владении данным активом.

Многим также ошибочно кажется, что в случае досрочного погашения кредита по ставке «КС+3%» есть потенциал кратного роста выплат от фонда за счет снижения кредитной нагрузки (логика такая: раньше фонд платил огромные проценты банку, теперь будет платить огромные проценты инвесторам).


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

Исходя из финансовой модели в 2026 денежный поток фонда от операционной деятельности упадет за счет роста расходов по основной деятельности (с чем связан рост расходов — не знаю). Если бы кредит был погашен на 100% в 2026 году, а весь денежный поток от операционной деятельности был выплачен пайщикам за вычетом вознаграждения УК, то доходность пайщиков по цене пая 900 рублей составила бы примерно 10,7% до НДФЛ. Другими словами, до 2029 года фонд является убыточным на операционном уровне (CF операционный минус CF от инвестиционной деятельности, минус CF от финансовой деятельности).

Из плюсов, численность населения Красноярска последнее время растет, а следовательно спрос на логистические услуги должен быть стабильным (по всей вероятности, основной драйвер роста населения — миграция внутри самого региона в крупнейший город):


Источник: ru.ruwiki.ru/wiki/

Основной риск фонда, который необходимо принимать во внимание — длительное сохранение высокой ключевой ставки одновременно с вероятной низкой динамикой размещения паев.

В настоящий момент я не планирую участвовать в покупки фонда в свой портфель, так как в рамках моего плана есть более приоритетные объекты для инвестирования. Я не исключаю, что однажды фонд войдет в состав моего портфеля, после более тщательного наблюдения и анализа.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.