GrexkiY+, газификация пока выглядит как дополнительная соц. нагрузка.

Supric, отличная версия, очень вероятно, что это так.

Penguin, если считать «для себя», то точно имеет смысл учитывать свои налоговые особенности. Если делать публичную статью, то на мой взгляд, таблицу усложню, время свое личное потрачу, никому лучше от этого не будет, в том числе и мне, только путаницы больше. Потому что один держит ОФЗ на ИИС типа Б, другой на обычном брокерском счете, кто-то платит 13% НДФЛ, кто-то платит 15% НДФЛ и так далее.

Penguin, по Логу очень интересно. С одной стороны по нему самая высокая вероятность просесть по доходам с 3 квартала, думаю, такая вероятность процентов 80-90. С другой стороны у него самые лучшие условия индексации. Я в моменте не нашел дату плановой индексации аренды (не путать с датой индексации выплат), предполагаю, что это ноябрь-декабрь, что в перспективе улучшит ситуацию в фонде.

Про отсрочку НДФЛ не совсем понял вашу мысль, что вы имеете в виду под «учитывать»?

Anton JTrd, я сейчас их даже перестал анализировать, когда почитал отчеты об оценке. Они продавали где-то на 30% и выше оценки от профильного оценщика как минимум часть объектов. Инвесторы получили недвигу класса ниже Б с доходностью А класса (это как покупать ВДО с доходностью ОФЗ).

arndey, ПНК крайне нетепичный кейс. Они не рассматривали управление активами как бизнес от слова совсем (у них комиссии были даже ниже западных фондов с недвигой). Для них ЗПИФ был экспериментом по ускорению оборачиваемости в основном бизнесе. На сегодня в этом нет смысла, так как как спрос на объекты и так зашкаливает. При этом если бы они сохранили ЗПИФ и развивали бы его, это был бы единственный фонд не уступающий Парусу. Самые теплые воспоминания о них остались (

Бочаров Михаил, мне нравится ваша легенда))) особенно под винами из ЮАР или Чили:)

Anton JTrd, если говорить о зпиф Парус, где доп эмиссия, я смотрю за динамикой выкупа доп эмиссии. И пока она нулевая. Как начнется реализация доп эмиссии, буду оценивать момент входа по факту и источники его финансирования. Если смотреть на Парус, где нет допки, будь свободные ресурсы, взял бы для диверсификации, но если по Логистике, Двинцеву и Норду случится просадка выплат, это может привести к небольшим распродажам и в других фондах. Если смотреть на фонды Сбера — нужна более привлекательная цена, которая соответствует закрытому и строго формальному отношению компании к инвесторам, мне также сильно не нравится их спекулятивные элементы стратегии в управлении имуществом фондов и нацеленность на краткосрочные результаты. Про другие ук молчу, там вообще управляющие не хотят понимать, как мыслит инвестор в недвижимость.

Как мыслит инвестор в недвигу понимает только Парус и Активо. Но активо не торгуются на бирже и продают инвесторам объекты по сильно завышенным ценам.

Бочаров Михаил, ну вы же не знаете всей логики решения, а уже оценки даете:)

dmytriy klimov, математически все же дает, но в большинстве случаев пренебрежимо мало (если портфель не миллиардами исчисляется) и на практике вообще не оценить из-за огромного кол-ва переменных. При этом согласен с вами, что самый дальний выпуск может дать лучший эффект. Как итог мы скорее находимся в плоскости психологического комфорта инвестора.

MarshalTX, провел моделирование по сценариям: есть условно Х сумма, мы ее вкладываем:
1. Либо 1 бумагу с 6-мес купоном и реинвестируем в саму себя,
2. Либо в сопоставимые 6 бумаг (с разным НКД) вкладываем равную сумму, затем реинвестируем по 3-м сценариям:
а) купоны инвестируем в равной сумме во все 6 бумаг
б) купоны инвестируем в выпуск без НКД
в) купоны инвестируем в выпуск с большим НКД

Результаты:
1 год: реинвест в выпуск с НКД (2б) на 100% сошелся с реинвестом портфеля из 1 бумаги (1), остальные (2а и 2в) проиграли на 0,003%
2 год: стратегия 2а +0,015%, 2б +0,024%, 2в +0,133% относительно стратегии 1
3 год: стратегия 2а + 0,025%, 2б +0,038%, 2в +0,365%

Возможно, пренебрежимо мало, однако факт есть факт. 

В реальности же неизвестных так много, что мы не сможем достоверно предсказать лучшую стратегию. Так что вопрос скорее в том, как комфортнее инвестору. Или надо усложнять расчеты и считать с учетом разных сроков погашения.

UnembossedName, я провел моделирование по сценариям: есть условно Х сумма, мы ее вкладываем
1. Либо 1 бумагу с 6-мес купоном и реинвестируем в саму себя,
2. Либо в сопоставимые 6 бумаг (с разным НКД) вкладываем равную сумму, затем реинвестируем по 3-м сценариям:
а) купоны инвестируем в равной сумме по все 6 бумаг
б) купоны инвестируем в выпуск без НКД
в) купоны инвестируем в выпуск с большим НКД

Результаты:
1 год: реинвест в выпуск с НКД (2б) на 100% сошелся с реинвестом портфеля из 1 бумаги (1), остальные (2а и 2в) проиграли на 0,003%
2 год: стратегия 2а +0,015%, 2б +0,024%, 2в +0,133% относительно стратегии 1
3 год: стратегия 2а + 0,025%, 2б +0,038%, 2в +0,365%

Возможно, пренебрежимо мало, однако факт есть факт. 

В реальности же неизвестных так много, что мы не сможем достоверно предсказать лучшую стратегию.

Федорино Горе, если мы посмотрим график, то увидим, что колебания ЗПИФ Парус зачастую меньше, чем у длинных ОФЗ, то есть ведут они себя более стабильно. А вот ухода навеса быстро я бы не ждал, они так и не могут распродать запланированную эмиссию уже длительное время судя по данным на сайте. К тому же есть риск снижения выплат (альтернатива — будут палить резервы, то есть снижать СЧА на пай).

Владимир С., еще есть избыток предложения, гос-во цену продавливает рекордными размещениями.

Владимир С., смотрел, пока не нахожу привлекательным. У них сейчас на память 30-35% в депозитах лежит под высокий процент. А недвигу они покупают с доходностью ~10%, может чуть больше. Во-первых непонятно, когда они все же потратят на недвигу оставшиеся деньги, во-вторых получается денежный поток упадет, если они с депозитов с высокой ставкой переложатся в недвигу под меньший доход, либо с падения ключевой ставки все равно упадет часть дохода, которую генерят депозиты. Как не посмотреть, на первый взгляд не сильно мне  нравится этот фонд по текущим ценам.

Владимир С., логично, но так далеко не всегда бывает. Плюс есть свои нюансы в расчете вариационной маржи.

dmytriy klimov, ну и в чем тогда смысл вашего мысленного эксперимента, если вы сами пишите, что то, что там в реальной жизни не важно? Велью какой-то мы можем извлечь из него?

dmytriy klimov, мне чисто интересно, в ваших расчетах из 6 облигаций одного выпуска, первый купон полугодовой вы инвестируете в 0,3 облигации или оставите лежать нереинвестированным?)))

MarshalTX, вы совершенно правы, когда говорите, что это весьма сложные расчеты, к сожалению, некоторые комментаторы пытаются все нереалистично упростить. Позже проведу расчеты и поделюсь результатом, увы, их быстро не сделать. Там вообще будут вероятнее всего нелинейные выводы, зависящие от многих вводных.

dmytriy klimov, ну так продемонстрируйте свои расчеты, подискутируем.