Почти 80 тысяч человек получили Золотую Визу Дубая за 2022 год в сравнении с 47,150 в 2021, и более 150 тысяч получили с момента запуска программы в 2019 году. Это число увеличивается в прогрессии. Золотая виза — это эксклюзивный вариант долгосрочной резидентской визы Дубая. Дело в том, что обладатели Золотой Визы всегда являются потенциальными инвесторами в недвижимость Дубая, они можно сказать, повязаны ею. Ожидается, что Золотые Визы обеспечат рост глобальных инвестиций в эмират в пять раз к 2025 году — до $100 млрд.

На Золотую Визу могут претендовать инвесторы в недвижимость стоимостью от $545,000 долларов, предприниматели с уставным капиталом от $136,000, владельцы компаний, одобренных бизнес-инкубатором в ОАЭ, а также выдающиеся учёные и студенты с отличными оценками. С Золотой Визой можно свободно жить и вести бизнес в ОАЭ, а также стать налоговым резидентом. Ключевым отличием от обычной резидентской является то, что обладатель Золотой Визы может продать недвижимость и реинвестировать средства, оставаясь при этом резидентом Дубая до конца срока в 10 лет.

Согласно опросу YouGov, проведенному по заказу Metropolitan Homes, почти две трети владельцев недвижимости в Дубае (64%) планируют продать свою недвижимость с наценкой, а 52% сделают это в течение следующих 12 месяцев, ожидая хорошего возврата инвестиций. Согласно тому же опросу в первой половине января, 90% владельцев недвижимости в Дубае купили бы еще один объект в эмирате, если бы продали существующую с хорошей наценкой.

Результаты опроса являются еще одним свидетельством того, что рынок и не думает охлаждаться. Собственники уверены в Дубае как устоявшемся рынке недвижимости и что ожидаемый уровень активности на вторичном рынке будет продолжать стимулировать рост объемов транзакций. Текущая и прогнозируемая рыночная конъюнктура благоприятствует владельцам жилой недвижимости в Дубае, если они думают о продаже или сдаче в аренду своих объектов, поскольку спрос на готовую недвижимость превышает предложение, особенно в самых дорогих районах. 

Разворот на рынке недвижимости Дубая произойдет, но не сейчас, а через пару лет. Самый резкий рост рынка недвижимости Дубая был с 2004 по 2005 год, далее рост стабилизировался, а потом остановился, и началась коррекция, пузырь в свою очередь лопнул в 2009. То есть рынку понадобилось 1764 дня или около 5 лет, чтобы пройти полный цикл. С момента обвала до следующего пика произошло 1916 дней, что немногим больше 5 лет. Таким образом, цикл дубайского рынка недвижимости занимает примерно 5 лет. Последнее дно рынка Дубая было около 900 дней назад. И можно сделать вывод, что рост рынка недвижимости Дубая будет длиться еще около 2,5 лет.

Мы неоднократно анализировали причины успеха дубайской недвижимости и предполагали сколько еще осталось ему расти — большинство наших тезисов и догадок 

Одним из ключевых отличий рынка Дубая во время Covid в сравнении с другими глобальными кризисами является то, что этот кризис не ударил по Дубаю. Когда процентные ставки начали повышать в 2022 году, было много предположений, что это повлияет на рынок недвижимости в последнем квартале года, а полное воздействие почувствуется в январе 2023. Но этого не произошло в Дубае. Напротив, объем продаж недвижимости увеличился на 128,5% в годовом исчислении, что является явным показателем того, что рынок не собирается замедляться в ближайшее время. Как это возможно?

Эластичный спрос

С конца 2020 года мы наблюдаем растущий уровень запросов на недвижимость, а изменения цен или рыночных условий не привели к его снижению. Вместо этого они изменили характер этого спроса. По мере роста стоимости недвижимости в Дубае происходил значительный сдвиг в сегменте доступной роскоши — некогда доступные объекты выросли в цене на 20% (а то и 30%) и пробились на рынок премиум-класса (от 5 млн дирхамов и выше). Из-за этого многие покупатели с ипотечным плечом были отсечены от сделок (первоначальный взнос по ипотеке вырос с 20% до 30%). Но объемы транзакций выросли по сравнению с прошлым годом. Почему?

Наш партнер Damac объявил о том, что планирует инвестировать $1 миллиард в дата-центры на Ближнем Востоке, в Азии и Африке. Это хороший повод рассказать подробнее об этом типе инвестиционной недвижимости. Damac ускорил развертывание своих дата-центров из-за спроса местных и международных клиентов — первые дата-центры будут запущены в Эр-Рияде и Даммаме до конца 2023 года (из всей суммы $600 миллионов рассчитаны для инвестиций в Саудовскую Аравию).

Почему дата-центры?

Согласно анализу McKinsey, только на рынке США спрос, измеряемый энергопотреблением и отражающий количество серверов, которые может разместить центр обработки данных, к 2030 году достигнет 35 ГВт по сравнению с 17 ГВт в 2022 году. На Соединенные Штаты приходится примерно 40% мирового рынка. Как это часто бывает, больше всего качественной аналитики описывает рынки США, но можно провести корреляцию с мировыми и региональными рынками.

Криптовалюты и тренд на децентрализацию могут сильно повлиять на весь финансовый и инвестиционный мир, и сектор недвижимости не является исключением. Токенизация активов, использование смарт-контрактов и децентрализованных финансов изменят то, как мы покупаем, продаем и инвестируем в недвижимость.

Токенизация активов

Самое очевидное, что приходит на ум, — это токенизация активов. Под этим подразумевается создание цифровых токенов (NFT), которые будут фиксировать в блокчейне право собственности на физический актив. Это как запись о владении в госреестре, только без приставки «гос». Эти токены можно покупать, продавать и обменивать на платформах, что упростит инвесторам диверсификацию своих портфелей и доступ к альтернативным классам активов.

Смарт-контракты

Смарт-контракты — это самоисполняющиеся контракты, в которых условия соглашения между покупателем и продавцом записаны непосредственно в строках кода. Ключевое преимущество смарт-контракта перед обычным в отсутствии необходимости в посреднике, который гарантирует исполнение контракта. Смарт-контракты могут автоматизировать процесс покупки и продажи недвижимости, делая его быстрее, прозрачнее и эффективнее. Однако, когда вы удаляете человеческий аспект контрактов, появляются риски — например, смарт-контракты можно взломать.

Сегодняшние трагические события на Ближнем Востоке обнажили фактор, о котором многие инвесторы в недвижимость не знают или же не предают значения. Хотя этот фактор мало того, что способен обнулить ваши инвестиции, недооценка его может стоить вам жизни. Землетрясение ощущалось в Турции, Сирии, Израиле, Ливане и на Кипре, но в Турции прогремела самая мощная волна в 7,8 баллов по шкале Рихтера — самое сильное на территории страны с 1939 года.

Сами по себе землетрясения не опасны, но именно вследствие обрушения зданий происходит потеря жизни и имущества. Предотвратить жертвы поможет введение стандартов сейсмоустойчивости. Не погружаясь в технические детали, достаточно сказать, что металл, дерево и акрил — это материалы, которые следует использовать в строительстве, чтобы сделать его сейсмоустойчивым. Конечно, при рассмотрении конкретного объекта должен быть проведен детальный анализ.

До пандемии китайские инвесторы входили в четверку крупнейших иностранных граждан, инвестирующих в недвижимость Дубая, наряду с индийцами, британцами и пакистанцами. Однако пандемия и украинский конфликт сильно изменили нынешний рейтинг — в 2022 году первое место заняли российские покупатели. А инвестиции из Китая были приостановлены, поскольку строгие правила карантина не позволяли китайцам посещать ОАЭ для осмотра недвижимости. Сейчас есть все основания полагать, что в 2023 году китайские инвесторы вырвутся в лидеры.

Начало тренда

По данным китайского правительства, несмотря на пандемию, число китайских граждан, проживающих в ОАЭ, удвоилось до 400 000 с 2019 года, и около 6000 китайских компаний работают в ОАЭ. В феврале возобновятся туристические потоки из Китая, ОАЭ — одно из 20 направлений. Политика нулевой терпимости к ковиду закончилась.

Рекордный рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки заставил многих говорить о надувании ипотечного пузыря. О риске возникновения пузыря уже заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также несколько кредитно-рейтинговых агентств — АКРА и НРА.

Почему так?

📍Главной причиной подобных оценок стала рекордно высокая доля ипотеки в сделках с новостройками — 82%. Кроме того, происходит рост ипотечных предложений от застройщиков со ставками ниже 1%;

📍Дешевеет рынок вторичного жилья при увеличении предложения. Вторичный рынок с его объемом предложения и скидками из-за экономической и политической ситуации угрожает новостройкам и может спровоцировать падение цен.

В то время как показатели дубайской элитной недвижимости бьют рекорд за рекордом, московский рынок недвижимости тестирует свои пятилетние минимумы по количеству сделок. По данным NF Group, в 2022 году было заключено около 860 сделок с жилыми помещениями в элитных новостройках Москвы.

Предложение превысило показатели 2021 года на 47% — cуммарный проектный объем новостроек 2022 года составил рекордные 4700 лотов, экспонировалось из них ~1800 объектов. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках премиум-класса прибавила за год 12% и составила ~$16,000. В сегменте де-люкс прирост составил 14%, а средняя цена выросла до ~$32,000 за квадратный метр.

Для сравнения: средняя цена за квадратный метр в ОАЭ = $5918 (), а из-за местных строительных стандартов и развитости инфраструктуры объекты плохого качества там практически отсутствуют. Таким образом, стандарты качества элитной недвижимости в Москве = стандарты качества обычной недвижимости в ОАЭ. Что касается доходности, то в Москве она не превышает 5% годовых в среднем, а про ОАЭ и Дубай в частности составляет не ниже 5% в среднем.