MoEX

Инвестиции редко «ломаются» из-за одной причины. Обычно это цепочка мелких ошибок: не проверили структуру, поверили в цифры без сценариев, не посмотрели расходы, не поняли, как выходить. 

Ниже — чек-лист, по которому квалифицированные инвесторы проверяют проекты до входа. 

Подходит для недвижимости, девелопмента, ЗПИФов, бизнес-проектов в wellness/healing.

Проверьте, что вы покупаете юридически:

• долю / пай / облигацию / договор займа / «участие»

• где закреплены ваши права (документ, а не переписка)

Проверьте, что является активом:

• недвижимость (участок, здание, права)

• доли в компаниях

• права требования

• денежные средства на счетах проекта

Проверьте структуру владения:

• на кого оформлен актив

• кто владеет проектной компанией

• кто контролирует деньги и ключевые сделки

Любая доходность должна раскладываться на источники.

В 2026 году коммерческая недвижимость снова стала полем для решений «на цифрах». Высокая ставка и осторожный спрос убрали иллюзию «куплю что угодно — вырастет». В выигрыше те, кто понимает, как именно объект зарабатывает, какие риски берёт и как будет выходить из позиции.

Ниже — практичные стратегии инвестора на 2026 год: как выбирать сегмент, на что смотреть в модели, где искать доходность и как использовать инструменты вроде ЗПИФ недвижимости для доступа к активам.

У коммерческой недвижимости есть три главных источника результата:

1. Денежный поток (аренда или выручка бизнеса, если объект сервисный).

2. Рост стоимости (если локация растёт, объект становится лучше, поток стабильнее).

3. Ликвидность (можно ли выйти без большого дисконта и за разумный срок).

На практике это означает: объект нужно оценивать не только «по цене за метр», а по модели дохода и сценариям.

Начинаем торговую неделю обзором финансовых результатов Московской Биржи по итогам 2025 года. Традиционно, взглянем на ключевые моменты:

— Комиссионные доходы: 78,6 млрд руб (+24,9% г/г)
— Чистые процентные доходы: 50 млрд руб (-39% г/г)
— Операционные доходы: 129 млрд руб (-11,1% г/г)
— Чистая прибыль: 59,4 млрд руб (-25% г/г)

Телеграм канал Фундаменталка  — обзоры компаний, ключевых новостей фондового рынка РФ

📈 Ключевым показателем роста компании в отчетном периоде стал комиссионный доход. За 12М2025 он вырос на 24,9% г/г — до 78,6 млрд руб. за счёт высокой активности клиентов и эмитентов, а также запуска новых продуктов. Динамика отдельно по рынкам (4К2025/4К2024):

— Акции: -23,9%.
— Облигации: +62,8%.
— Денежный: +21,2%.
— Срочный: +58,9%.

Существенный вклад в конечный результат внесли комиссионные доходы от услуг финансового маркетплейса, которые выросли более чем в два раза относительно 4К2024.

📉 Что касается остальных ключевых показателей, то здесь всё без изменений.

На правах соавтора!

Наша очередная подборка с Романом Вотинцевым! (#nesyshki)

Сегодня собрали подборку компаний из индекса Московской биржи, которые платят дивиденды непрерывно с 2008 года, включая все кризисные периоды.

Для понимания уровня устойчивости: даже Сбербанк в этот список не попал — был год, когда выплаты прерывались.

А эти акции продолжали делиться прибылью с акционерами независимо от того, что происходило в экономике.

▪️ЛУКОЙЛ (LKOH) — с 1994
▪️Ростелеком (RTKMP) — с 1995
▪️Татнефть (TATNP) — с 1998
▪️Транснефть (TRNFP) — с 2002
▪️Сургутнефтегаз (SNGSP) — с 2002
▪️МТС (MTSS) — с 2003
▪️НОВАТЭК (NVTK) — с 2005
▪️Роснефть (ROSN) — с 2006
▪️Банк Санкт-Петербург (BSPB) — с 2007

Размер дивидендов у всех компаний менялся. В какие-то годы они росли, в какие-то — сокращались. Но одно оставалось неизменным: даже в сложные периоды у бизнеса находились деньги, чтобы продолжать платить акционерам.

Это важный маркер качества.

Пока биржа закрыта на техобслуживание, продолжим субботнюю тему биржевых покупок. В феврале инвесторов в российскую фонду поджидали очередное «унижение» ключевой ставки на 0,5 п.п, а затем — окончательно взбесившийся Трамп и начало полномасштабной войны на Ближнем Востоке.

Как обычно, наше любимое казино поделилось итогами месяца, а также пересчитало своих клиентов и рассказало, куда они вкладывались активнее всего, пока рынок готовился встречать весну.

👀Давайте посмотрим, сколько денег частные инвесторы занесли на биржу в прошлом месяце, на что их потратили и чем им (т.е. нам) всё это грозит.

Чтобы не пропустить другие интересные и полезные посты, подписывайтесь на мой лучший в своём роде телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

📊Сколько нахомячили

📈Общее число физиков со счетами на Мосбирже за февраль увеличилось на 229 тыс. и достигло 40,6 млн. Ими суммарно открыто уже 77,5 млн счетов.

Совершали сделки из них 3 млн активных инвесторов (столько же, сколько и в январе). Я тоже регулярно совершал.

Термальный комплекс — это не «недвижимость под аренду». Это сервисный бизнес на базе недвижимости, где прибыль зависит от потока гостей, среднего чека, доли допродаж и дисциплины расходов. Инвестору важно понимать именно эту механику: откуда берутся деньги, какие статьи дают маржу, и где чаще всего «ломается» финансовая модель.

Ниже — структура доходов термального комплекса на примере модели городских терм и wellness/healing-формата (как у Green Flow). Рассказываем простыми словами, но по сути, чтобы можно было использовать как чек-лист при оценке любого проекта.

Да, входной билет даёт базовый оборот. Но прибыль формируется, когда внутри выстроены четыре вещи:

• высокий и стабильный поток (включая будни)

• допродажи (SPA и гастро)

• повторяемость (абонементы и корпоративные пакеты)

• контроль расходов (инженерия и персонал)

Если в проекте есть только «вход» и больше ничего — это обычно слабая модель.

«Красные флаги» — это не про страх. Это про экономию денег и времени. Большинство потерь у частных инвесторов происходит не потому, что «рынок плохой», а потому что на входе не были проверены базовые вещи: что именно покупается, откуда деньги, кто управляет, какие риски, как выходить, и чем подтверждаются цифры.

Ниже — список красных флагов инвестиционного проекта.

Как выглядит: в модели стоят красивые проценты, но входные данные взяты «не из вашей реальности». Классический пример: считают Москву по чекам и спросу другого города, или берут средние цифры, не подходящие под локацию и формат.

Чем опасно: вся модель становится декоративной. Доходность может упасть в 1,5–2 раза от одной неверной вводной.

Что проверить:

• откуда взяты посещаемость, средний чек, доля допродаж (SPA/гастро);

• есть ли разделение будни/выходные;

• совпадает ли локация/класс аудитории с тем, откуда взяты цифры;

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

Данные за 12 лет показывают: 8 случайных акций MOEX в равновзвешенном портфеле дают 90% максимально возможного снижения риска. Переход от 8 к 21 акции добавляет лишь ещё 1.2 п.п. снижения волатильности — с 21.89% до 20.70%. Но важно не только сколько, а какие: GMKN@MISX снижает риск портфеля вдвое эффективнее SBER@MISX, а ROSN@MISX — единственная акция из 21, которая в среднем риск немного увеличивает.

Контекст: внутри одного класса активов

Предыдущий анализ диверсификаторов показал, какие активы снижают риск портфеля акций: LQDT выигрывает по снижению волатильности, золото — единственный с отрицательной корреляцией, ОФЗ работают через низкую собственную волатильность, а не через корреляцию. Но оставался вопрос внутри самого класса акций: сколько бумаг нужно держать, и каких именно — чтобы диверсификация «насытилась»?

Формат «девелоперский ЗПИФ недвижимости» интересен тем, что даёт инвестору не только «арендную» доходность, а комбинацию трёх источников результата: рост стоимости актива на этапе строительства, рост цены пая и операционная прибыль после запуска. 

Именно так устроен кейс Green Flow Парк Скандинавия: инструмент торгуется на бирже (ПИФГРИНФЛО, ISIN RU000A109G79) и доступен только квалифицированным инвесторам.

Ниже — финансовая модель термального комплекса, собранная так, чтобы инвестор мог изучить предпосылки: откуда берётся диапазон 30–45% годовых, на каких показателях всё держится и что может повлиять на сценарий.

Для подтверждения будем использовать материалы проекта:

1й — Обоснование цены пая

2й — Инвестиционный разбор проекта

В типовой модели (и в логике, описанной для «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ») доход формируется из трёх компонентов:

Компонент A — девелоперский.

Данная информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.

На сегодняшний день на Московской бирже, да и в целом на рынке, очень мало действующих девелоперских ЗПИФ недвижимости. Поэтому большинству аналитиков и инвесторов, ввиду отсутствия опыта работы с подобными ЗПИФ, очень сложно правильно их оценивать.

Девелоперские ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) позволяют инвесторам участвовать в масштабных девелоперских проектах с порогом входа ниже, чем при покупке целого объекта, показывая при этом высокую доходность и юридическую защищенность.

ЗПИФы позволяют привлекать средства от инвесторов для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.

Главная особенность ЗПИФ заключается в том, что инвесторы покупают паи фонда, а за счет привлеченных средств идет финансирование строительства, развитие инфраструктуры и дальнейшая эксплуатация объекта.

Одним из ярких примеров использования ЗПИФ в инвестиционной стратегии является проект — Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ».