первичный рынок жилья

Средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы в октябре снизилась на 2,8% до 494 852 руб., сообщают данные BnMap.pro. Это уже второй месяц падения после сентябрьского снижения на 4,7%. По данным «Яндекс недвижимости» и «Пульса продаж новостроек», снижение ещё глубже: проданные метры подешевели на 8,2% до 465 000 руб.

Аналитики сходятся, что цены на первичку в старой Москве снизились и в годовом выражении — на 6,7%. ЦИАН оценивает годовое падение в 2% (до 461 400 руб.) без учёта элитного сегмента. BnMap.pro, напротив, фиксирует небольшой рост на 2,2%, что заметно ниже октябрьской инфляции в 7,7%. При этом старая Москва отстаёт по динамике от новой Москвы (+10,5% за год) и Подмосковья (+7,8%).

В новой Москве первичка тоже просела: −2,9% за месяц до 274 062 руб. за метр после сентябрьского роста на 2,8%. Подмосковье сохраняет положительную динамику: +0,6% в октябре (до 208 315 руб.), но темпы роста замедлились.

Эксперты объясняют снижение цен на сделки изменением структуры спроса. На рынок вернулись покупатели, ориентирующиеся на доступные варианты — на фоне снижения ключевой ставки и удешевления ипотеки. Это сместило продажи в пользу бюджетных проектов, что и тянет среднюю цену «реализованных метров» вниз.

После периода многомесячного снижения доля задолженности застройщиков, покрываемой средствами на эскроу-счетах, увеличилась в августе 2025 года на 1 процентный пункт, достигнув 69%. Перелом тренда обеспечили рекордные поступления на счета эскроу на фоне оживления ипотечного спроса.

С начала года уровень покрытия падал: во втором квартале 2024 года он составлял 92%, в третьем — 87%, в четвертом — 77%, к июлю 2025 года опустился до 68%. В августе на счета эскроу поступило 458 млрд руб., что на четверть превышает среднемесячный показатель первого полугодия. Эксперты связывают рост с снижением ключевой ставки, которое повысило доступность ипотеки на 15–20% в реальном выражении.

Оптимальный уровень покрытия

• По оценке специалистов, достаточный уровень покрытия с точки зрения рисков — от 65% и выше.

• При уровне 75% и выше застройщик может обслуживать операционные расходы без угрозы финансовой устойчивости.

• В Москве и Московской области идеальным считается покрытие более 100%, что полностью снижает риски.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Центрального административного округа (ЦАО) Москвы впервые достигла 2 млн рублей, следует из исследования компании «Метриум». Годом ранее стоимость составляла 1,5 млн руб., что означает рост на 33,3% — рекордный показатель за всю историю сегмента новостроек.

Другие агентства также фиксируют значительное подорожание жилья в центре Москвы. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», средняя цена выросла на 31,7% до 1,98 млн руб. за кв. м, в RedCat — на 35% до 1,97 млн руб. Рост цен в остальных округах столицы более умеренный: ЗАО +23,4%, САО +20,3%. В ВАО и ЮВАО цены даже снизились на 7–9%.

Основной драйвер удорожания — сегмент элитного жилья. Новостройки бизнес-класса подорожали за год на 7,9%, премиум — на 25,4%, а de luxe — на 29,8–30,5% до 2,18 млн руб. за кв. м. При этом доля самых дорогих проектов в ЦАО выросла с 48% до 58%, а их суммарная площадь — на 28,7% до 221,3 тыс. кв. м. Продажи в сегменте de luxe активно растут: с января по август 2025 года число сделок увеличилось на 26% до 376 лотов, тогда как в остальных сегментах спрос снизился на 4–13%.

В Москве в августе 2025 года зарегистрировано 9429 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках, что на 7% меньше, чем в июле, и на 1,2% ниже уровня августа 2024 года, сообщает столичное управление Росреестра.

На рынке готового жилья число сделок сократилось на 6,9% месяц к месяцу и на 4,7% к прошлому году, составив 10 645 единиц. На первичном рынке жилья и нежилой недвижимости количество договоров снизилось на 6,4% по сравнению с июлем, до 8931 договора, но при этом увеличилось на 3% к августу 2024 года.

Единственным сегментом с положительной месячной динамикой остаются новостройки. В августе Росреестр зарегистрировал 6579 договоров с первичным жильем, что на 1,2% больше июля и в 1,3 раза выше прошлогоднего уровня. Однако эксперты отмечают, что рост обусловлен низкой базой после отмены льготной ипотеки в прошлом году, а фактический спрос в сегменте остается на уровне стагнации.

По словам Сергея Зайцева из «Этажей», эффект снижения ключевой ставки ЦБ рынок отыграл еще в июле: тогда сделки с готовым жильем выросли на 17,1%, ипотечные договоры — на 17,4%, а с новостройками — на 21,4%. В августе часть покупателей решила дождаться сентябрьского заседания ЦБ в надежде на дальнейшее снижение ставок, что вызвало эффект ожидания и снизило активность.

После отмены массовой льготной ипотеки рынок новостроек в России начал восстанавливаться. В августе 2025 года в городах-миллионниках было заключено 29 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, подсчитал сервис «Яндекс Недвижимость». По данным Dataflat.ru, в целом по России объем сделок вырос на 25%, до 44 тыс. ДДУ.

Наибольший рост продаж отмечен в Нижнем Новгороде — вдвое год к году, в Челябинске — на 58%, в Перми — на 50%, в Краснодаре — на 43%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров связывает это с низкой базой прошлого года после отмены льготной ипотеки.

Основными драйверами рынка стали предлагаемые девелоперами рассрочки и семейная ипотека, которая получила дополнительное финансирование от регулятора. По оценкам ГК «Садовое кольцо», через семейную ипотеку сейчас продается около 70% первичных квартир. Дополнительный прирост обеспечили инвесторы, ранее ориентировавшиеся на депозиты, отмечает «ЦИАН Аналитика».

С августа 2024 г. по август 2025 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в старой Москве выросла всего на 6% до 499 300 руб., сообщает компания «Метриум». Этот рост ниже официальной годовой инфляции — 8,79% по данным Центробанка.

Эксперты объясняют замедление темпов подорожания высокими ипотечными ставками и значительным предложением объектов бизнес-класса. В то же время массовые новостройки, зависящие от доступного кредитования, за год подорожали на 11% до 365 600 руб. за 1 кв. м. Премиальные и делюкс-новостройки прибавили 12% (до 791 800 руб.) и 21% (до 2,4 млн руб.) соответственно.

Данные других аналитиков подтверждают тенденцию: BnMAP.pro фиксирует рост цен на бизнес-класс на 8,8% до 543 310 руб., массовый сегмент — на 11% до 370 200 руб., премиальный — на 17,1% до 1,1 млн руб., а делюкс — на 28,6% до 716 800 руб. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», бизнес-класс за год подорожал на 10,6% до 526 800 руб., а делюкс — на 22,2% до 2,45 млн руб.

В мае 2025 года рынок первичного жилья в Московском регионе продемонстрировал одно из самых резких падений за последние годы. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», число сделок сократилось до 8402 — это на 21,3% меньше, чем в апреле, и на 38,9% — чем в мае прошлого года. Впервые за длительный период зафиксировано столь масштабное снижение активности даже на фоне стабильной ситуации с ипотекой.

Сильнее всего просел спрос в старой и новой Москве — минус 23% в месячном выражении, тогда как в Подмосковье снижение составило 17,7%. В пересчете на квадратные метры падение оказалось ещё значительнее: в старых границах столицы минус 25,3%, в новой Москве — 28,2%, в области — 15,7%.

Причин у резкого снижения спроса несколько. Помимо традиционного сезонного затишья в мае, фактором охлаждения стал продолжающийся рост цен: за год «квадрат» в старой Москве подорожал на 30,8%, в новой — на 16%, в Подмосковье — на 11,2%. При этом предложения с существенными скидками в мае стало заметно меньше, а лимиты по льготной ипотеке не покрывают стоимость жилья в пределах МКАД.

В I квартале 2025 года доля рассрочек при покупке жилья на первичном рынке выросла до 40%, тогда как ранее она не превышала 10–20%, сообщает Банк России. Общий объем задолженности по таким сделкам достиг 1 трлн руб.

ЦБ предупреждает: рассрочка от застройщиков несет серьезные риски для граждан. Главный из них — отказ в ипотеке для погашения долга. Застройщики не обязаны проверять платежеспособность покупателей, в отличие от банков, что приводит к возможной невозможности завершения оплаты жилья.

Другие риски включают: завышенные цены на квартиры, отсутствие законодательной защиты заемщика и риски двойных продаж. Кроме того, деньги, внесённые в рассрочку, не защищены механизмом эскроу: в случае банкротства девелопера их сложно вернуть.

Рост популярности рассрочек угрожает и финансовой стабильности: застройщики могут не получать ожидаемые поступления и не погашать кредиты перед банками. Объем проектного финансирования в I квартале вырос на 400 млрд руб., до 8,7 трлн руб.

ЦБ рекомендовал банкам при кредитовании девелоперов анализировать объемы рассрочек, платежную дисциплину покупателей и возможность замещения рассрочек ипотекой. Иначе — накапливаются риски и для банков, и для заемщиков.

В январе 2025 года зафиксирован рост объема продаж новостроек с большими скидками, что может стать сигналом для возможного снижения цен на первичное жилье. Анализ цен показывает, что в среднем стоимость квадратного метра в объявлениях была на 11,8% выше реальной цены сделки. Самая большая разница наблюдается в Башкирии (28,4%), а в Москве этот показатель составляет 16,4%. Это указывает на практику искусственного завышения цен для предоставления значительных скидок при покупке.

После отмены массовой льготной ипотеки спрос на жилье заметно снизился, что привело к затоваренности на крупных рынках. Застройщики предпочитают предложить скидки, чем оставлять квартиры на балансе. Однако такие скидки часто скрывают дополнительные расходы, компенсируемые повышением цен.

Цены на жилье продолжают расти, несмотря на скидки, с увеличением примерно на 0,3-0,4% в месяц, что указывает на возможное замедление роста цен. В некоторых регионах, например, в Ленинградской области, наоборот, наблюдается снижение заявленных цен на 7% по сравнению с реальными сделками.

Средний размер ипотечного кредита в сентябре 2024 года вырос до 4,81 млн руб., увеличившись на 4% к августу и на 16% к сентябрю 2023 г., согласно данным Frank RG. Это максимальное значение за последние 11 лет.

Несмотря на это, объемы выдач остаются низкими: в сентябре банки выдали 365 млрд руб., что на 1% меньше, чем в августе, и на 62% меньше, чем годом ранее. Различия в средних суммах кредитов зависят от типа недвижимости и региона.

На первичном рынке средняя сумма ипотечного кредита выше, чем на вторичном. Например, в ВТБ средняя сумма на новостройки составила 5,98 млн руб., на вторичное жилье – 4,22 млн руб. В Москве средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку, составила 52 кв. м при стоимости 16,7 млн руб.

Рост среднего размера ипотечного кредита обусловлен увеличением стоимости недвижимости, высоким спросом на квартиры большей площади и снижением доли льготных программ.

Источник: www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/10/08/1067149-srednii-razmer-ipotechnogo-kredita-dostig-maksimuma?from=newsline