недвижимость в рф

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ
• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
• Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средний рублевый ценник квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:

Скорее всего, по итогу Октября мы увидим боковик или снижение ценников благодаря предвыборному снижению количества незаконно напечатанных фантиков:

По традиции, в начале каждого месяца выкладываю обновленные графики фантиковых цен и предложений в самых заметных локациях Краснодарского края по данным Домклик. Смотрим:

Так называемая «сочинская первичка» (позолоченные дворцы для российских чиновников и воров с пластиковыми пальмами) подросла в Сентябре на +4%. Новороссийские новостройки (с баками для воды) подросли на +3%. А знаменитые на всю замороженную Россию краснодарские курятники подросли аж на целых +6%.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. В начале каждого квартала провожу обновление состава ТОП-20 регионов по количеству объявлений. Сегодня в список попал Крым. Исторические данные по нему есть за 4 месяца. Поэтому, вернулся к старому формату таблицы, показывающему динамику показателей за 4 предыдущих месяца. Смотрим:

Сегодня фантиковые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

Поясняю формат на примере Крыма:

Сегодня средняя цена первички в Крыму = 161 667 р.

В Августе цена была = 175 527 р. (текущая цена ниже на -8%)

В Июле цена была = 177 500 р. (текущая цена ниже на -9%)

И т.д.

Примечательно, что по ценам Крым стоит на пятом месте среди регионов, входящих в ТОП-20 по количеству объявлений. Этот факт еще раз говорит о том, что большинство территории РФ (включая Москву и Питер) непригодна для жизни нормальных людей по причине скотского климата.

Смотрим вторичку:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июль-август. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: опять всё дорожает.

Я ежемесячно слежу за тем, что происходит с недвижимостью, если не хотите ничего пропускать, подписывайтесь на мой канал в тг.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка снова сильно подорожала с 362к до 413к, а вот вторичка — не так сильно, с 291к до 295к. Но это не рекорд, было прошлым летом и дороже. Видимо, инфоцыганская банда работает с новой силой, секта «недвижимость в Сочи всегда растёт» мутит грязь. Расти-то может и растёт, но ценник уже очень трудненький для покупателей. Первичка +30% за 2 месяца.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня фантиковые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

🤳🏻Цена одного квадратного метра недвижимости в Москве сравнялась со стоимостью одного iPhone.

Примерно с Мая 2023 года государственный ростовщик «Сбербанк» перестал отрицать итоги народного референдума жителей Крыма 2014 года. Благодаря этому, дочка ростовщика «Домклик» начала собирать и выкатывать данные о продаже квартир в этом благодатном крае. Давайте на них посмотрим.

Средние ценники  — на уровне Подпитерья.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня рублевые (фантиковые) ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

15 сентября Набиуллина не просто представила новую ключевую ставку ЦБ, но и повысила прогноз на следующий год. Ориентир — 11,5–12,5%. Это значит, что времена дорогих денег закончились. Начались времена очень дорогих денег. Как и на ком это всё отразится?

Конечно же, сначала хочется вспомнить слова Грефа и Костина. Набиуллина показала, кто в доме хозяин. Конечно же, Герман Оскарович и Андрей Леонидович. Не поднять ЦБ не мог, поднять сильнее не разрешили — выглядит со стороны как-то примерно так. А теперь поразмышляем, что означает повышение ставки для инвесторов и как это отразится на акциях, облигациях, рубле и недвижимости, а также на гражданах.

Бизнес получил очередной удар в виде более дорогих долгов. 13%, особенно в долгосрочной перспективе — это уже действительно сложно. Рефинансировать старые и брать новые долго станет дороже, доходность облигаций очевидно увеличится, но вместе с этим повысятся и риски. Хорошей практикой в таких случаях считается снижение уровня своего риск-профиля. С ОФЗ или с каким-нибудь выпуском РЖД будет порядок, но вот с ВДО уже стоит быть осторожнее.