недвижимостЬ

Репост из FB Мальгина: www.facebook.com/avmalgin/posts/936483139769605?pnref=story

Год назад мы выставили на продажу нашу дачу. Она у нас в престижном (как принято говорить) районе Подмосковья, в коттеджном поселке, заросшем лесом, где никакого беспокоящего строительства на километры вокруг. Тишь да гладь. Надежная охрана, московские телефоны, центральная канализация и т.д и т.п., всё в поселке функционировало, как часы.

За все это время был один показ, хотя дважды снижали цену. Не интересуются. Сейчас решил я посмотреть в базе ЦИАН аналогичные объекты в окрестностях, чтобы понять, может, цена завышена или в чем дело.

И обнаружил: весь наш поселок продается. Не весь, конечно, но очень многие дома. В том числе и наши соседи со всех сторон. Даже интересно было: объявления-то с фотографиями. Увидели с женой, наконец, что внутри всех этих домов, что там за участки за высокими заборами. Грустно: люди-то строили для поколений, все продумывали, приспосабливали для детей, стариков, и так далее, цветы разводили. Жили в общем-то за городом все постоянно, на работу ездили. Люди примерно одного достатка. И вот — дружно решили сняться и уехать.

( Читать дальше )

Подумалось, а работает ли арбитраж в недвижимости?

К примеру, аренда квартиры 30 тыс. рублей месяц, т.е. 360 тыс за год.
А цена этой квартиры если ее покупать — 7 млн рубл.
Вы скажете — а в чем же арбитраж?

У вас есть 7 млн рубл, и у есть выбор положить в несколько банков (что бы уложиться в страховую сумму и снизить риск почти до 0) под 10% годовых и иметь 700 тыс через год и снимать квартиру за 360 в год, т.е. иметь в конце года 700 — 360 = 340 тыс. разницу
Или купить квартиру и не переживать со съемом.

Если считать, что арбитраж такой существует хотя бы в 50% случаев, то можно ожидать снижение цены недвижимости до равновесных значений.
Если считать, что «наш человек» верит в м2 больше чем рубли в банке, и такими расчетами не занимается, то арбитража нет.


Мысли в слух.

UPD — причем эта дельта будет расти по мере стоимости квартиры из-за улучшения местоположения.
Потому что сдать квартиру стоимостью в два раза, не удастся за ставку в два раза выше.

На открытии рынка РФ сидели со знакомым, в кафешке, после утреннего занятия. Спрашивал про бакс, нефть, ситуацию в целом (у него по большей части рублёвый бизнес). Запустили терминал, открыли фьючь на доллар, время 09:59. Волнуемся...

10:00. Дед Мороз приходит с подарком!!! +30% (максимальное плечо)


Типа, говорю, что фиксируем… (на самом деле дальше стоим). Глаза у него заблестели, начал спрашивать «что да как», «сколько объём», «а мне так можно?» :) В итоге остановились на том, что он начнёт с 100.000 и не будет довносить, ни при каких условиях, до получения устойчивых плюсовых результатов на дистанции в пол года-год. Полагаю, что из него выйдет толк, есть очень хорошие задатки:)

Теперь к сути топика.


( Читать дальше )

Новостройки Москвы в 2015 году +3,8 млн м2. +14,4% г/г
Это максимум с 2007 года.
Больше всего жилья именно в присоединенной «Новой Москве» (2 млн м2).

Кстати, что ввод жилья, что ввод буровых установок, всегда рекордный перед обвалом) Ибо, что строительная отрасль, что нефтяная, в условиях хорошей конъюнктуры создает мощности, которые должны что-то производить, даже когда спрос начинает падать. Иначе придётся половинить компании, но кому это хочется делать? Поэтому оптимисты продолжают строить.

Продолжаю строить и жду момент когда можно потратить доллары на вожделенные метры.
Пока гистограмма продолжает смотреть вниз данные за 4 января значение = минус 177.
Так чсто до пересечения 0 линии очень далеко.
Выходит что доллар пока будет дорожать.
Как будут строиться дальше палки гистограммы — не знаю.

В данном материале сделаю обзор на один из самых популярных рынков всех времён — недвижимости. Его поведение, один из самых наглядных примеров использования логистической кривой и волн Эллиота на практике. Хорошо помню как по всей Беларуси была очень популярная тема влаживать деньги в недвижимость. Если есть деньги, нужно купить квартиру, если их нет, нужно взять кредит. Многие что-то продавали, меняли, залазили в долги и наконец-то покупали. У многих был вид, будто выполнили главную задачу в жизни. Элеметарно подумать, а нужно ли это за такие деньги, какие перспективы рынка жилья — нет, зачем думать, проще сделать как все. … это был пик роста 1700-2000 тыс. долл./ метр. Потом был небольшой обвал, и снова небольшой рост и в на рынок заскочили последние покупатели. В таких случаях происходит только одно: рынок разворачивается. И он действительно развернулся в конце 2013 г.

( Читать дальше )

По мотивам поста smart-lab.ru/blog/news/297632.php

Мифы о недвижимости.

С постоянной периодичностью всплывают посты о недвижимости, и тут же начинаются споры о том, что недвижимость зло, пассив и вообще лучше жить в коробке из-под телевизора, а деньги отнести в поле, закопать и ждать пока вырастет золотое дерево на биржу.

Мысль.«Недвига, в которой живет семейство — это пассив, который постоянно отжирает деньги (налоги, содержание). Кэш — это актив, который приносит деньги.»

 Трудно поспорить с тем, что любой актив требует вложений на его поддержание, но также и кэш требует денег на его содержания, даже элементарная ячейка для хранения требует платы. Для того, чтобы купить акции также надо заплатить комиссию, да и депозитарий не бесплатно реестр держит. Депозиты которые приносят доход мы рассмотрим позже.

Тезис про семейство вообще трудно опровергнуть, так как он несодержателен. Не знаю нормального человека, который хотел бы чтобы его семейство

( Читать дальше )

Оценка агентства РИА Рейтинг:
В 14 российских регионах менее 10% могут позволить себе 2-к. хату в ипотеку.
В Москве позволить себе двуху в ипотеку могут только 11,4% семей.
Московская область 13,2%
В Санкт-Петербурге 17,4%.
Лучше всего дело обстоит в регионах с большими зарплатами и дешевыми хатами: Ямало-Ненецкий автономный округ (49%) и Ханты-Мансийский автономный округ-Югра.
В среднем по России доля способных составляет 13,9%.
Эксперты говорят об активной миграции москвичей за МКАД.

В ноябре 2014г покупал недвижимость в Тюмени.Цена за 1м2 составляла 60-61т.р. на этапе строительства со сроком сдачи 2кв 2016г.Сейчас тот же застройщик предлагает квартиры со сдачей в конце 2017 и в 3 кв. 2018г по 70-74 т.р.
Тенденции на снижение в рублях пока не замечено..

Шойгу заявил о планах дойти до Ефрата — это значит, что ситуация в Сирии продлится еще долго. И расходы на военку будут расти и нефть не будет падать, все это негатив для нашей экономики, а значит и цены на невигу будет потихонечку падать.