Блог им. Maksimov

Мысли о недвижимости

По мотивам поста smart-lab.ru/blog/news/297632.php

Мифы о недвижимости.

С постоянной периодичностью всплывают посты о недвижимости, и тут же начинаются споры о том, что недвижимость зло, пассив и вообще лучше жить в коробке из-под телевизора, а деньги отнести в поле, закопать и ждать пока вырастет золотое дерево на биржу.

Мысль.«Недвига, в которой живет семейство — это пассив, который постоянно отжирает деньги (налоги, содержание). Кэш — это актив, который приносит деньги.»

 Трудно поспорить с тем, что любой актив требует вложений на его поддержание, но также и кэш требует денег на его содержания, даже элементарная ячейка для хранения требует платы. Для того, чтобы купить акции также надо заплатить комиссию, да и депозитарий не бесплатно реестр держит. Депозиты которые приносят доход мы рассмотрим позже.

Тезис про семейство вообще трудно опровергнуть, так как он несодержателен. Не знаю нормального человека, который хотел бы чтобы его семейство всю жизнь скиталось по съемным квартирам.

 Мысль.«А так им ничто не мешает, например, продать квартиру за 500к, снять за 1к в месяц аналог, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)»

 

С точки зрения человека, у которого нет квартиры за 500к, это просто блестящая мысль. Да и по все раскладам все бьется. Только вот практика показывает, что «500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)» получается далеко не у всех. Не хочется далеко ходить, я не знаю, чем там все закончилось у участника ЛЧИ2015, который шортил сбербанк, но надеюсь он не последовал этому блестящему совету, продав квартиру и сказочно «заинвестировав». Тот же пример с сказочным инвестированием известного и всеми нами любимого Василия О. (упоминание В.О. в посте дает +100 к карме) на прошлом ЛЧИ, показывает, что наверное лучше бы эти деньги вложить в пассив, который бы сейчас приносил гарантированный доход. При этом надо понимать, что В.О. достаточно опытный игрок на рынке, что уж говорить про большинство.

 Мысль «Купленная недвижимость, в которой проживает владелец — всегда пассив, потому что жрет деньги, это классика экономики». 

 Тут я даже не знаю, что сказать потому что это противоречит 2 мысли. Вроде бы всегда можно продать квартиру, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :).

 Мысль «кэш у буржуев не имеются в виду наличные под подушкой. Имеются в виду свободные и максимально ликвидные средства, которые могут лежать не депозите в банке или быть вложены в акции и т.д.»

Самая частая альтернатива недвижимости — это депозит, вроде бы проблем нет, положил деньги в банк и кайфуй. Ходи раз в месяц, квартал, год и снимай процентики. В этом году банки закрываются с периодичностью 3-4 в неделю. Да есть какие то гарантии по АСВ ит.д., но АСВ не резиновый. Тезис о Сбербанке тоже не состоятелен, потому что и Сбербанк не панацея. У меня до сих пор лежит Сберкнижка с вкладом на 2000 рублей от бабушки от 90-какого то года. Лучше бы она купила мне квартиру ))).

 Тут еще много можно написать всего, совет один всегда думайте прежде чем что-то сделать и недвижимость не самый худший АКТИВ.

 Удачи в инвестициях.

69 комментариев
не актив не пассив а тупо хэдж.  
avatar
Добрый человек, в моем понимании актив это то, что есть «в плюс». Недвижимость можно продать в любой момент, и к ней применимы все рыночные фишки, спред, ликвидность и так далее. Это не бухгалтерский термин, это «состояние имущества»
avatar
можно всю жизнь успешно инвестировать, но не успеть потратить заработанное,
а можно купить хорошее жилье и повысить качество жизни

деньги — это лишь бумага и не имеет ни какой ценности до тех пор пока не будет конвертирована во что-то действительно стоящее
avatar
Алексей aka Amarok, 
в моем понимании актив это то, что есть «в плюс»

Вот как? Ну тогда вам стоит, наверное, ознакомиться с тем, что такое «актив» в понимании науки под названием «экономика», а не в вашем собственном.
avatar
сразу по первой мысли «про съемное жильё» написана чушь… и примеру тому масса, и самое главное во всем развитом мире
avatar
skatino, чушь там написана по вашему мнению, если вам нравится жить на съемной квартире ради бога живите, но не называйте мнение других людей чушью ))
avatar
Алексей aka Amaro, видимо те кто так считает, или не жили на съемном жилье, или не жили в своем жилье :) И вместо сравнения, одни фантазии.
avatar
Не вырывай фразы из контекста.
- «А так им ничто не мешает, например, продать квартиру
я вообщето писал про учет недвиги в капитале, но не в коей мере не призывал её бежать продавать. Недвига — это такая же инвестицыя капитала, ничем не хуже/не лучше других, так почему же некоторые предлагали её не учитывать при оценке состояния семьи?

- Да есть какие то гарантии по АСВ ит.д., но АСВ не резиновый. 
а вот и нет, читай закон о асв, он очень даже резиновый)))

avatar
nik, насколько мне известно, сейчас гарантии по АСВ  до 1,4 по каждому вкладу, речь идет о больших суммах, можно разбить конечно по всем родственникам, но…
avatar
Алексей aka Amarok, ксчастью, у нас пока более одного банка в стране)) 
avatar
nik, да да это очень удобно )
avatar
nik, http://smart-lab.ru/blog/298071.php но вам это конечно не так

avatar
Алексей aka Amarok, 
это вообще к чему?
avatar
Алексей aka Amaro, ключевая фраза "сейчас"
avatar
у меня на работе менеджер… владелец собственной квартиры
тратит ежедневно на дорогу на работу не менее 2,5 часов в одну сторону. 5 часов блеать в день. 5 часов!!! накуй так жить?
avatar
skatino, 
Навеяло. Бородатый анек.
«Если партия прикажет, пить бросите? Да.
А женщин бросите? Да.
А жизнь за партию отдадите?
Конечно, нафига нужна такая жизнь!» ©
avatar
skatino, не совсем правильный подход к поиску работы
avatar
Если жить то пассив, если сдавать то актив, проблема в том что смотря на какие риски расчитывать. Берем среднюю хату в три ляма, допустим, и депозит в три ляма, сдача даст 180 т в год, депо 360 т, т.е. если получать те же деньги с депо то можно еще попутно капитализировать депо на 180 т в год. Но зато хата может отрасти и 20% а при сегодняшних цен на баксы вообще хз на сколько=)
avatar
Семен Семечкин, самое главное чтобы банк вернул вам деньги или ночью не случилась какая нибудь бяка типа обесценивания и т.д.
avatar
Алексей aka Amarok, диверсификация по разным банкам с разными рисками, суммой попадающей под лимиты асв
avatar
Семен Семечкин, http://smart-lab.ru/blog/298071.php
avatar
АСВ как раз резиновый, тк сидит на печатном станке.
avatar
sergik99, первый раз слышу что АСВ занимается эмиссией
avatar
sergik99, http://smart-lab.ru/blog/298071.php
avatar

а вы не пробовали сначала прочитать и узнать, что же такое актив, и что же такое пассив? а уже потом с учетом этих очень полезных и важных знаний писать тут свои «умные» мысли?

какой бы рискованный ни был актив (зависит от здравоумия владельца актива), он называется активом именно потому, что имеет большую или меньшую вероятность принести доход, с учетом всех комиссии и накладных расходов. не бывает актива без рисковой и расходной составляющей, это и школьнику понятно.

пассив же гарантированно уносит ваши деньги, он ни при каких условиях по определению не принесет вам дохода.

зачем сравнивать что лучше, небо или земля, черное или белое???

avatar
yunsey, а если посмотреть с точки зрения того что жить то все равно где то надо(по моему так считают американцы). если снимать то это доп плата, если жить в своей это только налог, т.е., своя хата по отношении к сьемной это актив т.к. экономит бабосики от сьема=)
avatar

Семен Семечкин, своя хата это такой же пассив, как съемная хата, как и своя машина, так и арендованная машина. все, что вы имеете (арендуете) для своего блага, удовольствия, удобства, но не для генерирования денег — это пассив. хочешь — живи в своей и она будет пассивом. хочешь снимай, тогда да, пассив в виде съемной хаты будет кушать больше денег, но свободные от покупки своей хаты средства можно перевести в актив с меньшими (депозит) или большими (фьюч сбера) рисками, это же личное дело каждого. 

конечно, тут уже встают такие нюансы как является ли депозит действительно активом (учитывая инфляцию), но это уже из другой оперы.

главное же в этом во всем то, что вопрос «что делать с недвигой» это личное дело каждого, с учетом обстоятельств и стиля жизни, возраста, уровня азартности и тд, и спорить тут вообще не о чем. 

 

avatar
yunsey, "но свободные от покупки своей хаты средства можно перевести в актив с меньшими (депозит) или большими (фьюч сбера) рисками, это же личное дело каждого.  конечно, тут уже встают такие нюансы как является ли депозит действительно активом (учитывая инфляцию), но это уже из другой оперы".
Я так понимаю, для вас актив это то что можно быстро продать (ликвидно) или взять в виде наличных денег (депозит)? Или я вас неправильно понимаю? 
avatar
yunsey, абсолютно согласен, а вот если уезжать на выходные и сдавать какому нибудь развратному старикашке с молодой любовницей то наверно уже актив=)
avatar
Семен Семечкин, 
если жить в своей это только налог, т.е., своя хата по отношении к сьемной это актив т.к. экономит бабосики от сьема=)

Большинство американцев покупает недвигу по ипотеке.
Соответственно — это далеко не «только налог», это еще и:

— платежи по ипотеке,
— расходы на покупку (3-7% сразу при покупке),
— обязательное страхование
— содержание недвиги (ремонт и т.д.)
avatar
Geist, забыли про налоговые вычеты.
avatar
SergeyJu, я просто не в курсе, какие там вычеты дают.

В ЕС в разных странах по-разному. В некоторых дают вычесть все, в некоторых есть ограничения по вычетам.
avatar
Geist, общий принцип — стоимость дома и/или суммы ипотечных платежей выводится из базы по подоходному налогу. Правила и ограничения в реализации этого принципа в каждой стране свои.  При любом расчете это следует учитывать. Также, как следует учитывать амортизацию и стоимость земли. Короче, кавалерийский налет на сложные проблемы, имхо, в данном топике не задался.
avatar
SergeyJu, стоимость дома? в каком смысле?

Как правило, из налогов дают вычесть только ипотечные платежи. Причем часто не целиком, а только платежи, составляющие выплату %% по ипотеке, а не платежи по телу ипотечного долга.
avatar
Geist, в каждой стране — по своему. Тут даже обсуждать нечего, каждая семья несчастлива по своему :)
avatar
Geist, большинство трейдеров покупают акции с плечами
Соответсвенно — это далеко «не только налог» на прибыль, это еще и:
— платежи за плечо,
— расходы по покупку (комиссия брокера, биржи)
— желательно хедж
—  содержание «акций»
avatar
Алексей aka Amarok, блин, да при чем тут это? :)

В моем представлении только сумасшедший может продать свою единственную квартиру, чтобы инвестировать деньги на биржу. Ну, или человек в отчаянном положении.

99,9% людей так не поступит.

Речь о сопоставимых инвестициях.
Например:
— купить квартиру и жить в ней
или
— снять квартиру, а деньги положить на депозит.
avatar
Geist, тогда вы не корректно написали про
А так им ничто не мешает, например, продать квартиру за 500к, снять за 1к в месяц аналог, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)

ведь речь идет о продаже квартиры, нет? или я неправильно вас понимаю?
avatar
Алексей aka Amarok, вы из контекста выдернули фразу.

Там речь шла о том, что является капиталом при расчете по методике, а что нет. Коллега заметил, что по такой методике даже владельцы квартир за 500к — бедняки.

На что я ответил такой фразой. Это была шутка вообще-то, а не рекомендация к действию. Поэтому я поставил смайл и написал «сказочное обогащение».
avatar
Geist, а как покупают жилье большинство африканцев?=) я к тому что все таки как я понял речь о рынке рф, ну по крайней мере писал о нем. Естественно не только налог, особенно если рассматривать всю цепочку покупки, это и комиссия риэлтеру (2-5%)может быть и больше точно не знаю, и регистрация прав собственника(2 тыс), и налог с продажи если собственность меньше теперь по моему 5 лет, сама процедура довольно утомительная и требует помотаться, различные риски, правовые, имущественные, форс-мажоры, если это новострой то риск недостроя до ввода в эксплуаиацию, ремонт и риски связанные уже с ним, итд т.е. спор и разговор ни о чеп, если недвига уже на руках то кроме ремонта, налога и комуналки какие еще траты?
avatar
yunsey, я уже отвечал, что пишу актив и пассив не с точки зрения бухгалтерских терминов, а с точки зрения «состояния имущества»
avatar
Как то все намешано, не нужно мешать кислое с пресным. Недвижимость бывает разной, кто то покупает комфорт в виде жилья, а кто то в инвестиционных целях. Вот по второму пункту можно рассуждать сколько угодно, по первому пункту — не для прибыли это покупается. А рисковать последним, это как то не умно. Есть хорошая русская пословица «Жену отдай дяде, а сам иди к бля**», это из той же серии)))
avatar
НН, недвижимость всегда одна, цели с которой ее покупают разные, однако ничто не мешает жить в инвестиционной квартире, или сдавать ее пока цена не выйдет на приемлемый для вас уровень.

avatar
Алексей aka Amarok, хорошо так рассуждать, когда нет детей, семьи, когда живешь одним днем, я про квартиру которая у тебя одна. 
avatar
НН, не совсем понял вас, вы за то, чтобы купить квартиру или нет?
avatar
Алексей aka Amarok, Квартиру для себя и своей семьи я уж давно купил, а вот в плане инвестиций рассматривать квартиру на мой взгляд не очень умное решение в наше время, в цене за год недвижимость как минимум в 2 раза просела и пока этому движению не видно конца. Так понятней?
avatar
Коллега, вы в основном использовали мои цитаты, но совсем не в том смысле, в каком они были сказаны. 

Как итог — вы потерялись в трех соснах и блуждаете там :)

Мы там обсуждали не вопрос, чем плохи или хороши инвестиции в недвижимость, а вопрос о том, почему по методике определения семейств-миллионеров не принято засчитывать в активы стоимость недвижимости, в которой проживает семейство.

У меня персонально как раз много денег вложено в недвижимость (хотя я и не считаю это лучшими инвестициями в моей жизни), но там речь шла совсем не о том. Сейчас напишу отдельный коммент по сказанному вами конкретно по недвижимости.
avatar
Geist, коллега вы абсолютно правы, я использовал их потому, что эти мысли витают у большинства. Поэтому они очень губительны для молодого мозга трейдера, которые начитавшись таких вот волшебных инвестиций продают квартиру и перебираются в съемную, шортанув сбер )
avatar
Geist, меня удивляет, как смело, я бы сказал, нагло, люди используют термины не по назначению.
Актив и пассив — термины бухгалтерские, и применять их нужно правильно. 
Глупости, вроде того, что пассив отжирает бабки, а актив их приносит, как и прочее, стыдно цитировать.
В США почти всегда жилье покупается в ипотеку. Кредит, полученный под залог недвижимости есть пассив. Сама недвижимость, естественно, актив.
У очень богатых людей естественно разделять личное имущество и капитал, который инвестируется так или иначе. 
Естественно, основное жилье семьи не относят к капиталу, потому и не числят его в активах. 
avatar
SergeyJu, 
Естественно, основное жилье семьи не относят к капиталу, потому и не числят его в активах. 

О чем я и говорил, когда говорил, почему его не учитывают по методике определения семейств-миллионеров.
avatar
Еще раз повторю: недвижимость, которая куплена вами для жизни в ней — это пассив, не актив. Она становится пассивом, как только вы ее купили, потому что:

а) вы начнете платить налог за владение недвижимостью (от 0,3% до 3% ее стоимости в год в зависимости от страны);

б) вы будете платить за ее содержание и поддержание;

в) потраченные на нее немалые деньги будут «связаны» и их нельзя будет никуда инвестировать;

г) любая попытка сменить недвижимость приведет к дополнительным расходам — налогу с продажи, расходам на маклерские услуги (потери от 3 до 10% стоимости в зависимости от страны)
И т.д., там еще есть что сказать, просто лень перечислять всё.

Этот вопрос вообще не имеет отношения к вопросу о том, плохо или нет владеть недвижимостью, это каждый выбирает для себя.

Однако это не отменяет правила, что недвижимость, купленная для проживания владельца в ней — это однозначный пассив, который сжирает деньги, а не приносит их.

У этого правила есть исключения, да. Например, если повезет, можно купить недвижимость дешево, а продать дороже или даже намного дороже. Но эти исключения работают в основном только на неустоявшихся рынках недвижимости и мало кому дали заработать. Тем более что люди, покупающие недвижимость для жизни в ней, обычно покупают одну-единственную недвижимость и живут в ней.

P.S.
Не знаю нормального человека, который хотел бы чтобы его семейство всю жизнь скиталось по съемным квартирам.

Если вам неизвестно, на Западе от 30 до 60% людей (зависит от страны) всю жизнь живут в арендованном жилье.
avatar
Geist, 
a) в контексте того, что мы говорим о России, на данный момент это суммы, которыми можно статистически принебречь
б) содержание это я так понимаю коммунналка, я открою вам глаза, при съеме вы тоже платите по счетчикам
в) иногда невозможность взять плечо это благо для человека
г) после 3 лет собственности налог с продажи не платится, на маклеров не знаю, тут кто во что горазд

Вы просто прочитали по диагонали, вы пытаетесь представить недвижимость как пассив, который вас тянет, но с учетом исторических реалий современной России, недвижимость один из немногих активов, который сумел выжить после краха 90.
Расширьте восприятие, перейдите с минуток на дневки, то что имеют место быть колебания цены, это естественно, как и у любого АКТИВА ). 
avatar
Алексей aka Amarok, я не говорил о России, я говорил о базовых принципах. В России пока неустоявшийся рынок, только это его и делает другим. Но все, что делается в России в этой сфере, копируется с западных схем и поэтому по итогу придет туда же.

Я как раз живу в ЕС, владею несколькими объектами недвижимости тут и знаю, что такое устоявшийся рынок недвижимости и какие подводные камни он скрывает для инвестора.

По вашим пунктам:
а) понятно, что можно пренебречь, но это не аргумент
б) содержание недвижимости — это не коммуналка; коммуналка — отдельный вид расходов;
в) при чем тут плечо вообще? трейдинг — это высокорискованная инвестиция, ее сюда даже ставить в ряд не стоит
г) зато платится налог за владение — каждый год, пока он низкий, но будет расти.

Я не читал по диагонали, не нужно выдумывать. Если вы не понимаете, о чем я говорю, это не моя проблема. 

Недвижимость для проживания в ней как инвестиция — это собственный выбор любого человека. Речь не о понятиях плохо или хорошо, а о том, что недвижимость, в которой человек проживает — это пассив. Хотя у него есть высокая балансовя стоимость.
avatar
Geist, «Хотя у него есть высокая балансовя стоимость.» еще пару часов диалога и вы со мной согласитесь. Шучу, про другие страны я спорить не буду, к сожалению, или к счастью не имею недвижимости за границей ))
avatar
Алексей aka Amarok, да нет особой разницы, заграницей или нет.

Вы просто берете форс-мажорные ситуации, говоря мне про 90-е годы, например.

А вы возьмите более стабильные годы, например, 2000-15, 2 разные схемы и посчитайте.

Например, один человек с начала нулевых начал откладывать деньги на квартиру, проживая в съемном жилье, к 2008-му накопил на квартиру и купил, и стал жить в ней.

А другой человек с такими же доходами все это время проживал по аренде, складывал деньги на депозиты (и продолжает складывать).

Посчитайте на досуге.
avatar
Geist, ок спасибо
avatar
Geist, предприятие платит налоги на производственные площади и несет расходы по их содержанию. Но НИКОГДА производственное помещение не попадает в пассив.
Даже если его внесут в качестве взноса в капитал, в активе покажут здание, а в пассиве оценку его на момент внесения.
avatar
SergeyJu, я говорил не о бухгалтерском балансе, а о персональных финансах. На бухгалтерском балансе недвижимость естественно будет числиться в активе, потому что используется для производственных целей, т.е. для извлечения прибыли.

Недвижимость для жизни в ней не приносит прибыль, за исключением потенциального роста ее цены.

Я не о бухгалтерских понятиях тут говорил, а о том, что инвестиция может приносить прибыль, а может — убытки. Инвестици в недвижимость для проживания на устоявшемся рынке приносит в основном убытки.
avatar
Geist, все равно следует соблюдать терминологию, иначе невозможно понимать друг друга более-менее адекватно.
Применительно к физлицу Вы же все равно пишете об убытках, то есть, неявно считаете баланс, ведете как бы бухгалтерию, но в уме.
Человек в процессе жизни несет расходы. Если у него есть дом, он платит коммуналку, налог, если есть ипотека — ипотечные платежи и получает налоговые вычеты. Если дома нет, он платит арендную плату, которая явно или неявно включает в себя налог и коммуналку. Ну, за исключением варианта социального жилья.
Кроме этого, следует учитывать и иные альтернативные доходы. Дом в хорошем районе дороже, но зато там безопасное и приятное окружение, лучше школа. Тот кто проживает в плохом районе, вынужден мириться с плохой школой для детей или отдать их в платную. Это если есть дети. Короче, даже в странах с устоявшейся экономикой и правовой системой, считать прибыли и убытки от владения домом более чем сложно.   

avatar
SergeyJu, я могу конкретно говорить только за рынок недвижимости ЕС, поскольку живу тут, поскольку владею несколькими объектами недвижимости и поскольку просчитывал это много раз.

 
Так вот, если мы возьмем средний класс как наиболее массовый срез, и будем говорить про единственную недвижимость для проживания, то в ЕС в большинстве случаев снимать недвижимость будет выгодней, чем владеть ей. С учетом сопоставимого уровня недвижимости и района, в котором она располагается, естественно.

И это даже при базовом сценарии, когда экономика стабильна. Если же экономика начинает падать, например, или стагнировать, то это приносит пользу только арендатору.

Соответственно, арендатор будет в более выгодном положении, чем владелец. Сказочной выгоды он не извлечет, естественно, но на длинной дистанции под названием «жизнь» будет в плюсе. А если при этом он еще грамотно распорядится имеющимися свободными средствами, то тем более.
avatar
Geist, я не пытаюсь спорить с Вами по существу вопроса. В каждой стране и на каждой фазе экономического цикла ситуация своя. Да и обстоятельства каждого конкретного человека учесть сложно. Например, в США принято у более-менее образованных людей менять место работы и переезжать с места на место. А каждая акция продажи/покупки жилья сжирает до 10%. Поэтому арендуют до того момента, пока окончательно не определятся с местом работы, желаемым районом, детьми, семьей. И лишь когда чувствуют, что все, осели, покупают дом, часто  «на вырост». 
Не бизнес, поэтому учесть все плюсы и минусы невозможно. Посадку деревьев у дома, ремонт «под себя» и многое-многое другое.
avatar
Алексей aka Amarok, пробовал и у меня кровь из глаз пошла
avatar
Посмотрите на график http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=1
Как уверенно по ТА цена квадратного метра в Москве идёт на уровень 1000$ Потенциал падения ещё 83%
avatar
silver dream, это коррекция АВС перед 3 в 3 ))
avatar

теги блога Алексей Amarok

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн