🗓 В октябре приобрел фонд Парус-НОРД от управляющей компании(УК) PARUS Asset Management. Пару дней назад получил первый доход от этого фонда. Давайте разбираться как это работает.
❔ Это собственно кто?
Парус-Норд — это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), доступный к покупке/продаже на бирже. Такой фонд используется для коллективных инвестиций, когда участники (пайщики) вкладывают свои деньги в какой-то заранее определенный набор активов. Пайщики фонда Норд инвестируют в Логистический комплекс Nordway, который находится на территории посёлка Шушары, в Санкт-Петербурге. Комплекс построен в 2012г, состоит из четырех корпусов общей площадью 108тыс квадратных метров. На сайте УК указаны следующие арендаторы: Лудинг, Faberlic, Невская Палитра, Rossko, Сорож-Логистик. С ними УК заключила гибкие договоры аренды сроком 3−5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.
💸 Доход пайщика состоит из двух частей:
1️⃣ Арендный поток: Прогнозная стоимость одного пая, по мнению УК, в момент дополнительного выпуска паев составляет 1100 ₽.
Компания объявила о выплате купона по облигациям серии 002Р-07 в размере 10,68 рублей, что в сумме составляет 42,7 миллиона рублей. Этот выпуск продолжает подтверждать свою привлекательность для инвесторов благодаря ежемесячным выплатам купона и оферте.
Высокая доходность облигаций ГарИнв2P07, достигающая более 50% годовых к оферте, объясняется введением дополнительной оферты выкупа облигаций по цене 103% от наминала в марте 2025 года, которая была объявлена уже после начала размещения. Не все инвесторы осведомлены о неэмиссионной оферте и факторах, влияющих на доходность. Доходность к погашению остается на рыночном уровне, как и у других выпусков.
Подробнее с условиями оферты можно ознакомиться — https://com-real.ru/files/documents/oferta131123.pdf
Компания объявила о выплате купонов по облигациям: размер купона серий 002Р-08 выплаченный 18.11.2024г., составляет 44,4 миллиона рублей и размер купона серии 002Р-05 выплаченный 19.11.2024г., составляет 55,1 миллиона рублей. Эти выпуски продолжают демонстрировать свою привлекательность как защитный актив для инвесторов.
Одной из ключевых особенностей облигаций серий 002Р-08 является валютная оферта, предоставляющая возможность хеджирования валютного риска. Это означает, что перед погашением инвесторы могут выбрать как они хотят получить свои средства. В частности, они могут остаться в рублевой доходности или пересчитать весь объем инвестиций и доходы в долларах США, что обеспечит возврат с доходностью 7% годовых.
За всю историю своего развития компания разместила 17 выпусков облигаций на общую сумму 28,5 миллиардов рублей. В рамках этих выпусков было выплачено купонов на сумму 6,7 миллиардов рублей, а 11 выпусков были успешно погашены, включая «зеленые» облигации, общая сумма которых составила 14 миллиардов рублей. Таким образом АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» безукоризненно выполнило свои обязательства на 20,7 млрд. руб.
По облигациям серии 002Р-10 размер 3-го купона на 1 облигацию составил 19,53 рублей. Общий объем выплат составил 29,3 млн рублей. Напомним, ставка флоатера установлена как ключевая ставка ЦБ + 4,5%. В условиях волатильности данный выпуск является привлекательным, так как защищает инвесторов от рисков роста ключевой ставки ЦБ РФ.
ФПК «Гарант-Инвест» является защитным активом для инвесторов, поскольку безукоризненно выполняет свои обязательства.
Размер купона по облигациям серии 002Р-06 составил 10,68 рублей, общая сумма выплаты – 21,360 млн рублей.
Месячный объем торгов за октябрь по выпуску серии 002Р-06 впервые за последние три месяца снизился. Показатель равный 51,3 млн рублей оказался на 45% ниже сентябрьского результата и на 33% ниже объема за август (76,8 млн). Цена облигаций за месяц выросла с 92,8 до 93,9% от номинала, несмотря на увеличение ключевой ставки. Доходность выпуска осталась на уровне 29% годовых.
ФПК «Гарант-Инвест» является защитным активом для инвесторов, поскольку безукоризненно выполняет свои обязательства.
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» представляет неаудированную промежуточную сокращенную консолидированную финансовую отчетность по МСФО за 9 месяцев 2024г.
Операционные показатели:
За 9 месяцев 2024г. посещаемость торговых центров, принадлежащих ФПК «Гарант-Инвест» достигла уровня аналогичного периода прошлого года и составила 28,4 млн человек. Уровень вакантности в ТЦ Компании снизился с 2,0% до 1,87% на 30.09.24.
Финансовые показатели:
Совокупная арендная выручка Компании выросла на 7% LFL и составила 2 329 млн руб. Рост выручки был обусловлен стабильными операционными показателями, а также увеличением доходов торговых центров за счет индексации арендных ставок и роста дохода в виде процентов с товарооборота арендаторов.
Показатель EBITDA за 9 месяцев 2024г. составил 3 260 млн руб., показав рост на 26% относительно показателя аналогичного периода прошлого года. Компании удалось достичь высоких темпов роста показателя за счет роста арендной выручки и доходов от финансовых активов, существенно выросших в частности в связи с высоким значением ключевой ставки.
26 октября 2024 года ФПК «Гарант-Инвест» стала партнером главного события для инвесторов — конференции SMART-LAB 2024. В рамках мероприятия Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов выступил спикером на «Сессии Эмитентов», где поделился аналитическими выводами и обсудил перспективы рынка. Конференция собрала более 3000 участников, среди которых были ключевые игроки фондового рынка, аналитики, эмитенты и финансовые блогеры.
Алексей Панфилов, комментируя текущее состояние рынка, подчеркнул, что повышение ключевой ставки ЦБ не стало сюрпризом для ФПК «Гарант-Инвест». Он отметил, что компания понимает, что текущая экономическая ситуация характеризуется высокими ставками и это долгосрочный тренд.
Президент ФПК «Гарант-Инвест» выделил ключевые аспекты, делающие торговую недвижимость интересным и надежным объектом для инвестиций, по сути защитным активом. Он акцентировал внимание на том, что доходность этого сегмента растет вместе с инфляцией, формируясь за счет фиксированных арендных ставок и процента от товарооборота. В настоящее время наблюдается растущая потребительская активность, а рынок торговой недвижимости испытывает нехватку качественных площадей. Это создает благоприятные условия для роста арендных ставок и стоимости объектов.
Газпромбанк выпустил очень инересный отчёт о рынке арендной недвижимости. Решил подробнее изучить текущее состояние рынка коммерческой аренды.
Начнем с рынка в целом:
Рынок розничной торговли в России, особенно в крупных мегаполисах, продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на макроэкономическую нестабильность и структурные изменения в экономике.
Уход зарубежных игроков открыл новые возможности для российских ритейлеров, которые активно занимают освободившиеся ниши и предлагают потребителям альтернативные продукты и услуги.
В условиях дефицита доступных торговых площадей спрос на качественные коммерческие объекты существенно возрос. Особенно это заметно на фоне исторического минимума ввода новых торговых площадей в Москве в 2023 году, где объем новых объектов упал на 84% по сравнению с предыдущим годом. Такой дефицит стал драйвером снижения уровня вакантности до рекордно низких показателей и привел к повышению арендных ставок.
А как чувствуют себя покупатели?
Крупные владельцы коммерческой недвижимости в России, такие как O1 Properties и Mall Management Group, вынуждены договариваться с банками о реструктуризации кредитов с плавающими ставками, которые сейчас находятся на уровне 22–24%. Участники рынка опасаются, что дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ может привести к банкротству ряда держателей крупных объектов, так как банки не заинтересованы изымать активы из-за высоких затрат на их управление.
Рынок показывает активные переговоры о реструктуризации, особенно среди объектов с долговой нагрузкой выше 45% от их стоимости. Это явление стало массовым после резкого роста ключевой ставки ЦБ до 19%. При текущих условиях арендного потока может не хватить для обслуживания долга, особенно для недавно введенных в эксплуатацию торговых центров.
Сбербанк является основным кредитором в этом сегменте, и его портфель кредитов под коммерческую недвижимость составляет около 1,7 трлн рублей. Хотя в банке утверждают, что массовых переговоров о реструктуризации пока не наблюдается, поддержка требуется объектам с высоким соотношением долга к оценочной стоимости. Эксперты подчеркивают, что банки стремятся продлить сроки выплат или пересмотреть условия займов, а в исключительных случаях могут конвертировать часть долга в долю в недвижимости.