инвестиции в недвижимость

Читайте ниже эксклюзивный репортаж из зала суда. Справедливость, увы, не восторжествовала – Кассационный суд оставил всё без изменений. Ниже записали еще комментарий адвоката Лурье по этому поводу. В целом: это жесть...


Маргарита Булатова в здании Кассационного суда

Час назад началось заседание Кассационного суда по делу Ларисы Долиной. Наш специальный корреспондент адвокат Маргарита Булатова находится в зале суда. Будем вам практически в прямом эфире сообщать, что происходит! Как и в прошлый раз, обрабатывать приходящую информацию мне помогает судебный юрист Александр Малютин.

Сначала прокурор удовлетворил ходатайство стороны Долиной о закрытом процессе. Дескать, результаты экспертизы содержат врачебную тайну, есть риск нарушения неприкосновенности частной жизни лица (Долиной), большое внимание у СМИ к данному процессу (журналистов и правда там дофига), затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка. Деликатные моменты всякие, то-сё. Угроза частной жизни Долиной!

( Читать дальше )

Прочил в телеграмм-канале База, что по делу Долиной суд апелляционной инстанции вынес удивительное решение, покупатель должен требовать денег не с продавца, а с мошенников. Честно, даже не поверил, что такое возможно и решил перепроверить. В действительности не совсем так, суд указал, что реституция (возврат сторон в первоначальное состояние) неприменима: "обратное бы образовало на стороне продавца обязанность по возврату денежных средств, которые получены третьими лицами в результате противоправных действий ", те суд не обязывает продавца вернуть деньги ( которых кстати у него нет), но по факту решение суда создает ситуацию при которой на покупателя перекладывается ответственность за безответственные действия продавца. Вообще, я в шоке от наших судов. От сроков которые они выносят, от некоторых решений типа дела Долиной, от судей типа Момотова, который даже не под следствием ( хотя в середине октября суд конфисковал-таки активы на 9 млрд рублей по антикоррупционному иску Генпрокуратуры). Правда в деле Долиной, я не думаю, что это точка, скорее запятая.

ЦБ представил свежий отчёт «О развитии банковского сектора» и там много интересного.

Кратко:
#отчётЦБ показывает, что кредитование заметно ускорилось, ипотека быстро растёт и обещает девелoперам сильный IV квартал а банки активно наращивают портфель ОФЗ.
Прибыль сектора просела на 15% из-за провала волатильных доходов, и при этом половину всего заработал Сбер. Неплохо чувствует себя и Т-Банк, а вот остальным похоже сложно.

Подробно:
• Кредитования заметно ускоряется. (рис 1)
Требования к компаниям в октябре увеличились на заметные 2,4 трлн руб. +2,5% (+0,6 трлн руб., +0,7% в сентябре), в основном за счет рублевых корпоративных кредитов. (+2,0 трлн руб., +2,4%)

Ускорение кредитования = ускорение роста денежной массы.


• Ипотека летит вверх. (рис 2)
Прирост в октябре составил 1,2% после 0,8% в сентябре. Снижение ставки драйвят рыночную ипотеку. А новости о возможном ужесточении «Семейной ипотеки» драйвят выдачи льготной ипотеки. Самолёт $SMLT / ПИК $PIKK / ЛСР $LSRG / Эталон $ETLN должны показать хороший IV квартал.

( Читать дальше )

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США: ГОДОВЫЕ ТЕМПЫ – МИНИМАЛЬНЫЕ С ИЮЛЯ 2023 ГОДА

В сентябре сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 0.13% мм vs 0.12% мм, годовая динамика составила до 1.38% гг vs 1.55% гг месяцем ранее (ждали 1.4% гг).

В S&P CoreLogic Case-Shiller20 входят: Атланта, Бостон, Шарлотт, Чикаго, Кливленд, Даллас, Денвер, Детройт, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Миннеаполис, Нью-Йорк, Феникс, Портленд, Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтл, Тампа и Вашингтон.

S&P: “…CoreLogic Case-Shiller 20-City Home Price Index вырос достаточно умеренно, темпы снижаются восьмой месяц подряд до самой медленной динамики с июля 2023 года. Чикаго сообщил о самом высоком годовом приросте (5.5%), за ним следуют Нью-Йорк (5.2%) и Бостон (4.1%). Эти мегаполисы северо-востока и Среднего Запада сохранили динамику, даже несмотря на смягчение общей рыночной конъюнктуры.

С другой стороны, Тампа показала самую низкую доходность (-4.1%), за ней следуют Финикс (-2.0%), Даллас (-1.3%) и Майами (-1.3%), что подчеркивает особую слабость рынков «Солнечного пояса», которые испытали самые резкие скачки цен в эпоху пандемии.

( Читать дальше )

Представим рынок недвижимости как физическую систему. У неё есть масса, энергия и температура. В такой картине неожиданно хорошо объясняются многие процессы, которые мы наблюдаем последние годы.

Масса, энергия и температура рынка

• М — масса рынка. В нашей модели это суммарная площадь жилья, участвующая в обороте. Чем больше построено и выведено на рынок — тем больше масса.
• Е — энергия, то есть ликвидность. Это деньги, которые заходят внутрь рынка (например, льготная ипотека), и деньги, которые выходят из него (продажи за живой кеш).
• Т — температура, средняя цена квадратного метра.

Физический закон простой:
Если масса растёт быстрее, чем поступает энергия — температура падает.
Если энергии впрыскивают сверх меры — температура растёт.

Входы и выходы энергии

Энергия заходит в рынок:

• 💳 через покупку первички
• 🏦 через инвестирование
• 👨‍👩‍👧 через субсидированные программы «семейная, дальневосточная»

Энергия уходит из рынка:

• 💵 продажа жилья без встречной покупки То есть когда продавец забирает деньги и уходит с рынка, не приобретая взамен другое жильё. Не важно, была оплата наличными, переводом или ипотечными средствами — важно, что деньги выходят из системы  недвижимости и перестают поддерживать её температуру.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Офисы — крупнейший сегмент коммерческой недвижимости. Исторически качественные офисные здания в центральных деловых районах считались одним из наименее рискованных активов: стабильные долгосрочные арендаторы, предсказуемые денежные потоки, низкая волатильность стоимости.

После пандемии девелоперы ожидали обвала спроса на офисы. Прогнозы были мрачными: удалённая работа станет нормой, вакансия вырастет до критических значений, арендные ставки упадут. Многие проекты в тот период застройщики переводили в жильё. Объёмы нового строительства качественных офисов класса А резко сократились. С началом СВО на рынок обрушилась новая проблема — уход из России множества иностранных компаний и освобождение офисных помещений класса А — вакансия взлетела до 13%.

Никто не ждал ничего хорошего от рынка офисной недвижимости. Но офисы удивили всех. Компании вернули сотрудников в офисы, российский it-сектор и компании из других секторов активно расширяли свои офисы, а крупные корпорации даже принялись скупать целые здания под штаб-квартиры. Офисы оказались нужны потребителям.

( Читать дальше )

При повышении ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым семьям с одним ребенком в рамках программы льготной семейной ипотеки с 6% до 12% годовых, часть заемщиков лишится возможности получить такой кредит, так как платежи по кредиту превысят предельно допустимую долю дохода. Об этом заявил первый зампред Сбербанка Кирилл Царев, отвечая на вопросы журналистов на Domclick Digital Forum.

«Мы посмотрели по своему портфелю, на наш взгляд, примерно 20% клиентов, кто сейчас брал семейную ипотеку, они в этом случае превышают предельную долговую нагрузку (ПДН). То есть, фактически, мы бы этим клиентам просто отказали, в силу того, что тогда для них уровень закредитованности увеличивается», — сказал Царев.

Точный прогноз того, как сократится при таком подходе общий объем выдач семейной ипотеки, по словам первого зампреда «Сбера», сделать сложно. «Если предположить, что примерно половина [из указанных выше 20%] — это семьи с одним ребенком, то тогда, наверное, в районе 10% — это та сумма, на которую семейная ипотека потенциально может стать меньше», — сказал Царев.

( Читать дальше )

⚡️ Тарифы в 2026 году поднимут в среднем почти на 18%.

📄 Правительство РФ опубликовало распоряжение (http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202511250017?pageSize=10&index=1) об индексах увеличения коммунальных услуг на будущий год. По нему тарифы повысятся дважды, с 1 января и с 1 октября 2026 года.

▶️ С января повышение для всех регионов будет одинаковое, на 1,7%. А вот в октябре нас ждут существенные изменения.

▶️ Помимо планового повышения, кабинет министров также по ряду регионов предложил значительно поднять и проценты повышения от установленных сумм тарифов. Что это такое и почему это происходит подробно писали здесь (https://t.me/upravdom_channel/4616).

💵 Топ-5 регионов по росту тарифов по году с учётом двух повышений:
⚫️ Ставропольский край — 23,7%;
⚫️ Республика Дагестан — 21,4%;
⚫️ Тамбовская область — 19,2%;
⚫️ Тюменская область — 18,9%;
⚫️ Республика Северная Осетия — 18%.

💵 Пять регионов с минимальным ростом тарифов:
⚫️ Республика Хакасия и Чукотский автономный округ по 9,7%;

( Читать дальше )

АКРА: Обзор жилищной сферы.

▶️Разбираем еще один аналитический документ от крупнейшего рейтингового агентства. Собрали самое интересное:

⚫️Сокращение запуска новых проектов в 2024–2025 гг. из-за денежно-кредитной политики делает неизбежным провал предложения в 2027–2028 гг. Из-за этого прогнозируется рост цен.

⚫️Стоимость квадрата будет расти до 2030 года в среднем на 7,8% в год, а пик придется на 2026–2027 гг.

⚫️Аналитики отмечают системную консолидацию (укрупнение) девелоперов. Экономическая конъюнктура подталкивает рынок концентрироваться вокруг крупнейших строительных компаний, что в итоге приведет к росту цен.

Чем меньше игроков — тем сильнее ценовая власть оставшихся. Признаки консолидации рынка уже наблюдаются в Краснодарском крае,
Ростовской, Новосибирской и Ленинградской областях.

⚫️Проектное финансирование гиперконцентрировано: доля пяти банков превышает 90%. Лидер — Сбер (60%). Дом․рф — 12%.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

( Читать дальше )