инвестиции в недвижимость

Если вы исправно читаете мой канал или от природы разбираетесь в инвестициях, то наверняка осознаете, что большая часть денег мира находится в недвижимости.

Для чего же люди покупают недвижимость в курортных городах? Ну, во-первых, ради понтов и статусности, во-вторых, ради удобства (не нужно искать себе гостиницу), и в-третьих – в качестве вложений.

Возможно, для кого-то это будет откровением, но богачи, скупая на курортах недвижимость за восьмизначные суммы, не демонстрируют своё слабоумие, а инвестируют деньги в надёжные активы. Так уж вышло, что недвижимость, в основном, не дешевеет, и, покупая квартиры и апартаменты, человек в худшем случае консервирует свои деньги, спасая от инфляции, но обычно – приумножает их.

Раньше все эти игры в инвесторов были доступны только узкой прослойке человечества в виде всяких богатеньких бизнесменов и политиков, которые уже не знали куда сунуть свои бабки, и начинали от скуки скупать курортную недвижимость, но сейчас – не тогда.

Правила игры были перевернуты в 21 веке. Население настолько быстро и равномерно начало богатеть, что даже обычные люди разблокировали опцию покупать гостиничные номера и становиться инвесторами.

( Читать дальше )

Ключевой тренд: в 28 регионах Российской Федерации наблюдается высокий риск затоваривания на рынке жилья — предложения в новостройках явно превышают платёжеспособный спрос, даже несмотря на сокращение запуска новых проектов.

Региональный обзор:
Критическая ситуация: Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области.
Очень высокий риск: Орловская, Пензенская, Челябинская области, Карачаево‑Черкесия и Красноярский край.
Средний риск: ещё 21 регион, включая Москву и Санкт-Петербург.

Статистика продаж и предложения:
Продажи новостроек с января по май 2025 года упали на 16 % г/г (до 9 млн м²)
При этом выручка застройщиков упала лишь на 2 %, до 1,9 трлн ₽, благодаря росту цен.
Нераспродано около 68 % строящихся объектов — против 65 % в прошлом году.

Почему цены не снижаются:
Механизм эскроу-счетов блокирует произвольное снижение цен — средства покупателей заморожены до ввода объекта.
Ставки по проектному финансированию по эскроу-застройке и рассрочки удерживают цены.

( Читать дальше )

Ключевая ставка ЦБ, по прогнозам ВТБ, останется высокой как минимум в течение следующего года. Это означает, что инвесторам придётся адаптировать свои стратегии под новые рыночные условия. В такой ситуации важно понимать, какие инструменты сохранят доходность, а какие могут оказаться под давлением.

Облигации: надёжный источник пассивного дохода

Фиксированные купонные выплаты по облигациям остаются привлекательными в условиях высокой ставки. Корпоративные бумаги с доходностью 19–21% годовых позволяют инвесторам получать стабильный доход без значительных рисков. Доходность напрямую зависит от решений ЦБ, поэтому фиксы остаются в приоритете у консервативных игроков.

Для тех, кто предпочитает минимальный риск, подойдут краткосрочные вложения в ОФЗ или банковские депозиты. Сейчас можно зафиксировать выгодные условия на 6–12 месяцев, пока ставки остаются на высоком уровне. Однако долгосрочные инвестиции в эти инструменты могут оказаться менее выгодными, если ЦБ начнёт смягчать политику.

( Читать дальше )

п. с. читаем «заказуху»
"
Расстроились не на шутку
"
На рынке новостроек намечается перепроизводство
Более 30 российских регионов имеют признаки серьезного затоваривания на рынке квартир в новостройках. Во многих субъектах РФ объем предложения значительно превышает уровень платежеспособного спроса: даже снижение объемов запусков новых проектов не помогает избежать избыточного объема предложения. У участников рынка одна надежда на снижение Центробанком ключевой ставки, что должно привести к улучшению ипотечного ..

В распоряжении “” оказалось исследование (ЕРЗ.РФ), из которого следует, что в 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». В список таких регионов, в частности, попали Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Ситуацию в целом по России аналитики также характеризуют как «высокорискованную».

В пяти регионах — Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае — риск оценивается как высокий, еще в 21 регионе, включая Московскую область и Петербург,— средний. В остальных субъектах РФ риск затоваривания на рынке новостроек низкий…

( Читать дальше )

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в 28 регионах России риск кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий», включая такие крупные рынки, как Краснодарский край, Свердловская и Новосибирская области. Еще в пяти регионах риск — высокий, а в 21 — средний.

Причина — переизбыток предложения на фоне слабого спроса. Несмотря на сокращение числа новых проектов на 20%, доля нераспроданного жилья по стране достигла 68%, против 65% годом ранее. За январь—май 2025 года продажи упали на 16%, до 9 млн кв. м.

Застройщики не снижают цены, поскольку действуют в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами. Снижение цен грозит потерей маржи (прибыль — всего 10–15% от стоимости квартиры) и риском обнуления рентабельности.

Единственная надежда девелоперов — снижение ключевой ставки Центробанка, которое, как ожидается, оживит рынок ипотеки. Уже сейчас покупатели активнее оформляют рассрочки и рассчитывают на рефинансирование.

( Читать дальше )

Генеральная прокуратура поддержала инициативу запретить сделки с недвижимостью за наличные в России. Поводом стали участившиеся случаи дистанционного мошенничества, особенно с участием пожилых и уязвимых граждан. Законодательные предложения исходят от депутатов Госдумы от «Единой России», в частности Светланы Разворотневой.

Генпрокуратура считает целесообразным:

• запретить наличные расчеты при купле-продаже жилья;

• увеличить срок регистрации недвижимости до 20 дней, если есть признаки подозрительности;

• ввести обязательное нотариальное заверение сделок для лиц старше 65 лет;

• создать единый компенсационный фонд для пострадавших от действий недобросовестных риелторов;

• ввести требования к риелторам: высшее образование, отсутствие судимостей, материальная ответственность;

• организовать обмен данными между Росреестром и МВД для выявления и пресечения мошенничества.

В 2023 году было зафиксировано более 8000 преступлений, связанных с лишением граждан жилья, при этом ущерб оценивается в десятки миллиардов рублей ежегодно.

( Читать дальше )

Котлован потерял привлекательность

Московская недвижимость в новостройках на стадии котлована оказалась дороже, чем в уже строящихся домах. Сейчас покупка жилья на раннем этапе возведения обойдется в 530 тыс. руб. за 1 кв. м, а в проектах, где уже построены несколько этажей, — в 485 тыс. руб., подсчитали аналитики системы мониторинга BnMap᎐pro.

💬 Денис Крючков, собственник агентства недвижимости Hot City: «Финансовые модели по объектам были просчитаны в реалиях другой ключевой ставки и себестоимости. Большую часть затрат девелоперы понесли на этапе, когда деньги были дешевле. Выходящие проекты стоят уже дороже. Но нужно учитывать еще один момент — локацию. Новые проекты, стоящие 530 тыс. руб. за 1 кв. м., могут находиться в местах, которые считаются уникальными. То есть рассматривать объекты жилой недвижимости по среднему срезу не совсем корректно».

💬 Константин Шибецкий, директор департамента продаж компании Metrium: «Стартовые продажи, которые обычно очень активно совершаются на стадии котлована, перестанут существовать как явление. Застройщики, вышедшие на рынок с более высоким ценником на этом этапе, просто начнут продавать квартиры несколько позже, когда стадия строительства уже начнет привлекать покупателей, в том числе и на эту стоимость».

( Читать дальше )

Доброго вечера! В своей тележке я провёл опрос, что будет расти быстрее в цене.

https://t.me/martynovtim/6925

Из опроса мы узнали, что число тех, кто считает, что рынок обгонит недвижку составило 35%, а опережающего роста цен на квартиры ждут лишь 14% опрошенных.
 

а вы как считаете?
Кто кого обгонит?

Пapy paз в мecяц выклaдывaю eжeнeдeльныe гpaфики пpeдлoжeния нeдвижимocти в Mocквe и oблacти пo дaнным Циaнa и Aвитo. C этoй пyбликaции дoбaвил в мoнитopинг пpeдлoжeниe чacтныx дoмoв. Cмoтpим и oбcyждaeм:

Ha фpoнтe пpoдaж квapтиp ocoбыx пoбeд и пopaжeний нeт. Пpoдaвцы квapтиp paзвeшивaют oбъявлeния, нo пoкyпaтeли иx нaглo cpывaют и звoнят. Pынoк cбaлaнcиpoвaлcя вoкpyг 170 тыc лoтoв:



Kвapтиpныe paнтьe yжe вoт-вoт гoтoвы cдaтьcя пoд нaтиcкoм apeндaтopoв. Oчeвиднo, цeны вышли нa кaкoй-тo ypoвeнь, пpиeмлeмый для oбeиx cтopoн:



( Читать дальше )

По заметке:
smart-lab.ru/mobile/topic/1167296/
Кто вы, монстры инвестиций. И на что живете ?!

Инвестируя с реальной среднегодовой доходностью 5,5% можно было ежемесячно откладывать примерно 39 тысяч текущих рублей, чтобы за 15 лет накопить порядка 10 млн. современных рублей к 2025 году.

Какую часть средней зп нужно было откладывать, чтобы столько накопить?

В 2024 году 39 тыс. рублей составили половину, 50% от средней зп на руки по стране или две трети, 69% от медианной зп по стране или больше четверти… меньше трети, 28% от средней московской зп.

Начав в 2010 году откладывать половину среднемесячной зп на руки по стране порядка 9,1 тыс.рублей. За год нужно было отложить 109 тысяч рублей. И так далее, за 15 лет откладывая половину средней зп можно было отложить порядка 3,5 млн рублей и с доходностью индекса Мосбиржи получить в 2025 году 10...12 млн.рублей за счёт сложного процента.

Откладывая половину зп за 15 лет можно было накопить 10...12 годовых зп. При стоимости квадратного метра 0,5 зп, накопленное можно поменять на 20...24 квадратных метра без использования ипотечного кредита.

( Читать дальше )