Коммерческая недвижимость

ГК «А101» продолжает формирование Общественного центра Коммунарки в Новой Москве. Компания получила разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса площадью около 21 тыс. кв. метров.

📌Чем проект интересен:

Высокая проходимость — локация охватывает жилые районы «Москва А101» и «Скандинавия», где в будущем будут проживать более 100 тыс. человек;
Разнообразные форматы — ресторан на террасе, летний бассейн, коворкинг для родителей и спортивные площадки для подростков;
Летний бассейн — уникальная особенность этого ТРК, которая даст возможность фитнес-клубам выделиться;
Гибкие арендные площади — от уютных кафе до крупных гастрономических и развлекательных зон;
Транспортная доступность — удобный выезд на Калужское и Варшавское шоссе и пешая доступность от жилых районов;
Будущим центром будут пользоваться около 200 тыс. человек, и появится 1300 новых рабочих мест. Это создаст большой поток клиентов для местного бизнес-сообщества.

( Читать дальше )

Сам портфель тут.

Главные новости:

• Прошёл год, как я взял ипотеку на квартиру в подмосковном Красногорске. За 12 месяцев я заплатил 678 тысяч рублей процентов и погасил 204 тысячи тела долга. Квартира за год подорожала с 14.8 до примерно 16.5 млн рублей (хотя это индикатив на Домклике, скорее всего можно получить от застройщика скидку, но в продаже сейчас таких квартир нет: есть большие двушки похожей площади, а у меня маленькая трёшка; большие трёшки дешевле за метр, двушки дороже).

• Добавил новый актив — депозит через Финуслуги на 100 тыс рублей. Планирую увеличивать. Думаю, вклады ещё пару лет будут побеждать крауд, но послезавтра заседание ЦБ — кто его знает, что там произойдёт? Моя ставка — снизят на 1%. Поэтому с открытием депозитов надо спешить.

• Вторая выплата от Lender-Invest на 9521р, а единственный дефолт ушёл в суд

• Ни одного дефолта за май от платформы Frontiers (чудо?!)

• Счёт на Jetlend снижается уже 6-й месяц подряд — без выводов и без выплат.

( Читать дальше )

По итогам 2025 года в Москве по программе МПТ планируется ввести в эксплуатацию около 341 тыс. кв. м офисной недвижимости — почти в четыре раза больше по сравнению с прошлым годом, сообщают консультанты IBC Real Estate. Программа, утверждённая мэрией в 2019 году, стимулирует застройщиков жилья строить коммерческие объекты, создающие рабочие места, за счёт городских льгот и упрощённых требований к гарантиям.

Сейчас офисы занимают крупнейшую долю в структуре объектов по программе — 42% всего объёма строительства, отмечают в IBC Real Estate. Популярность офисной недвижимости растёт благодаря повышению арендных ставок и стабильному спросу: в первом квартале 2025 года ставки аренды в бизнес-центрах Москвы выросли — класс А показал рост на 0,8% до 32,7 тыс. руб. за кв.м в год, класс В — на 7%, до 25 тыс. руб.

В 2025 году из программы исключили склады, что приведёт к ещё большему сосредоточению застройщиков на офисном сегменте, считает Дмитрий Антонов из Ricci. По прогнозам IBC Real Estate, в 2026 году объём ввода офисов снизится на 30% (до 231 тыс. кв.м), но уже в 2027 году ожидается резкий рост — более чем вдвое, до 509 тыс. кв.м.

( Читать дальше )

Мы тут про жилье, да про жилье, но есть еще один увлекательный сегмент недвижимости — коммерческая.

Сюда залетает много разных сегментов, которые могут вести себя по-разному в одних и тех же макроэкономических условиях, но нам не очень интересно анализировать, кто лучше абсорбирует инфляцию: бизнес центр или логистический парк.
Самое интересное, что есть в этом сегменте:
околонулевая премия за предпринимательский риск
(во всех сегментах).

Прошлым летом в макротелеге была замечательная дискуссия о том, что индекс мосбиржи обвалился, потому что инвесторы переоценили свою премию за риск инвестиций в акции, ведь если значение безрисковой ставки выросло, то и требуемая доходность инвесторов должна была увеличиться, ведь не может же быть премия за риск отрицательной. Well…

( Читать дальше )

Конкурсный управляющий «Московской ситценабивной фабрики» (МСНФ) Александр Скворцов подписал 28 апреля договор о продаже делового квартала «Новоспасский» Сбербанку. Объект площадью 110 тыс. кв. м на Дербеневской набережной ранее принадлежал группе ПСН, основанной экс-владельцами Промсвязьбанка. Сделка отражена в реестре сведений о банкротстве, но детали не раскрываются.

Сбербанк, крупнейший кредитор МСНФ, выкупил актив в счет задолженности в 17,6 млрд руб., из которых 13,6 млрд руб. обеспечены залогом. Ранее квартал безуспешно выставлялся на продажу за 14,6–16,2 млрд руб. Эксперты полагают, что Сбербанк попытается повысить арендный доход и затем продаст объект при благоприятной конъюнктуре. Оценки стоимости актива сейчас варьируются от 13,2 до 20 млрд руб., после реконцепции она может вырасти до 25–30 млрд руб.

Покупка укладывается в практику Сбербанка по приобретению недвижимости должников — ранее он уже получил торговые центры «Сибирский городок», «Июнь» и ТЦ в Москве от корпорации ТЭН. В случае с «Новоспасским» банк может использовать актив как арендный бизнес, для собственных нужд, либо перепрофилировать под жилую застройку.

( Читать дальше )

Привет, любителям инвестиций и занимательных бизнес историй! На связи Иван Мудров, сооснователь инвестиционной платформы Estate Invest, и сегодня я расскажу вам историю о том, как мы взяли старое пыльное помещение на улице Ветлужской в Перми, превратили его в удобные офисы для малого бизнеса и продали с доходностью 101%. Это будет рассказ о смекалке, неожиданных бонусах и курьезах с соседями. Приятного чтения.

Было: помещение, которое пугало риелторов

Этот объект мы выкупили с торгов по банкротству за 4,2 миллиона рублей. Площадь — 259 м², центр Перми, звучит неплохо, да? Но рядом продавалось коммерческое помещение на 1000 м² за 8 миллионов рублей — более выгодное по цене за метр. Посчитать разницу за квадратный метр, думаю не составит труда. Три риелтора посмотрели на нас как на чокнутых и сказали: «Не ввязывайтесь, это провал».

Помещение было старым, с пыльными углами и кучей работы впереди. Изначально мы хотели продать его целиком за 7,5 миллиона рублей, но конкурент рядом со своей ценой за квадратный метр вынудил нас проявить смекалку и к чему это привело я расскажу далее

( Читать дальше )

 

Как зависший объект в Чебоксарах дал 40% доходности

Привет, друзья! Меня зовут Иван Мудров, и я — один из основателей Estate Invest.

Сегодня я расскажу вам историю о том, как в 2022 году мы взяли коммерческий объект в Чебоксарах, реализация которого затянулась и как в итоге мы реализовали его с 40% доходностью. Учитывая, что тогда мы только начинали свою деятельность как инвестиционная платформа, кейс получился интересный. Поехали!

Было: объект, который не хотел продаваться

Итак, представьте: мы купили коммерческую недвижимость в Чебоксарах за 4 900 000 рублей. На бумаге всё выглядело неплохо — первый этаж, витражные окна, высокий потолок. Местный риелтор, который клялся, что он тут «царь и бог», кормил нас завтраками, а продажи стояли на месте. Прошло полгода, год — тишина. А тут ещё и СВО началось, рынок замер. Риелтор начал винить во всём «изменившуюся ситуацию», а мы тем временем считали дни и рубли. С каждым днем доходность в годовых — падала.

Цифры для затравки:

( Читать дальше )

Рынок коммерческой недвижимости в России переживает спад. По прогнозу консалтинговой компании CMWP, в 2026 году ввод офисных площадей в Москве сократится на 51% — до 360 тыс. кв. м. Строительство складов в Москве и Подмосковье упадет на 29%, до 1,2 млн кв. м, торговых центров — на 71%, до 76 тыс. кв. м. Причина — высокая ключевая ставка и рост стоимости стройматериалов.

В офисном сегменте дефицит площадей усугубляется: вакантность составляет всего 3,7%, большинство помещений выкупается еще на этапе стройки. В 2025 году лишь 29% новых офисов остались доступными к моменту сдачи. Это заставляет девелоперов переносить запуск новых проектов.

Складской рынок охлаждается после бурного роста последних лет. Онлайн-ритейлеры, ранее драйвившие спрос, теперь оптимизируют логистику, передавая лишние площади в субаренду. Их доля в спросе упала с 47% до 15%. Но в случае снижения ставки ЦБ в 2027 году рынок может ожить: объем ввода складов может вырасти на 25%, до 1,5 млн кв. м.

Торговая недвижимость — самый пострадавший сегмент. Спрос снижается на фоне роста онлайн-покупок и отсутствия новых брендов. В 2025 году в Россию придут только 22 новых бренда — на 57% меньше, чем годом ранее.

( Читать дальше )

В первые три месяца 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 136 млрд руб., что является одним из. Это на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года, когда сумма инвестиций была на уровне 104 млрд руб. Однако по сравнению с IV кварталом 2024 года объем вложений значительно снизился — на 60-79%.

Основным драйвером роста стали офисы, в которые в I квартале было вложено рекордные 73 млрд руб. Прирост по сравнению с первым кварталом 2024 года составил 175%. Это объясняется дефицитом качественных офисных помещений и высокой арендной ставкой, что делает покупку таких объектов выгоднее аренды. Спрос на офисные помещения обеспечивают как крупные компании, так и государственные структуры, а также частные инвесторы.

Однако в других сегментах коммерческой недвижимости наблюдается снижение инвестиций: в многофункциональные центры — на 59%, в гостиницы — на 54%, в торговые центры — на 27%. Высокие ставки по кредитам продолжают оказывать давление на рынок, сдерживая рост в этих сегментах.

( Читать дальше )