Давайте немного о коммерческой недвижимости или как мы ее называем «актив с почти отрицательной премией за риск»

Мы тут про жилье, да про жилье, но есть еще один увлекательный сегмент недвижимости — коммерческая.

Сюда залетает много разных сегментов, которые могут вести себя по-разному в одних и тех же макроэкономических условиях, но нам не очень интересно анализировать, кто лучше абсорбирует инфляцию: бизнес центр или логистический парк.
Самое интересное, что есть в этом сегменте:
околонулевая премия за предпринимательский риск
(во всех сегментах).

Прошлым летом в макротелеге была замечательная дискуссия о том, что индекс мосбиржи обвалился, потому что инвесторы переоценили свою премию за риск инвестиций в акции, ведь если значение безрисковой ставки выросло, то и требуемая доходность инвесторов должна была увеличиться, ведь не может же быть премия за риск отрицательной. Well…

Немного теории:

1. Учебники говорят, что инвестиционный профиль недвижимости обладает свойствами облигаций и акций. Рентный доход=периодические выплаты это типа облигации, а необходимость управлять, риски арендаторов и зависимость от фазы цикла — это типа акции. По этой причине риск/доходность недвижимости находятся где-то посередине между акциями и облигациями.

В принципе это интуитивное знание, но проверить его достаточно трудно: по бумагам у нас есть котировки с очень высокой частотностью, по недвижимости есть индексы, сделки, периодические оценки и тп, но все они являются неполной картиной рынка.

1. В коммерческой недвижимости сделки совершаются исходя из значения ставки капитализации (caprate=капрейт). Вы смотрите, по какой цене заключались сделки с объектами недвижимости, делите на чистый операционный доход (net operating income — noi=нои, кто бережет корни русского языка, говорит ЧОД), получаете капрейт, натягиваете этот капрейт на нои своего объекта — получаете оценку.

2. Следовательно, стоимость недвиги у нас V=NOI/caprate

3. Капрейт — это обратная величина мультипликатора, но в недвижимости по какой-то причине решили, что мультипликатор — это тухло, у нас будет капрейт*

4. Если мы с вами возьмем мультипликатор Price-to-earnings (P/E) и перевернем его: 1/P/E=E/P = earnings-to-price, то получим простую советскую доходность. Таким образом, капрейт — это доходность, которую покупатель недвижимости хочет получить на этот объект

5. А еще мы знаем формулу Гордона P=CF/(r-g), где P — цена актива, CF — ваш прокси кэшфлоу в следующем периоде (в оригинале дивиденды, но если вы подставите свободный денежный поток для акционеров или что вам нравится, или NOI суть не изменится), r — требуемая доходность на капитал, g — долгосрочный темп роста денежного потока

6. Искушенный читатель уже мог догадаться, что капрейт = r — g. Но так как профессионалы рынка недвижимости разумно предположили, что доказать справедливый капрейт 10% сильно проще, чем доказать, что требуемая доходность на капитал 15%, а долгосрочный рост 5%. Вдруг оно там на самом деле 9 и 6, и вы неправильно оценили? А значение нои и стоимость последней сделки буквально гуглятся. Ну или там какая-то еще легенда.

Но давайте все же попробуем понять, какую доходность хотят зарабатывать инвесторы в «самый безопасный актив».

*вообще в финансах невероятное количество разных моделей и методов, которые подразумевают одно и то же: сколько вы хотите заработать на вложенные деньги, и сколько хотят другие (так называемый рынок).

Требуемая доходность на инвестиции складывается из безрисковой ставки плюс разные премии. Например, классическая модель CAPM говорит:

Re=Rf+beta*(Rm-Rf) — требуемая доходность на рисковый актив равна безрисковая ставка плюс рыночная риск-премия.
Риск-премия — это на сколько более высокую доходность индекс дает сверх безрисковой ставки.
Бета — мера чувствительности доходности конкретного актива к доходности широкого рынка (к индексу).

Вы можете привести пару сотен аргументов, почему capm — это буллшит-модель, но она весьма широко применяется в оценке, сделках и т.д.
Оценка от этого более качественной не становится, но хотя бы разные участники рынка могут прийти к общему знаменателю

В качестве значения безрисковой ставки мы для простоты возьмем значения кривой бескупонной доходности московской биржи. Это не самый идеальный вариант, но дневные данные легко доступны для разных сроков, да и в нашем эксперименте, как окажется, пространство для погрешности достаточно большое.

Выборка с января 2014 года, по март 2025.

Как видим, несмотря на высокую волатильность, особенно в последние годы, практически для всех сроков безрисковая ставка оказывается в диапазоне 8-10%, что в целом совпадает с долгосрочным видением Банка России, когда КС находится на уровне 7-8% при инфляции 4% плюс небольшая премия за срок инвестиций.

Это и будет наша историческая нижняя граница. Текущую для этого исследования возьмем по уровню трехлетних и пятилетних значений КБД 16.8-17.7 (так как мы не знаем реальный срок инвестиций в объекты недвиги)

Касательно премии, которую требуют инвесторы в акции — вопрос очень сложный. Проблема здесь в том, что «сколько инвесторы хотят» и «сколько инвесторы реально получают» — не всегда совпадают.

Здесь мы посмотрим, сколько зарабатывали инвесторы в индекс московской биржи сверх безрисковой ставки.

Для этого из фактически реализованной доходности индекса полной доходности мосбиржи мы вычитаем соответствующее значение безрисковой ставки на сопоставимый срок. То есть:
1. например, вы инвестировали 30.11.2015 в индекс
1. через год доходность индекса составила 19.25 годовых, через 3 года 13.35 годовых, через 5 лет — 11.92
2. Вычитаем их этой доходности значение КБД соответствующего срока: 1Y — 10.35 для одного года, 10.25 для 3 лет и 10.18 для 5 лет (тогда кривая еще была инвертирована)
3. Получаем, что премия Re-Rf составила 8.9, 3.17, 1.78 соответственно.

Так как мы берем forward-looking доходность индекса, то наблюдения у нас заканчиваются в 2024, 2022 и 2020 годах соответственно.

Исторически, рынок не поощряет инвесторов за долгосрочный риск (а потом мы удивляемся, почему наиболее востребованная форма сбережений — короткие депозиты). Средняя премия на горизонте 1 год составила 6.6%, 3 лет — 2.05%, 5 лет — 2.13%. С медианой ситуация чуть получше, так как повышенные уровни у нас длятся относительно недолго.

Проблема с этими результатами в том, что они вряд ли соответствуют требуемой премии: готовы ли вы инвестировать на 5 лет в какой-то рисковый проект, если это скорее всего принесет лишних 2% годовых?

(Чтобы устранить этот недостаток, можно проанализировать вмененную премию для каждой компании индекса исходя из фактических данных и прогнозов по каждой компании, но это слишком трудоемкое упражнение)

Так что мы остановимся на диапазоне Re-Rf = 6.6-9.5% годовых

Бету для недвиги в РФ считать дело абсолютно проклятое, но так как недвижимость штука циклическая, то мы берем значение 1

Таким образом, исторический диапазон Re становится 14.6-19.5%, а текущий 23.4-27.6%.

Ну и теперь давайте посмотрим, какую доходность требуют инвесторы на рынке коммерческой недвижимости.

Здесь мы можем говорить, что о требуемой доходности, так как информация о капрейтах — это данные о фактически заключенных сделках, без переоценки по рынку, собираемая профильными организациями (и спасибо им за это).

По данным Commonwealth Partnership  ставки капитализации находились в диапазоне 10.5-14%. Это подтверждается данными других уважаемых коллег и хождением админа в поля. Исторический капрейт по данным IBC Real Estate находится в районе 8-10%

Единственное, что может оправдывать такие низкие ставки капитализации — высокий закладываем долгосрочный темп роста доходов (long-term-growth-rate aka LTGR) объекта. Самый безопасный способ определения LTGR: взять ожидаемый сбалансированный реальный рост ВВП и прибавить целевую инфляцию. Для России это ~2% ВВП и 4% инфляция -> 6%.

Тогда ваша ставка дисконтирования становится 16.5-20%, при исторической 14-16%. При этом безрисковая ставка увеличивается почти вдвое, а недвижимость прибавляет 2.5-4%.

Но в недвижимости должна быть хоть какая-то премия за ликвидность, вы же не можете быстро слить логистический парк на 10 тысяч квадратных метров случайному физику в стакане.

То есть верхнеуровневого недвижимость воспринимается как не менее безопасный актив, чем государственные ценные бумаги. У этого, конечно, есть исторические предпосылки, но менее безумной ситуация не становится: владельцы торговых центров объявляют дефолт гораздо чаще, чем Российская Федерация. В конце концов, здания имеют физический износ (или чего похуже иногда случается, к сожалению).

В теории, капрейты должны были увеличиться до ~16%, но вряд ли это произойдет. У недвижимости есть аура самого безопасного актива из доступных, и вряд ли она исчезнет до снижения ставок Банком России.

https://t.me/unexpectedvalue