Ипотека

В октябре 2017 года финансовые организации страны выдали 112,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 213 млрд. руб. В количественном выражении показатель увеличился на 56% г/г, тогда как в денежном темпы роста индикатора достигли 70% г/г. Причина стремительного роста ипотечного рынка в стране — снижение средневзвешенных ставок по ипотечным продуктам в крупнейших банках до исторических минимумов. В октябре впервые в истории показатель опустился ниже 10% годовых и остановился на уровне 9,95%. На этом фоне потребители не только решаются на покупку недвижимости, но и рефинансируют старые кредиты. Несмотря на бурное увеличение рынка, совместные усилия ЦБ РФ и АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК») позволяют рассчитывать на стабильное развитие отрасли.

Всего за 10 месяцев 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в РФ достиг 1,5 трлн. руб. (+30% г/г), в то время как в количественном выражении индикатор расширился на 21% г/г до 813,3 тыс. кредитов. При этом с начала года был выдан только 81 валютный ипотечный кредит (369 в январе-октябре 2016 года). Причина «взрывного» роста спроса на ипотечные рублевые продукты — стремительное сокращение ставок по ипотеке. Если в мае 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке (как на первичное, так и на вторичное жилье) составляла 13,08%, то в октябре 2017 года индикатор упал до 9,95%. Главным катализатором данного спада стало сокращение ключевой ставки ЦБ РФ: на начало рассматриваемого периода ключевая ставка регулятора равнялась 11%, тогда как к ноябрю этого года показатель сократился до 8,25%.

Ключевые показатели рынка ИЖК: объемы и ставки Источник: ЦБ РФ, АО «АИЖК»

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип. (по данным ЦБ):

с чего-то резко выросла просрочка в категории «операции с недвижимостью, аренда».
так же резко сократилась просрочка в строительстве.
(вероятно это какой-то сбой, будем наблюдать)

просрочка по ипотеке  (по данным ЦБ):

Недавно описывал фундаментальные причины, которые могут привести к росту цен на недвижимость, в основном за счёт дешевой ипотеки:

https://smart-lab.ru/blog/428525.php

Сегодня появилась информация об увеличении количества сделок купли-продажи в октябре на первичном рынке Москвы на 55% г/г:

https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-po-moskve-chislo-sdelok-nedvizhimostyu-na-pervichnom-rynke-stolitsy-vyroslo-v-poltora-raza/

Кроме того, еще летом обратил внимание, что на сайте Росреестра появилась подробная статистика по регионам России по различным видам сделок с недвижимостью помесячно:

https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/

К сожалению, отдельно сделок именно купли-продажи там не выделено, но есть графа «Общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения», по которой можно косвенно судить об объемах сделок купли-продажи квартир. Информация имеется только с начала 2017г, поэтому динамику год к году можно будет увидеть только с наступлением 2018года, те не менее привожу график для Москвы и области за имеющийся период (если кто-то найдет более подробную статистику на сайте, поделитесь, пожалуйста). Планирую выкладывать график по мере обновления информации.

Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.

Условия:

• Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это чистая з/плата за минусом налога НДФЛ, 41 000 рубля и 29 000 рубля в месяц соответственно). Выполнение данного условия необходимо для получения налоговых льгот.
• Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей, выполнение данного условия необходимо для открытия трех брокерских счетов, на два из которых распространяются налоговые льготы.

Часто в последние пару месяцев читаю на Смарт-Лабе, на IRN.RU и в других местах о том, как дорога недвижимость в Москве и Подмосковье. Когда-то, в 2003-2004 годах, читая книги Роберта Кийосаки, я удивлялся, как может быть такое, что, просто взяв квартиру в ипотеку, ты можешь сдать ее в аренду дороже ежемесячного платежа, получая чистый денежный поток. У меня такое не укладывалось в голове, «легкие деньги».

Сейчас ключевая ставка в России составляет 8,5%. При этом ипотечная ставка Сбербанка уже 8,9% (для «молодой семьи» или в рамках ипотечной программы застройщика). На ближайшем заседании в пятницу, 27 октября 2017года, ожидается очередное снижение ключевой ставки на 0,25-0,5%. Совсем недавно Герман Оскарович Греф анонсировал при 3% инфляции ипотечную ставку около 5%. Эльвира Набиуллина много раз на пресс-конференциях говорила, что долгосрочный целевой ориентир инфляции – 4%, а превышение ключевой ставки желательно сохранять на 3% выше, что дает долгосрочный  ориентир ключевой ставки не выше 7%. Пока ЦБ скрупулезно выполняет цели, озвученные Набиуллиной. Таким образом, ипотечные ставки на горизонте год-два вполне могут оказаться на уровне 6%.