Инвестиции в недвижимость

Почему правила игры меняются?

Тучи сгущаются. В осеннем воздухе, помимо привычной прохлады, теперь висит новость, которая касается не просто политики и геополитического фона, а вашего дома. Если точнее, возможности им обзавестись.

Речь о семейной ипотеке. Та самая программа, что для многих была единственным мостом между съемным углом и собственной стеной. Пока его не разбирают и не сносят, но проход по нему станет значительно дороже. Для человека, чьи планы на жизнь измеряются не биржевыми сводками, а квадратными метрами, это означает одно: правила игры, к которым все привыкли, переписывают на ходу.

Новая арифметика семейного счастья

Вместо единой ставки в 6%, нам предлагают новую, более сложную конструкцию.

• Если у вас один ребенок: новые 12%
• Если у вас двое детей: прежние 6%
• Если у вас трое или больше: привелигированные 4%

Государство называет это «адресностью». Оно прямо говорит: «Мы хотим помочь тем, кто помогает падающей демографии». Но за этой формулой скрывается простая и холодная механика цифр, которая напрямую коснется вашего кошелька.

Запуск семейной ипотеки на вторичный рынок жилья стал заметным событием для всего российского рынка недвижимости. По данным платформы Домклик, расширение программы с 1 апреля значительно увеличило число сделок, так как возможность оформить льготный кредит по ставке 6% появилась у семей в малых городах, где практически не ведется строительство. Это позволило оживить сегмент готового жилья и создало движение покупателей и продавцов, которое постепенно распространилось на более крупные города.

Причиной эффекта стало то, что раньше жилье в таких городах часто зависало без покупателей. Теперь семьи с детьми получили доступный инструмент улучшения жилищных условий, а продавцы наконец смогли реализовать квартиры. При этом в рынок вошли новые покупатели с меньшими доходами и требованиями, что изменило портрет ипотечного заемщика и вызвало кратковременную просадку цен на квартиры в домах нулевых–двадцатых годов постройки.

Однако потенциал роста вторички еще не исчерпан. По мере снижения ключевой ставки спрос будет расти, он оживится, когда ставка Банка России опустится в диапазон 14–15% годовых и заметно возрастет, при ключевой ставке в 10–12% годовых. Именно при таком уровне кредитная нагрузка станет комфортнее, и можно рассчитывать на заметное увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по всей стране.

Т-Страхование запустило страховку для владельцев квартир, сдающих жилье в долгосрочную аренду. Полис распространяется на финансовые риски, которые не покрывает стандартный залог или договор аренды, сообщили в компании.

«Мы делаем аренду недвижимости более прозрачной, выгодной и безопасной для всех участников процесса. В России залог, как правило, равен одному месяцу аренды, чего часто не хватает при серьезных повреждениях — например, при затоплениях и пожарах. Наш новый страховой продукт поможет арендодателям иметь финансовую подушку в случае даже крупных происшествий и избавиться от лишних переживаний», — рассказал гендиректор Т-Страхования Иван Мироненко.


Источник: tass.ru/ekonomika/25167471

В III квартале 2025 года на рынке элитных новостроек Москвы ожидается около 460 сделок, подсчитали в Kalinka. Это на 3,1% больше, чем во II квартале, но на 6,3% меньше, чем годом ранее. За последние шесть месяцев число сделок сократилось на 12% в годовом выражении. Тем не менее за счет сильного начала года продажи в январе–сентябре достигнут 1482 сделок (+8,4% к прошлому году).

По данным Point Estate, за июль–сентябрь будет реализовано 450–460 лотов против 470 в 2024-м. CORE.XP оценивает результат в 889 сделок, что на 9% меньше год к году. В то же время оба агентства ожидают роста по итогам девяти месяцев — от 2–3% до 8%. В VSN Group фиксируют уже больше договоров за январь–август, чем за три квартала прошлого года. В Nikoliers видят стабильность: 1438 сделок против 1442 годом ранее.

Эксперты связывают охлаждение спроса с рекордными продажами начала 2025 года. Тогда многие покупатели спешили закрыть сделки на фоне повышения ключевой ставки. Хотя элитная недвижимость редко покупается в кредит, ужесточение условий ипотеки косвенно влияет на весь рынок и осторожность инвесторов. Дополнительным фактором стало летнее снижение ставки: часть клиентов взяла паузу, ожидая новых условий.

Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным кредитам в 2025 году привели к охлаждению рынка новостроек. В большинстве регионов застройщики сократили запуск проектов, однако в 29 субъектах РФ падение спроса оказалось резче, чем снижение девелоперской активности. Это вызвало риски затоваривания строящегося жилья, сообщает «Дом.РФ».

По состоянию на август соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах опустилось ниже 60%. Наиболее остро ситуация проявляется в северных и кавказских субъектах с небольшими объемами строительства: Чукотский АО (4,5 тыс. кв. м в стройке), ЕАО (16,2 тыс. кв. м), Магаданская область (61,5 тыс. кв. м), Чечня (395,4 тыс. кв. м, распроданность 5%), Ингушетия (21,4 тыс. кв. м, 12%), Карачаево-Черкесия (287,8 тыс. кв. м, 21%), Кабардино-Балкария (573,1 тыс. кв. м, 31%).

К дисбалансным регионам также относятся Орловская (40%), Саратовская (41%), Тюменская область — ХМАО (41%), Томская (43%), Липецкая (51%), Тверская (53%), Омская (54%). В числе крупных рынков с рисками переизбытка — Дагестан, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан и Челябинская область, где в стройке более 1 млн кв. м жилья.

В августе 2025 года средний бюджет сделки по аренде элитных квартир в Москве достиг 300 000 руб. в месяц, что на 14% больше, чем в августе 2024 года, отмечают «Intermark аренда» и Point Estate. При этом квартиры с двумя и тремя спальнями пользуются наибольшим спросом: на них приходится 35–38% сделок.

Средневзвешенный бюджет предложения составил 488 000 руб., что за год увеличилось незначительно — на 2–4%. Рост среднего бюджета аренды связан с тенденцией арендаторов к выбору более просторного жилья. Так, средняя площадь арендованных квартир увеличилась на 8–16% год к году, до 118–128 кв. м. Клиенты готовы платить больше за качественные интерьеры и высокий уровень отделки, подтверждают эксперты.

По данным «Этажей», за август 2025 года сделки увеличились на 10% как к предыдущему месяцу, так и в годовом выражении. В Point Estate отмечают рост спроса на элитные квартиры примерно на 10% по сравнению с июлем и на 15% к августу 2024 года. Одновременно увеличивается интерес к небольшим лотам до 50 кв. м — с 13% до 20% всех сделок. Особенно востребованы квартиры с новым ремонтом, где формируются листы ожидания, а стоимость аренды может превышать среднерыночную на 40–120%.

В Москве за последний год предложение апартаментов в новостройках сократилось на треть. По данным bnMAP.pro, в сентябре 2025 года объем экспозиции упал на 38% год к году — до 4,62 тыс. лотов в 93 корпусах, что стало минимумом с мая 2021 года. Аналогичные оценки приводят и другие аналитические компании: «Метриум» зафиксировал снижение на 30,8%, Dataflat.ru — на 33%, «Самолет» — на 34%.

Причина сокращения предложения — запрет на строительство новых апарт-комплексов, введенный в Москве с октября 2024 года. Новые проекты не запускаются, а старые достраиваются и постепенно выходят в продажу. В 2025 году не стартовал ни один новый комплекс, в 2024-м — только четыре, тогда как в 2022 году их было 24.

Снижение предложения не повлияло на спрос: по данным «Метриума», в январе—августе 2025 года было куплено 3,4 тыс. апартаментов, что на 6,3% больше год к году. Общая площадь проданной недвижимости достигла 152 тыс. кв. м (+4% за год). В «Самолете» отмечают, что рост обеспечили скидочные акции и готовые к заселению проекты.