Инвестиции в недвижимость

МОСКВА, 20 апр -- ПРАЙМ. Темпы роста ипотечного кредитования в России в марте ускорились и составили 2,1% против 1,5% месяцем ранее, что почти соответствует докризисному уровню, говорится в документе, опубликованном Банком России.

«Темпы роста ипотеки приблизились к докризисному уровню. По предварительным данным, ипотека в марте ускорилась до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%)», -- сказано в документе.

Отмечается, что в январе-феврале выдачи были на низком уровне из-за того, что в декабре прошлого года население оформило кредиты на рекордные около 700 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2022 году в среднем за месяц выдавалось около 400 миллиардов рублей ипотеки. Люди опасались, что программа «Льготная ипотека» может быть закрыта, повлияло и повышение ставки по ней до 8%, отметили в регуляторе.

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

О необходимости прогрессивного налога на недвижимость в России свидетельствует свежий факт:

В отношении блогера Андрея Караулова возбуждено уголовное дело о незаконной предпринимательской деятельности. По данным правоохранителей, на Караулова и его родственников оформлено не менее 50 квартир в Москве, которые он нелегально на протяжении последних четырех лет сдавал через третьих лиц. Цинк.

Хммм… про 50 квартир — понятно. А есть владельцы 500 квартир? Наверняка есть. А владельцы 5000 квартир? Возможно, есть. А если нет, то никто не мешает им появиться. Рантье — хороший бизнес. Накупил квартир — и сдавай. Некоторые могут скупать целые дома и даже кварталы. Почему нет? Кто мешает?

Считаю, что в России назрела необходимость введения прогрессивного налога на недвижимость, с помощью которого будет пресекаться монополизация жилой недвижимости в отдельных локациях физическими и юридическими лицами. Чем больше совокупная площадь квартир во владении у физического или юридического лица — тем выше ставка налога.

Росреестр: В марте в Москве на вторичном рынке было совершено 14.782 сделок с жильём.
К марту 2022 года снижение составило 19% (18.234 сделок).
В марте 2020 года на вторичке было 14.801 сделка, в марте 2019 года – 13.130.

Как мы видим, то, что некоторые аналитики называют «кризисом на рынке недвижимости» — это всего лишь сдувание «жилищного пузыря» до нормального состояния рынка. Как в том же 2019 года, когда рынок жил без льготной ипотеки, позднее поломавшей рынок.

«Индикаторы рынка недвижимости»: Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жильё завышены. А завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки.
Доступность жилья для граждан сократилась, но зато девелоперы улучшили своё финансовое положение: согласно отчетам публичных компаний, чьи акции торгуются на бирже, в 2020-2021 гг., после запуска льготной ипотеки, их прибыли выросли примерно в два раза. А вот покупатели никакой выгоды от льготных ставок не получили.

Дальнейшая поддержка спроса через улучшение условий ипотечного кредитования не только не решит проблему затоваривания рынка, а усугубит её, стимулируя надувание ценового пузыря. Чтобы поддержать спрос, государству не нужно ничего делать, рынок всё отрегулирует сам: недостаточные объёмы продаж заставят застройщиков снижать цены, и продажи «разморозятся» без вмешательства со стороны властей и траты бюджетных денег.

Сегодня опубликован квартальный отчет по рынку складской недвижимости в Московском регионе от NF Group. Ситуация выглядит достаточно оптимистично.

По словам Константина Фомиченко, партнера NF Group,

📈«Результаты первых трех месяцев 2023 года подтверждают сохранение активности на рынке складской недвижимости Московского региона. Обычно в первом квартале рынок лишь постепенно набирает обороты, но в этом году с первого рабочего дня в январе наблюдалась бурная деятельность, что привело к максимальному объему сделок для I квартала за всю историю рынка. Ввиду растущего спроса с рынка уходит свободное предложение: показатель доли вакантных площадей снизился до отметки 1,6%, при этом по строящимся спекулятивным объектам сделки заключаются еще в процессе строительства. Вследствие этих факторов мы ожидаем возвращения популярности формата built to suit, как это было в 2020–2021 годах. Помимо этого, постепенно восстановится спекулятивное строительство».

💰Далее в отчете приводятся данные по ставкам аренды, которые достигли уровня 5 700 руб./м2. Отмечается дальнейшая тенденция роста показателя к концу года до уровня 5 800 руб./м2 ввиду сокращения свободного предложения, вызванного растущим объемом заключенных сделок.