Инвестиции в недвижимость

Все мы знаем общеизвестный сайт, и этот график.

1. Итак, мощная синяя линия поддержки. Цена четыре раза тестировала и не могла пробить. Это дно.

2. Нисходящий тренд от 2007 года завершен, так как цена перебила дважды предыдущие максимумы.

3. Мы в начале нового тренда, роста недвижимости против валюты. Как и роста сырья, золота, крипты, и прочих реальных активов против валюты.

4. Ну и фундамент, хоть и наощупь:   Россия тихая гавань на фоне мира. Макродевал доллара. Куе. Рост комодов на этом фоне. 

Ну а в рублях недвижимость продолжит рост.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Случайно наткнулся на свою табличку со стоимостью квартир 9 лет назад. Можно было бы пост попридержать годик к круглой дате, но чот не охота. Это условность.

В 2014 году мониторил столичный рынок недвижимости в поисках квартиры. Искал двухкомнатные квартиры: в Москве в районе верха будущей салатовой ветки, а также активно изучал ближайшее Подмосковье, где квартиры были доступнее, чем в внутри МКАДа. 

На тот момент перечисленные в таблице жилые комплексы еще были новостройками и активно продавались. Сейчас прошел по ссылкам на сайты ЖК, но большинство уже битые. 

В табличке убрал все лишнее и добавил нынешние цены на те же объекты. 

Не претендую на полную объективность, но динамика понятна. Почти все подорожало более, чем в два раза, а в Одинцово, например, в три. 

Такие дела. 

Посмотрел, как за то же время изменились в цене другие активы:

• Индекс Мосбиржи — +117%
• Индекс Мосбиржи (MCFTRR) (с учетом реинвестирования дивидендов и налогов) — +267%
• Индекс S&P500 (акции США в руб.) — +395%

Осталось менее 2-х недель до запуска нового ЗПИФа от Тинькофф под названием «Тинькофф Спейс II», который предполагает инвестирование в жилую недвижимость в г. Москва. Давайте разбираться выгодна ли будет такая инвестиция.

«Народное» название фонда решили оставить без креатива — Тинькофф Квадратные метры. Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости за счет строительной готовности, улучшений и других факторов. Управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты. То есть в полной мере реализуется наша любимая инвестиционная стратегия «купил дешевле, продал дороже».

В настоящее время в фонд входят 11 объектов из строящегося комплекса Lunar, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. Это апартаменты премиум-класса, которые вскоре приобретут статус квартир. Фонд, как крупный инвестор, получил значительную скидку на их покупку.

📍Что это за фонд?

Тинькофф Квадратные метры инвестирует в жилую недвижимость. Это фонд с активным управлением: управляющая компания постоянно покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене. У фонда будет сбалансированный портфель, в его состав войдут объекты разных классов.

Сейчас в его составе 11 апартаментов из строящегося комплекса премиум-класса Lunar — он расположен в Москве недалеко от МГУ и Воробьевых гор. Скоро комплекс достроится, а апартаменты получат статус квартир, тогда фонд продаст их. При покупке фонд получил скидку 10% как крупный инвестор.

📍Какая доходность?

Прогнозируемая доходность — от 15% в год. Один пай стоит около 5 рублей.

📍Как купить?

Продажа паев фонда происходит через сбор заявок. Он начался сегодня, а закончится по плану 5 ноября. Сбор может завершиться и раньше, так как количество паев ограничено.

Фонд доступен всем. Неквалифицированным инвесторам для его покупки нужно пройти тестирование. Если вы не проходили его раньше, оно откроется автоматически.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. По просьбам трудящихся вернулся к предыдущему формату таблиц, в котором отражается динамика цен за текущий месяц и за три предыдущих года. Такой формат оказался самым удобным.

Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.

📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там «пузырь».

Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):

✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.