Постов с тегом " недвижимость": 2968

недвижимость


Кто инвестирует в недвижимость?

Хочется понять экономический смысл.

1. Порог входа высокий.

2. Хеджирование затруднительно, как и диверсификация
(ну или большой капитал).

3. Дюрация неопределенная
(непонятно, когда покинет арендатор 
и сколько уйдет на поиски нового)

4. Доходность низкая — 6-8%.

5. Транзакционные издержки высокие.
Временные затраты, следить за состоянием,
поборы УК.

6. Низкая ликвидность.
Быстро выйти по рынку — невозможно.
Ну или хорошую скидку.

7. Риски владения.
Пожары, затопления,
неадекватные жильцы


И тем не менее,
самый популярный объем инвестирования в России.

В чем причина?


Инфляция или дефляция: какова долгосрочная тенденция? В фокусе недвижимость

    • 26 апреля 2018, 07:51
    • |
    • RUH666
  • Еще
Знаки, которые нужно искать на рынке жильяИнфляция или дефляция: какова долгосрочная тенденция? В фокусе недвижимостьПосле столкновения с дефляцией в 2008 году разговоры на рынке стали все более инфляционными. ElliottWaveTV попросил соредактора нашего ежемесячного финансового прогноза Elliott Wave Financial Forecast, чтобы он рассказал, что ожидается, — на одном рынке в частности: недвижимость.

Текстовая версия:
Dana Weeks: Привет, я Dana Weeks, и я здесь сегодня с Питом Кендаллом, соредактором «Финансового прогноза волн Эллиотта». Пит, тебе приятно видеть тебя. Прошло много времени.

Pete Kendall: Рад снова тебя видеть, Дана.

Dana Weeks: Мне очень понравилось апрельское издание «Финансового прогноза волн Эллиота». Там очень много информации, и вы сосредоточены на дефляции. И мне любопытно, почему это происходит на вашем радаре, когда мы слышим о инфляции в последнее время?

Pete Kendall: Ну, дефляция не нуждается в том, чтобы люди не верили в это, что это произойдёт. Фактически, в дальнейшем, когда мы попадем в структурную дефляцию, она будет усиливаться, поскольку люди будут ожидать ее. Но в свою очередь, разворота в дефляцию, люди обычно не ожидают вообще. И это то, что мы видим на данный момент.

Dana Weeks: Итак, Пит, как это вписывается в историю?

Pete Kendall: Мы переходим на рынок медведей размерности большого суперцикла. Таким образом, мы имеем гораздо более долгосрочное изменение тренда. У нас есть вершина в 2000 году. Опять же, в 2007 году, и вроде мини-дефляции, или я думаю, что люди, которые были в недвижимости в то время, не назвали бы это, но это была небольшая дефляция, которая, по нашему мнению, будет возобновлена на следующем этапе медвежьего рынка.

Dana Weeks: Пит, одна из вещей, на которую вы сосредоточились в информационном бюллетене, — это рынки недвижимости. Каковы ваши ключевые выводы?

Pete Kendall: Недвижимость — эпицентр дефляции. Собственность людей — это то, что для них важно и их ценность, учитывая предыдущий рост. Они знают только более высокие цены. И это влияет, в сфере недвижимости, почти в высшей степени. Таким образом, в 1835 году акции достигли своего пика в этом году, а затем два года спустя на рынке недвижимости возникло спекулятивное безумие, которое затем снова превратилось в крушение. В 1929 году он был более сопутствующим. Недвижимость и акции достигли максимума вместе и рухнули вместе. С 2000 года до текущего момента времени у нас был длительный процесс. И в середине этого в 2007 году у нас был пик в недвижимости или, по крайней мере, для американского жилья. Как мы показали на графике последнем выпуске. Он был назван «крушение жилья возвращается». Как вы можете видеть, пик жилья на самом деле за два года до пика в акциях. Это 2005. Стрелка на графике. Это «волна». И у нас была волна «b». И теперь мы входим в «c» волну вниз. И многие другие ключевые рынки, которые мы обсуждаем в последнем выпуске. В частности, в Нью-Йорке продажи упали на 25% в первом квартале. Это ключевой показатель. И вы можете видеть, что цены начинают действовать именно так. И особенно, как Торонто и некоторые другие основные рынки, мы видим разворот.

Dana Weeks: Вы также отметили, что Китай является ключом ко многим рынкам недвижимости даже за пределами Азии. Как это работает, Пит?

Pete Kendall: Ну, Китай фактически играет роль Нью-Йорка в 1929 году. Он имеет самую высокую концентрацию самых высоких зданий мира в этот момент. Мы говорили об этом в прошлых выпусках, и мы, как мы уже отмечали, начинаем видеть изменение цен на жилье. На данный момент это не является существенным, но мы думаем, что это будет так в самом ближайшем будущем. Китай станет такой же проблемой, как субстандартное недвижимое имущество 2008 года.

Dana Weeks: Я просто должен упомянуть об этом факте. Я думал, что это так увлекательно. Вы заявляете, что последний строительный бум в Китае является самым большим в истории.

Pete Kendall: Да, и это из-за фактора высоких зданий, о котором я говорил минуту назад. Но и во многих случаях строительство полных городов, городов-призраков. Там никто не живет. Они построены, чтобы стимулировать экономику. Но они пока не нашли эффективного использования для них, и они, на наш взгляд, никогда не найдут.

Dana Weeks: И помимо недвижимости, какие другие дефляционные знаки вы видите?

Pete Kendall: Ну, конечно, много, и все они освещены в последнем выпуске. Это были потрясающие три месяца. Я бы сказал, что самая большая из них — это долговая ситуация. В Китае общий долг — это корпоративный долг, государственный долг и личный долг — составляет 256% ВВП. Это исторически большое значение, особенно для Китая. В США это 300%. Эти цифры в порядке, пока в порядке экономика, но как только она начнет срываться, она будет складываться быстро, и это станет большой проблемой. Конечно, в США у нас теперь есть долг в триллион долларов в студенческих ссудах, долг по кредитным картам, и у нас есть этот график субстандартного жилья, который показывает, что коэффициенты по умолчанию уже растут. Это произойдет во всей экономике и в недалеком будущем.

Dana Weeks: Спасибо за ваше время, Пит.

Pete Kendall: Спасибо, что вы пригласили меня, Дана.

Видео и оригинал на английском здесь

Хорошая инвестиция - квартира

Недавно подал объявление на продажу квартиры.
Ипотечники повалили как из рога изобилия на просмотр квартиры.
Сегодня решил в очередной раз поднять цену.
Зашёл в Авито, смотрю какая-то Татьяна пишет мне сообщение:
«Добрый день. Подскажите пожалуйста есть ли балкон и куда окна выходят. Остеклены ли окна.»
В переписки я вступать не люблю ибо не писатель и всё как всегда заканчивается скандалами.
Поэтому делаю себе своё дело — редактирую цену.
Смотрю сообщение продолжается:
«Сколько собственников? Как давно квартира в собственности?»
И сразу следующе сообщение:
"И почему цена растёт прямо на глазах?!"

Дайджест «Умные Деньги». Выпуск №11

Дайджест «Умные Деньги». Выпуск №11

Приветствую Вас в 11 выпуске «Умные Деньги». Ищите в какие компании вложить деньги на долгосрок, но так, чтобы получать хороший рост курсовой стоимости и высоких дивидендов, но при этом еще и опережать рынок? Да, такое вполне возможно! И ответ на это —  компании дивидендные аристократы.



( Читать дальше )

Недвижимость

Покупка собственного жилья. Очень ответственный шаг, к которому необходимо готовиться. Естественно это очень большие деньги, поэтому необходимо тщательно все взвесить перед покупкой, все «За» и «Против», оценить свое финансовое положение, риски потери дохода и подобное. Но не меньше нужно анализировать происходящее вокруг нас, что будет с экономикой. К сожалению мало кто в этом действительно разбирается, особенно забавно было слышать риэлторов в начале середине 2015 года о том что «дно пройдено», что рынок жилья будет восстанавливаться и т.п. вещи. В целом рынок до сих пор не растет, он находится в стагнации. Но на мой взгляд рублевые цены (а для обычных людей, получающих зарплату в рублях именно рублевые цены) скоро пойдут вверх. Во-первых есть сугубо фундаментальные факторы: рост цены за нефть (цена на жилье обычно начинают расти с лагом пол года), во-вторых не смотря на рост нефти, рубль даже близко не укрепляется, т.е. экономика получает очень много денег…от продажи нефти долларов, а за те же доллары компании получают гораздо больше рублей чем раньше, часть этих денег естественно пойдет в экономику, где будет крутится. В-третьих крайне низкие ставки по ипотеке. Ну и самый убедительный довод: анализ крупнейшего застройщика России- группу ПИК.

Полный анализ с прогнозом Вы сможете увидеть в моем телеграмм канале!


t.me/ikra_invest

 


Страхование жилья и к каким событиям готовят законодательство

Минфин согласовал с ведомствами поправки о страховании жилья граждан от чрезвычайных ситуаций. В минимальной конфигурации страховаться будет только полная утрата жилья. 

По проекту страхование основывается «на принципе добровольности участия граждан».

Ранее предполагалось, что федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС составит 300 тыс. рублей, но получить его можно только при полном уничтожении жилья.

Как раз хватит, чтобы купить половину дома (или целый свинарник, сарай) в деревне  в случае, если многоквартирный дом уничтожат террористы, а Вы чудесным образом уцелеете. 

Требования к условиям и порядку страхования и методику расчета страховых тарифов установит ЦБ. Полис федерального минимума может стоить 300 рублей в год. Казалось бы немного, но это только начало. Обязаловку могут ввести уже с существенно большой суммой когда будут случаи полного разрушения многоэтажек.

Таким образом, содержать купленное жилье в столице становится все более дорогой задачей для гражданина. Поэтому цены на многоквартирное жилье должны падать.

Недвижимость миллионников РФ на примере Екатеринбурга

Средняя цена квадрата жилой недвиги в спальных районах вокруг центра Екатеринбурга не так давно, до скачка usdrub с 56, была около 1300$. Цена откорректировалась с 900$. Выстоялась. Ставлю на возобновление снижения до 500-400$ за квадрат.

Было так:
2900$
1700$
2400$
900$
1300$
...
500-400$

Необычный опцион на недвижимость

Добрый день!
Я увидел возможность необычной инвестиции.
Мой папа пенсионер ~60 лет с большой пенсией. Он получает пенсию в сбере. Ему одобрили ипотечный кредит. Я подумал, что это возможность получить квартиру с 30% скидкой. Допустим, что папа берет кредит на 1 к. квартиру на 20 лет. Он покупает страховку на жизнь и на квартиру. Естественно, что я вношу первоначальный взнос и оплачиваю кредит. Отец с среднем здоровьем для возраста 60лет. Никто зла ему не хочет. Я исхожу лишь из статистики дожития мужчин в нашей стране.

Что будет, если папа уйдет в мир иной ранее, чем оплатим ипотеку? У меня 2 варианта:
1) страховая оплачивает оставшийся долг банку за квартиру
2) банк говорит, что у папы есть наследники, которые и получают наследство+долг.

Какой вариант вероятен?
На каком форуме еще можно спросить?

ЛСР ( Идея № 2 ) от Azbuka_Fin_Invest

ЛСР

Сейчас у рынка недвижимости существуют два серьезных драйвера развития:

1)Пусть и не динамичное развитие, но стабильность в экономике страны, вызванная ростом цен на нефть и природные ресурсы в общем.

Пока в глобальной экономике продолжается цикл роста, цены на сырье будут стабильны. Сама по себе, такая ситуация поддерживает небольшой рост спроса на жилье в России.

По оценкам ОЭСР в 2017 году мировой ВВП вырос на 3,9% — самый большой прирост с 2011 года[1]. Активно растет Азия – локомотив мировой экономики. В Южной Корее ВВП вырос максимальными темпами за 3 года на 3,1%[2]. В Китае экономика, вопреки ожиданиям прирасти на 6,5% выросла на 6,9%, что является максимальным темпом с 2015 года[3]. Экономика Еврозоны выросла максимальными темпами за десятилетие на 2,4% по оценке ЕК[4].

Цикл синхронного и сильного роста экономик сам по себе не оканчивается. Завершение цикла является результатом каких-либо очень серьезных политических или экономических проблем в наиболее важных экономических центрах. Именно это произошло в 2008 году. В данный момент предпосылок нет к появлению такого рода проблем. Локальные политические и военные конфликты не повлияют на мировую экономику, так как они не снижают деловую активность в основных экономических центрах: Китай, США, Европа.



( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW
Новый дизайн