Кто инвестирует в недвижимость?

siesta00, ну, отождествление с МММ, да и не только, тут и общее высокое мошенничество в России, причём не только отдельных лиц, но и гос.структур. А сколько «ценных» бумаг кануло… и Татфондбанк и Открытие...., перечислять сами знаете… А так — жилые и нежилые метры твои. Конечно, перечисленные проблемы с нею есть. Можно добавить ещё и необходимость вложений в ремонт и поддержание в надлежащем виде + налог на имущество… вот последний я как то не воспринимаю, иначе как поборы государства. Я заработал, заплатил налоги и куда я дел деньги — исключительно моё дело. Хорошо, заплатил налог на собственно сделку…, ну а потом — за что собственно, если все остальное я всё равно оплачиваю? Ну, в общем вопрос куда девать заработанные — в недвижку или куда ещё… вопрос постоянный.

siesta00, согласен.
Население кучкуется в крупных мегаполисах и около них — это принцип развития третьих стран. Ну и вера в вечный рост недвиги и бакса — это уже впитано с молоком.

GAS_83, может я и ошибаюсь, но мне кажется, что бум на недвижку у населения сошел на нет.

КРЫС, да пессимизм есть, но как только процентов на 5 недвига подрастёт, неважно на чём:  на снижении ставок по ипотеке или небольшого улучшения экономической ситуации, у населения стереотип надёжности инвестиций в недвижимость только укрепится. А как известно перед хорошим падением должен быть небольшой заход цен наверх, как в любом активе.
  Думаю с 2022-2023 года будет сильное снижение цен и падение спроса особенно в Москве, демография этому в помощь.

GAS_83, Москва уже давно переселилась в подмосковье, а Москву захватывают гастарбайтеры и трудовая активная часть немосквичей, освобождая свои квартиры. В них переезжают жители маленьких сел и деревень, которые ветшают и разрушаются… И дома в которых абсолютно никому не нужны… Вот такие течения я вижу.

Денег девать некуда.
Банкам нет доверия. Деньги печатаются в огромных количествах.
А тут стабильный ежемесячный доход. На жизнь хватает.

Максим Барбашин, //по факту — не такой уж стабильный.
И не каждый месяц.//
 У американских банков (особенно кто дружит с ФРС) все шоколадно, даже с учетом неадекватных зарплат.
Кормят БАНКИ -  мировой планктон-трейдеров ..

Максим Барбашин, +++
кстати, имхо — риск пролететь с недвижимостью из-за мошеннической сделки куда выше, чем пролететь, например, со вкладом в банке из-за банкротства, чем так любят пугать риэлти-адепты. Ну а прочие очевидные преимущества вкладов/облигаций перед недвигой уже и без того хорошо описаны в стартовом посте.

siesta00, Основной плюс — можно инвестировать много и сразу. Допустим ярд легко разместить

Максим Барбашин, миллиардные состояния появляются не в 20-30 лет. А после 40 люди далеки от биржи, так как не понимают, как там можно заработать… ведь много можно и потерять...
единичные примеры есть,  из правления Газпрома

kbrobot.ru, так на фонде-то легче даже, разве нет?

siesta00, Это вера в регистратора и считается, что недвигу сложнее отобрать, чем кошелек с деньгами. Еще деньги постоянно печатают и получается инфляция, товары перепроизводятся и цена их в результате падает (например, компьютеры), а недвижимость растет, потому что ее производится из расчета на депопуляцию населения.

Максим Барбашин, потому что есть разница между верой (что недвижимость растет в цене и ее легче сохранить) и реальностью (что при достижении определенной точки безубыточности отъема недвижимости эту самую недвижимость отымут, но у вас ее не отобрали, потому что есть другие буратины, у которых отнять дешевле)

Максим Абакумов, согласна, вопрос сохранения собственности у богатых людей один из ключевых.
Вот собственник предприятия, на котором я работаю, мне говорил, что я не доверяю депозитарию брокера, я бы вывел их регистратору, если бы купил…

siesta00, мало кто понимает, что есть еще коммерческая…

Dm12358, коммерческая дороже в обслуживании. Там и коммуналка в стократ дороже.

Максим Абакумов, и налог на имущество выше.

siesta00, согласен, кроме последнего; вера в бакс не сравнится с верой нашего народа в недвижимость; эти два столпа были сродни в 90-е и до 2002-2003 года. Сейчас же баксу стало очень далеко до бетона в плане популярности и поклонения у российского обывателя.

Лёва Соловейчик, еще они не понимают. что до свободного плаванья рубля недвижимость дорожала, так как вкладывать крупные суммы особо некуда было. А теперь в кризис с ростом доллара вложения в недвижимость в валюте обесценится.

Елена Е, 120 руб за доллар не будет такого

RomanAndreev, 
1. А если в семье квартир больше чем людей, кто в них будет жить?
2. А еще у нас цены на газ в 10 раз ниже, чем в Европе, как думаете это продлится вечно, т.е. наши олигархи захотят быть нищими?
3. Налоги на недвижку в разы ниже чем в Европе, т.е. государству не нужны будет деньги?
4. Знаете сколько можно напечатать (настроить) жилья? А акции Сбербанка хоть раз «размывали»?

consar, 
1. в семье обычно людей прибывает быстрее, чем квартир
2.Газпром — это национальное достояние (я по телеку видел, очень убедительно говорил мужик за кадром), при чем тут олигархи?
3. Зачем? Есть же ГП )
4. За акции не скажу, а вклады размывали, чому б не повторить с акциями однажды? У нашего же государства цель — кииинуть и обнищииить всех, судя по Вашим вопросам
5. Не стоит так серьезно воспринимать все, что я пишу по субботам )

RomanAndreev, Да что вы Роман про размывание акций… тут золото размывают не стесняясь с 999 пробы до 750-585-583-375-350.....=)

Максим Барбашин, да уж...

Лёва Соловейчик, если уж на новостройках воруют, что все рушится, то на капитальном ремонте и подавно воруют.

RomanAndreev, 

в Москве есть квартиры по ярду… если акций сбера взять на ярд то жить на дивы можно везде )))))  типо весь мир у твоих ног…

Тиберий, я бы взял на ярд однушек в спальном районе, а потом на ренту скупил бы весь сбер на очередном ванютином флэшкреше

RomanAndreev, 

«я бы взял на ярд однушек в спальном районе»

с такой убогой фантазией вам остается лишь пожелать, чтобы у вас никогда не было много денег-)

Тиберий, счет с ярдом быстро взломают и обчистят. Это надо быть идиотом, чтобы на ярд купить, например, акций 

Максим Барбашин, хоть и брокер. А что думаете у брокера не будет повода обчистить буратину, если сумма немыслимая? И что потом? в суд пойдете? смешно.

Максим Барбашин, но-но. Я в студии живу )
правда в студии Поля Чудес, но скоро переберусь в студию звукозаписи — там нафталином не так пахнет
Пустой спор )

Максим Барбашин, да в общем-то ничё особенного;
думаю, нормалёк)

SergioKapone, да ладно...)
Обратись к Тимофею — думаю, это всё есть у него -)

КРЫС, т.е. по коммерческой недвижимости на аренде зарабатывали 1% в месяц?

Viktor L,  от 0,75 до 1 %% в валюте

КРЫС, серьезно? какой вы провидец однако. всегда на гребне волны. может подкинете инвест.идею по недвиге на текущий момент? в помощь страждущим.

orlov, серьезно.
Я не провидец. И не всегда на гребне волны. 
Я не управляю недвижкой.
А совет один — нужна недвижка для проживания — покупайте.
И еще, в этой ветке никто не вспомнил про программу реновации... 

Максим Барбашин, квартал А101 активно рекламируют. Что там — не знаю… А вот у нас на раЁне строят сейчас 3 или 4 монолита прямо посреди хрущоб… Рьяно взялись реновировать

Максим Барбашин, продолжат… тут есть заинтереснованность всех сторон.

orlov, для страждущих
patriot-neva.ru/objects/kudrovo/investor/

Максим Барбашин,  на рынке жилой недвижки все было как по маслу. Ну есть особо занудливые, которые до сих пор судятся по мелочам. Но на фоне 200-300 тысяч метров — это такие копейки… И потом, прежде чем входить в проекты — мы заручались поддержкой правительства региона.
С офисной недвижкой все проще и тяжелее одновременно. Самая основная — удержание якорных арендаторов долгосрочными договорами… а так, проблемы есть, но они решаемы… И еще, самое главное, не просто войти в проект, а контролировать его от начала до конца. В частности, при инвестировании в коммерческую недвижку — ты должен сам контролировать УК. 

Максим Барбашин, безусловно… нельзя ничего никому отдавать на откуп.

Максим Барбашин, одно время клиенты пищали — дайте мне больше недвиги… Но потом, например в Сургуте цена за метр выросла с 25 до 85… И мы поняли, что там уже пузырь из-за госипотеки. Закрыли свои проекты и в новые не пошли.

Watto, это не совсем так… Но слово диверсификация у вас мне нравится.

Максим Барбашин, ну в случае революции всегда можно засесть с ружьем и выпиской из реестра. А вот с акциями… Если только в здании местного предприятия, реестр хранить.

Watto, у всего есть циклы. Сейчас «твердый», а через 5 минут все упало.

Максим Абакумов, что упало? Трешки на Тверской забесплатно раздают?

Дмитрий Александров, не первый раз в истории…

Дмитрий Александров, 
как раз с такими облигациями там всё понятно.

Максим Барбашин, это обычный рынок, кто то шортит, кто то в лонге. А если они получают подтверждение движения, то будут в лонге вечно. Я вот вчера думал, почему:

Я тут заметил, что недвижимость одновременно и дорожает и дешевеет, и вот два взгляда:
1. Если следить по индексу ИРН, по ценам в объявлениях, то можно видеть, что цены последние 4 года падают в среднем по 10% год (в рублях). Мне вот например все равно где жить в пределах своего обл.центра, главное в новом доме. И я наблюдаю, что 3-ка 80 кв.м. с каждым годом все доступнее (потому, что они изначально завышены были).
2. Если ты купил с перепугу 1-ку в построенном, но не сданном доме, в УДАЧНОМ месте, сейчас его заселили, сделали территорию, то цена выросла в 1,5 раза за 4 года. Был например у нас в центре города пустырь, но от него 0,5 км до 2-х университетов. Там построили 10 17-ти этажек, студии, 1-ки 30м, 2-ки 50м, трешек почти нет. Понятно, что вся ипотечная нищета со всей области накупила там комнатенок для детей (через 10 лет студентов). Или воткнули хороший дом с крышной котельной в самом центре панельного гетто — цена только растет. У меня друг купил матери 1-ку в таком доме, если в городе куча вариантов за 1,5-2 млн, он купил за 2,8, потому что сам в нем живет, через 0,5км ему не надо. И таких примеров полно я думаю и в Москве и в других городах.

Максим Барбашин, ну это чтобы с выгодой потом продать надо «иголку в стоге сена найти». Почти каждый человек, который купил квартиру и не собирается продавать, уверен, что они сильно подорожали за последние 4 года. Потому что дешевая хорошая квартира появляется и уходит за 1-2 недели, он её не видит. А смотрит продающиеся в его доме и радуется: вон какая срань и дороже моей. И если переведут его с «серой» зарплаты на «белую» тут-же возьмет ипотеку (если еще не взял) и купит квартиру детям. А еще куча сертификатов у людей, материнских, военных и прочих. И страх, что деньги «пропадут, все подорожает». Вообщем пусть покупают…

Максим Барбашин, не, ну те, кто покупал в декабре 14-го, они-то, конечно, не выставляют за полцены — они если и выставляют, то пытаются еще и накинуть от 10 до 50 процентов к цене покупки (причем накидка 10% — это уже преподносится как «халява», в самом же худшем случае — выставляют на 10% ниже цены покупки с криками «вообще даром отдаю!!!»), не понимая, что выглядят полными идиотами-)) А за полцены выставляют на продажу другие люди, чем вызывают разрыв шаблона и скрежет зубов у первых;-))

Александр Елисеев, 
рост коммуналки  — почти полностью оплачиватся жильцами, по факту за последние 2 года роста не было.
ремонт — косметический раз в 5-10 лет. Окупается за 3 месяца аренды.
Увеличение налогов — сейчас налог 1 тыс рублей. Будет 3 тыс рублей. Это меньше 10 части месячной аренды, можно пренеберечь.
Снижение цены — ни разу такого не наблюдал. Если вы брали новостройку, цены не снижались. Цены в долларах меня не интересуют. Почему именно с ними сравнивать? вы разве в долларах храните все сбережения?

f0xtr0t, зачем мне риски связанные с покупкой у частника? квартира с непонятной историей, которую сложно проследить. Не легче ли купить у застройщика, коих сейчас столько, что куда не посмотри, везде увидишь подъемный кран? У застройщика будет «чистая» квартира, без возможных проблем, ни у ого в собственности не была.

Именно сейчас у меня стоит проблема расширения жилплощади. Ищу квартиру в новостройке, на частников даже не обращаю внимания. 

Максим Барбашин, риск есть, если покупать на стадии котлована. А если всё готово, осталось только окна пластиковые вставить, приведенные вами риски стремятся к нулю:)

Максим Барбашин, у каждого застройщика есть своя история. Проследить статистику сданных объектов легко в наше время. Тем самым и этот риск сводим к близкому к нулю :)

По поводу конкретно Крыма ничего не знаю, я в Сибири :)

ЕвгенийТ, покупал квартиру уже не на стадии котлована… дом во всю строился… достроили ударными темпами… но тут выяснилось, что коммуникаций не просто нет, а они даже толком не согласованы… за застройщиком таких косяков раньше не водилось… в итоге ключи получил с задержкой в три года…

Максим Барбашин, я нет… кто то там подавал, но с нулевым результатом… застройщик как брокер...))) по документам особо не что не отвечает…

ЕвгенийТ, если так, то да

ЕвгенийТ, а в новостройке рисков нет? Слушать ещё 3-5 лет перфораторы и дрели пока ремонты новосёлов идут, постоянный мусор в подъездах и лифте от этих ремонтов, непонятно ещё как дом построили (сейчас строят хуже чем раньше, на всем экономят, развовровывают материалы), то по дому трещина пойдёт, то подвал заливает, то вентиляция оказывается неправильно спроектирована и тд и тп. Новостройка — это кот в мешке, никто не знает на сколько плохо этот дом построен, и это предстоит выяснить вам лично!
Везде есть свои плюсы и минусы. По мне так лучше купить хорошую вторичку в удобном районе, в проверенном качественном доме, с хорошей планировкой.

Егор, по поводу того, что плохо строят, нужно же смотреть что покупаете и кто строит это. Есть уже построенные дома для примера, есть форумы в сети, на которых люди обсуждают конкретных застройщиков и конкретные проекты.

Ремонты — да, будут некоторое время. Но и в старых домах люди делают ремонты.
Мусор, в правильных ЖК убирается во-время.

Кот в мешке для меня — это как раз вторичка. Я знаю, что не смогу досконально проверить историю квартиры в текущих условиях в нашей стране.

Максим Барбашин, дом на земле — это уже другая история :))

ЕвгенийТ, с застройщиком проблем огрести проще и больше

vito333, для меня историю застройщика и его состояние на текущий момент проверить намного проще, чем историю старой квартиры.

Тиберий, да и только поэтому. Квартиру — любой Ваня с 3 классами образования понимает. Все схемы дохода понятны.
А тут посмотришь на график Газпрома — многолетний боковик, и сразу желание пропадает.

Максим Барбашин, а что еще кроме квартиры и золотых изделий можно было купить в СССР? Ничего из того, что вырастет в цене.

Kolyan, а почему умный человек продал Магнит государству (ВТБ). Теперь они еще 1000 магазинов откроют, гос.бабло надо тырить. Но тот умный человек понимал, почему продал, а эффективные менеджеры понимают, зачем купили.

Максим Барбашин, потому что коммуналки в хорошем районе и доме расселяются и по сей день.

Максим Барбашин, очень выборочно, каждый случай индивидуален. 

Максим Барбашин, а разве в акциях не так? Тоже выбирать надо и постоянно отслеживать, а то случится магнит или русал.

Максим Барбашин, на истории советы Спирина не очень. Вот купил в 2013-м на 5 лет, вспомнил про портфель. И что мы видим? Газпром можно было купить по 155, Сбер по 100, ВТБ по 5 копеек итд.
Это не то, что можно назвать успехом. И лучше цены в долларах не сравнивать, чтоб не расстраиваться.

Максим Барбашин, Да, жалею, что в долларах не остался.

Дуб_Дубович, я не ему объяснял, а отвечал автору, что работать с недвижкой можно. Даже на стагнирующем рынке. 

Максим Барбашин, потому инвестируют сейчас не в надежде на рост цены актива, а в доходность проекта...  То есть, сейчас найти на рынке проекты с 8 (грубо) доходностью нелегко… Найдете проект с 10 дохой — берите… Получайте свою ставку. И помните, что инвестирование средств инвестора должно быть диверсифицированным. То есть, в недвигу не более 10-30%%.

Максим Барбашин, я говорю про дохи в валюте… У инвестора есть альтернатива, или евробонд под 5. Или рента с 8..
Ну и с 50 млн не думаю, что есть смысл лезть в недвижку.... 
В проект надо идти полностью зная его. УК, предлагающие инвесторам ЗПИФы недвижки, к сожалению просто технически не могут раскрыть все подводные камни проекта.

Максим Барбашин, я не рекомендую евробонды физикам… Из-за налогообложения… Ну и понимаете, что 8 — это уже большой риск.

Максим Барбашин, да… 13%… Но в рублевом эквиваленте...
Допустим, покупаете сейчас евробонд под 4 процента годовых на год. Проходит год, вы получаете 1040 доллара на 1000 вложенных. Но вошли вы при курсе 60, а вышли при курсе 90 рублей за доллар. С вас взяли 13% от рублевого дохода и на выходе, вложив 1000 долларов вы на выходе получите что-то около 991 доллара.

Максим Барбашин,  процесс информирования налаживается очень активно. Не исключаю.

КРЫС, как получилось?
Имеете в виду
(1040*90-1000*60)*0,13 ~ 48,5 $
и 1040-48,5 ~ 991 $
— я правильно вас понял?

Лёва Соловейчик, да

Максим Барбашин, еще как упасть,  просто стать бесплатной. В советское время на северах в заполярье балки (небольшие деревянные дома  сколоченные из подручного материала) в цене доходили от 4000-8000 рублей, после распада СССР  и не рентабельности многих проектов по добыче сырья вся это так называемое жилье пошло на дрова последним оставшимся могиканам в вымирающих населенных пунктах. Пропадет по каким либо причинам в современных городах электричество или цена на него станет непомерной по сравнению с доходом и недвижимость быстро начнет катится вниз.

Максим Барбашин, действительно, есть и более свежие примеры

Максим Барбашин, КТО в Москве или Питере?.. Это революция. Тут все по нолям…

Максим Барбашин, ок, тогда Питер. :)

VIKTORRR, да просто квартплата с налогом станет непомерной по сравнению с доходами — и привет.

Alexhey,
студия за 1750 не сдается за 16500. Максимум — за 10-12 тыр. Всё.

Лёва Соловейчик, Вы можете мне не верить. Ваше право. Но удивляет ваша категоричность. Не зная где она расположена ни как я ее покупал. 

Alexhey, я охотно допускаю, что вы могли ее купить хоть за три копейки и наварить с нее 100500% — только это уже сугубо ваш частный случай, который мало к кому имеет отношение и для остальных никакого информационного смысла не имеет. Я же говорю об общем случае, который применим к основной массе (99%, любой недвижимости, в любом районе РФ) на данный момент, и говорю еще раз: сейчас недвижимость, стоимостью 1750 тыр. не может сдаваться за 16,5 тыр. Максимум — это за 10-12 тыр.

Лёва Соловейчик, 1750 это стройка купленная в кризис сейчас она стоит 2250 и я же написал про отделку которая еще 250

Alexhey, пока вы только сами же начинаете уже подтверждать мои же слова — непонятно, зачем возражали. Поймите, я не собираюсь вдаваться в изучение подробностей конкретно вашей и конкретно вашей квартиры биографии. Я говорю об общей массовой ситуации на данный момент — перечитайте еще раз мой комментарий.

Максим Барбашин, об том и речь. Я с этого и начал. На покупку недвижки повлияли два фактора, наличие мат капитала и диверсификация. Ну доха в 9% это нормально

Максим Барбашин, сам фонд с какой вероятностью выживет?

Questor, как именно в России акции например Nvidia могут потерять свою цену? Или Сбербанк может до 0 упасть. А квартира — это предмет потребления, она теряет свою цену, как телевизор или автомобиль. Не сразу до 0, а через 30 лет любая будет стоить 0.

consar, акция сбера может стать нулем. А одна из квартир у меня с 55-го года.

Turbo Pascal, теоретически, в случае ядерного удара например, все станет нулем. В реальности у квартиры шансы выше: Ни один человек, покупающий акции сбера еще не потерял на этом (если не продал, не дождавшись следующей волны роста). А 70-ти летняя квартира, купленная сейчас, за следующие 70 лет гарантировано принесет убыток, даже если сдавать её. 99% лонгистов в рынке никогда не бывают правы. Ну и живой пример: с 2000 года квартира подорожала в 10 раз, Сбер (даже Газпром) в 100 с лишним раз.

consar, ядерный удар я не рассматриваю, а вот национализацию имущества — запросто, в этой то стране.
Шанс при этом остаться при квартире намного выше, чем при акциях.

И нет, я не параноик :)

Turbo Pascal, так в случае национализации и отберут квартиры (оставят одну). Акции тоже могут отобрать, но можно покупать на Лондоне, хотя… санкции. Хотя… Через 20 лет люди будут рады национализации: отдаешь квартиру и тебя прощают долги по ипотеке, коммуналке и налогам (и живешь в ней дальше как в СССР). Идите Вы Штирлиц… не морочьте голову.

consar, ну, дисскутировать можно долго.
Но если (недайбог) уровень жизни (мой лично, или страны в общем) по тем или иным причинам упадет до нижнего уровня мирамиды Маслоу, то я лучше буду иметь бетонную коробку, чем фантики.

Turbo Pascal, странный Вы человек, хоть и программист (судя по нику). Бетонная коробка до конца жизни будет тянуть из Вас деньги. Неужели Вы верите, что коммуналка и налоги останутся низкими как сейчас всегда? Олигархам уже обрезают пути на запад, неужели они не найдут, у кого взять денег? Подешеветь может все и рубли и доллары и акции, но они денег требовать не будут никогда.

consar, да я как раз против покупки недвиги для инвестиций.
Но я понимаю людей, которые так делают.

Turbo Pascal, ну это да, и я их понимаю. Там выше написал почему (длинный пост)

Максим Барбашин, и это еще, если недвижимость единственная, в которой сам живешь; а вот «инвестиционную» в случае часа ХПик отбирать будут еще хлеще, чем акции — тем паче, что экспроприацию оной у «инвесторов» народ поддержит куда более горячо и активно, нежели какие-то там непонятные акции-)

Questor, спрос порождает предложение и формирует  стоимость, когда у нас  идет уменьшение численности населения и оно только начинает ускоряться в течение ближайших 20 лет. Кто будет покупать жилье? Если только китайцы не захотят к нам пересилиться, но они думаю будут выбирать в основной своей массе заброшенные деревни.

Максим Барбашин, золото тоже физический носитель ценности, а не ценная бумажка.

Максим Барбашин, теперь изобрели кое-что покруче: запомнил 12 слов, сжег комп и за границу.

Максим Барбашин, да я про биткойн или любую крипту. Запомнил сид-фразу (на английском, она генерируется произвольно) и все. Я думал все знают.

Максим Барбашин, золото нельзя сдать в аренду за среднюю зарплату.
Обычная однушка-двушка последние 200 лет предельно легко сдаётся за среднюю зарплату. Это самый стабильный рынок.

Fry (Антон), только надо помнить, что на однушке ты сейчас имеешь головную боль и 4-5%% годовых. Что ниже сейчас дохода по надежным облигациям.

Fry (Антон), какие 200лет? Каждое поколение умных людей в нашей стране «имеют». Владельца квартиры в Питере расстреляли в 1917м, он умер от голода в 1943м, его убили «черные риэлторы» в 90-х. Догадайтесь кого поимеют в 2020-х если:
1. А еще у нас цены на газ в 10 раз ниже, чем в Европе, как думаете это продлится вечно, т.е. наши олигархи захотят быть нищими? 
2. Налоги на недвижку в разы ниже чем в Европе, т.е. государству не нужны будет деньги?
3. Знаете сколько можно напечатать (настроить) жилья? А акции Сбербанка хоть раз «размывали»?

Fry (Антон), ну, как сказать, в 1917-м не пережил

Лёва Соловейчик, это да. Лежит у меня царская гербовая бумага на дачное владение в Крыму. Сегодня был бы миллионером!..
Но с тех пор мало бумаг сохранилось. А вот из советского периода полно кидашек-облигашек всяких у людей на память.

Тимофей Мартынов,  наоборот в альтернативности… В альтернативности этих инвестиций… Многие девелоперы разорились в кризисы. А вот инвесторы, диверсифицировавшие свои инвестиции, частенько остались довольны....
И вот сейчас смотрю я на малый бизнес в Москве… Дофига проектов работают в ноль, обеспечивая владельцев недвижки арендной платой.

Максим Барбашин, все точно… Резко ушел спрос на загороднюю недвижку, а ты в ней по уши и с деньгами инвесторов, которые требуют их назад…

КРЫС, вот Вы наверняка в курсе, сколько сейчас стоит «обналичить»? Просто интересны результаты работы ЦБ по зачистке, а я давно ушел от этой темы.

consar, ошибаетесь....) вообще не представляю....
Лет 5 назад въехал в жопу одному товарищу. Сидим с ним в кафе — ждем его комиссара. Ну я ему про фондовый рынок. Он, оказывается, какой-то там чемпион по стендовой стрельбе...
И, вдруг, говорит… Патроны нынче дороги, так что приходится еще и обналом заниматься… Дал свою визитку… Но мне его услуги не понадобились. Так что даже не представляю себе порядок. Вернее, представляю его таким — от 8 до 15%% -)) Но хороших знакомств нет… В начале 2000-х мне это стоило порядка 3-4%%

consar, ставки очень выросли… если через условно белую контору которая сдает НДС, то 14-15%… зачистка ЦБ приносит результат…

Максим Барбашин, Так это и есть девелопмент;)

Вадим Хидиятуллин, только с вкладов и дивидендов можно жить раз в месяц заглядывая в компьютер, если ты прирожденный бухгалтер-финансист. А доходная недвижимость — это труд в реальном секторе. КРЫС тут все подробно расписал. И даже жилая недвижимость может приносить хороший доход, если сдавать посуточно. Но тут надо быть менеджером по рекламе, уборщиком и слесарем-отделочником в одном лице. Каждый выбирает исходя из своих способностей.

consar, 
а можно даже и не заглядывать в компьютер со вкладом — как говорится, «вы не в церкви, вас не обманут» © О.Бендер, Двенадцать стульев, Ильф&Петров 
А вот с недвижимостью, за арендатором можно бегать неделями и месяцами, пока он будет сначала скрываться, а потом кормить завтраками-обещаниями и красноречивыми уговорами войти в положение-)

Омега, пока что нам долеко до Нидерландов

Омега, я уже 500 лет жду буржуазную революцию как в нидерландах, пока не дождался. и ты жди друг, налога в 40%, может через 500 лет введут.

Илюха-перехай, какие акции надежны? Все?

Михаил Угадайка, те, чей бизнес растет, не зависит от цен на энергоносители и нет систематических допок. 

На Кураже, 33 квартиры * 20000 доход с квартиры=660 000 рублей в месяц — 60000 человеку за сбор средств, учет и отчетность = 600 000 доход в месяц (неплохо)

Максим Барбашин, Сумма входа больше. Сдать скорее всего сложнее, но если у арендатора бизнес прибыльный — удержать легче. Главное отличие, пожалуй в том, что ее меньше.
Ставки аренды достаточно высоки, поскольку нет конкуренции со стороны людей, получивших недвижимость в ходе условно бесплатной приватизации, по наследству и т.п. Это, пожалуй, основное.

Максим Барбашин, Они есть )). Как и в случае с жилой недвигой. Просто большинство сдающих так или иначе вложили деньги. В отличие от жилой. Да и не так и много у нас коммерческой недвижимости. Во всяком случае в МСК и СПб. Например в ЖК, где я живу, сдано почти все. И цены немаленькие.
Конечно есть исключения, например, те, кто сдавал банкам, сейчас не в очень хорошем положении. Помещения довольно специфичные, а спроса со стороны банков сейчас нет )). Тут надо перепланировку делать, что недешево.

Максим Барбашин, ну не будет расти и черт с ней. Главное сохранить большую часть. 
За какие то деньги все равно сдашь. 
А все эти фин. инструменты — там теряешь все и сразу. В этом главное отличие. Не смотрите на недвигу как на заработок. Смотрите как на сохранность и тогда станет понятнее причины. Вы видимо не имеете кровнозаработаных пару лямов, либо у вас их наоборот очень много. Поэтому и не можете понять действия этих людей.

Максим Барбашин, тогда  вы должны особенно беречь капитал если он кровно заработанный :). А вы рассуждаете с точки зрения заработка, вы забудте про заработок. 
По сохранению капитала, вы видимо забыли что даже АСВ то появился совсем недавно, а до этого были другие катаклизмы в которых ваш капитал кроме как в недвиге скорее всего нигде бы не выжил.

Если вам нужен заработок то это же точно не депозит и офз. Они тоже как вариант сохранения с меньшим гемором но большим риском.

Максим Барбашин, Вот вы опять о том же, заработок и гарантии от государства. А люди привыкли и научены историей что государству верить нельзя. В этом ключевая разница между вашими примерами и недвижкой. История показала, что выживает гарантировано тоько недвига. Время изменится, станет недвига обратным примером и все из нее побегут. 
Поэтому вы и твердите про субфедов, ИИС а они покупают недвигу. Я уверен что купившии пару квартир или офисов, уже и на бирже все попробовали и в офз прикупили. Но сперва недвига :) а потом все остальное. Но только на все остальное денег у  большинств уж нехватает. Потому как удачно заработать, шансы не так часто попадаются. Поэтому мы видим много участвующих в недвиге и мало на бирже.

Максим Барбашин, а что там с гарантией государства произошло? Но вот когда все востановится, недвига которая уцелела опять будет у цене. 
А по ценным бумагам непонятно что там будет.
Я себе так представляю, что если нещвижка будет обесценена то государства тем более не останется.

Максим Барбашин, плюс как вы оцениваете недвижку?
скорее всего глянули объявы, увидели цены, ужаснулись где тут прибыл и начали задавать тут вопросы.
Вам в целом ответили, но вы пока этого не осознали. Что нужно искать идею и шанс в недвиге. Дешевый и удачно расположеный вариант. Который будет давать в худшем случае на данный момент 9-10 % при ставке депозита 6 %. Бывают варианты до 15% дают. Но нужно в этом вариться, искать.

Максим Барбашин, опять же, доступность продукта. на биржу зайти это вам не форекс и не квартира :)

Максим Барбашин, зачем вы поднимали эту тему? Мне начинает мерещится что не в вопросе разобраться а убедить всех и себя что биржа и т.п. это лучший вариант.
Я вам так же могу ответить, что там сложного в недвиге. Записался на прием в росреест. Зашли оформили. Какие риэлтеры, продавцы, ипотеки? У вас наличка на руках, вообще никаких сложностей не вижу. 
Купил, сдал и сиди на аренде.
А брокер, этож будут названивать, всякую бяку предлагать постоянно. Потом чегонить в стране произойдет, вам наберут и скажут — ваши денежки тютю. 
В итоге я вам могу так же сказать, зачем покупать, мутить иис на родню, отбиваться от брокера и наверняка куча еще разных сложностей, за теже проценты которые можно получать в всем понятной недвиге?

Максим Барбашин, вы за уши притягиваете иис с 20%.а если у меня 2-3 млн.? А если я не могу сделать возврат 13%? А если на родственников, то тоже может произойти форс мажор и т.п.
Проверка чистоты — сомневаетесь не берите. Подозрительные вариантызачастую сразу видны. 
Недвига не панацея, это один из варианто, кому как удобнее.
Вы же сейчас говорите как проф участник биржи который во всем этом варится.
И звучит это примерно как например вы слесарь СТО у которого спросили а что лучше самому в гараже поменять шаровую или заехать на СТО. И вы говорите, да че там менять, открутил поставил, делов то 5 мин, поменяй сам в гараже, а  человек при этом отвертки в руках не держал :).
Вот и вы также с биржой и фин инструментами. Вы с ними на ты а с недвигой не сталкивались, она вам кажется сложной. А люди наоборот, с детства привыкли с недвигой сталкиваться и она более менее понятна. Вот в нее и идут первым делом.
А на последок раскажите тогда по пунктам например как выбрать фин инструмент? Как его купить? Под те самые 9% не говоря уж про 20%, 3 млн например хочу разместить?

Максим Барбашин,  все эти советы высоко рискованные будут.
В итоге же ни раз поднималась подобная тема, а в итоге всё сводится что, да неудобно геморно но ничего надежнее недвиги нет :) 
А также все высоко надежные инвестиции крутятся возле доходности 7% на сегодняшний день.
А привычное = не нужно разбираться и проверять на себе что то новое. Когда есть проверенное несколькими поколениями средство. И все видят что вот стоит недвига с 60 годов и стоит денег. А что там вашими бумажками никто не видит :)

Максим Барбашин, что вы подделаете? Какую бумажку? Что за ужасы вы начитались? :) Да есть мошенические схемы, но вы под условия для мошеничества не подходите.
Назовите несколько евробондов с такой доходностью, которые можно купить?

Максим Барбашин, для себя я бы предположил следующее:
Если есть нал, я бы сейчас наверно не брал недвигу под доходность 7%.
Под 10% взял бы. Что говорило бы о покупке с дисконтом от рынка.
Вот такие варианты можно искать.
Если уже есть недвига, наверно не продавал бы. Тоесть это подразумевает что проблем и мошеничества с ней нет. Получал бы 6-7%. Немного бы пришлось поучавствовать в процессе, но это не критично.

И думаю что недвига все равно отыграет в долгосроке инфляционные процессы, что добавит еще 2-5% годовых.
Как вам такой вариант :)?