Максимально полезный эфир про коммерческую недвигу провели вчера с основателем Simple Estat https://simpleestate.ru/ Никитой Корниенко.

Ему 31 год, мне лично понравилось как и что он говорит.
Он работал в Goldman Sachs в России, у них был портфель недвижимости на миллиарды долларов, цель была зарабатывать ROE 25% в долларах. Он решил делать этот бизнес самостоятельно и занимается им уже 7 лет.

Как это устроено? Под каждый объект недвижимости формируется свое акционерное общество. Обыкновенные акции полностью принадлежат Симпл Эстейт, а вот префы полностью принадлежат инвесторам, а устав предусматривает все имущественные права только на префы. Рентный доход выплачивается в виде дивидендов только на префы. Сам SimpleEstate денег в объектах не держит, все уходит инвесторам.

Спросил его чем лучше ЗПИФов?
👉большая гибкость и скорость принятия решений чем в ЗПИФах
👉работа с объектами стоимостью 0,1-1 млрд, дешевле объекты, выше доходность
👉расходы АО меньше чем у ЗПИФа

📈Никита рассказал, что есть примеры где они заработали 35-45% годовых (в основном этот рост за счет подорожания объекта достигается).
📉Но есть примеры где текущая фактическая доходность низкая (например 6%), потому что договор аренды составлен так, что пока магазин под арендой раскачивается, арендный поток растет медленно и выходит на плато через 3-4 года
📈Я конечно понял, что основной пик доходности инвесторы получат, когда ставки улетят

Так появляется то, что я называю «грязным топливом»

Инвестирование подходит тем людям, которые обладают сверхчеловеческой способностью: они умеют тратить меньше, чем зарабатывают.

Денежный излишек они откладывают и вкладывают. Инвестируют.

Почему нельзя просто хранить деньги в деньгах? Посмотрите графики из книги Меба Фабера «Глобальное распределение активов. Лучшие мировые инвестиционные стратегии»:

Если бы в 1913 году 1 доллар положили под подушку, то в 2014 году его покупательная способность превратилась бы всего в 3 цента. Вложение же тогда этого доллара в акции позволило бы сохранить и приумножить деньги.

Постоянно ведутся разговоры о сокращении выкупа облигаций. Кризис 2008 еще долго будет актуален! Сейчас баланс ФРС около 8 трл долларов. Всего облигаций было выпущено на чуть больше 70 трл. Поэтому спрашивается — с какого ФРС начнет снижать объемы выкупа?!

На этих облигациях завязан рынок недвижимости сша, и если пустить на самотек, без выкупа облигаций обеспеченных ипотекой, то рынок недвижки рухнет, а вместе с ним и все остальное, начиная банковским сектором, и заканчивая ритейлерами. А оно им надо?

В интересное время живем, товарищи)

Ведь есть же куда балансу расти!