За последние 12 месяцев цены на недвижимость в Сербии выросли на 23%. Подорожали квартиры в новостройках, а также в старых домах в центральной Сербии, Воеводине, а также в Шумадии и на юге.

Самый большой скачок цен был зафиксирован в Нише, самый низкий в Крагуеваце. Эксперты по недвижимости считают, что на рост цен на недвижимость в Сербии влияет спрос на покупку недвижимости как средство вложения и сохранения денег.

В Белграде по сравнению с первым кварталом прошлого года цена квадратного метра жилой площади увеличилась на 15% в старых домах и на 9% в новостройках. Согласно последним статистическим данным, самый дешевый квадратный метр в столице стоил 400 евро, самый дорогой — 4902 евро, а в среднем — 1680 евро. Цены на новостройки колеблются от 600 до 9 115 евро, а средняя цена нового строительства составляет 2165 евро за квадратный метр.

«Новая квартира в Нови-Саде стоит в среднем 1505 евро за кв.м, что на 16% больше, чем год назад, а в старом доме цены на квартиры колеблются от 1255 евро до 1517 евро за кв.м. В начале 2021 года квартиры в Крагуеваце продавались по 1,011 евро в новостройках и 772 евро в старых домах в среднем, что на 5% меньше текущих цен», — говорится в сообщении Государственного геодезического института (РГЗ).

Торговый баланс стран ЕС стал рекордно отрицательным за всю историю существования стран ЕС – 28.5 млрд в евро за месяц не было никогда. Месячная статистика с 1999, однако квартальные торговые балансы с 1975 года подтверждают невероятный дефицит торгового баланса.

В январе 2021 был зафиксирован рекордный профицит на фоне низких цен на сырье. Деградация началась с марта 2021, резко ускорилась с августа 2021. В сентябре 2021 торговый баланс стран ЕС ушел в минус впервые с февраля 2012. Все стало очень плохо в декабре 2021, когда дефицит составил 20 млрд евро в месяц (37.0 млрд дефицита за 4 кв 2021). Но все худшее оказалось впереди, за 1 кв 2022 вышли в дефицит 65.4 млрд евро.

Причина – рекордный разгон импорта, свыше 4/5 в структуре прироста импорта сосредоточено в сырье, в первую очередь газ и уже далее нефть с металлами. Европа ранее формировала 80% чистых покупок ценных бумаг США, ресурс – торговый профицит.

За последние 3 месяца значительно поменялась экономическая конъюнктура для российских компаний, и впереди остается еще ряд серьезных рисков. Большой тренд, который нельзя не учитывать при принятии инвестиционных решений, — тренд на сокращение торговли между Россией и странами ЕС: уже ряд товаров под ограничениями.

На наш взгляд, самое большое и вероятное событие в ближайшем будущем — решение по отказу от российской нефти большинством стран ЕС.
Последствием будет сокращение экспорта из России, и, как следствие, давление на курс рубля.

Новая реальность — российские компании будут перестраивать торговлю с рынков сбыта Европы на другие рынки сбыта (преимущественно Китай), при этом курс рубля будет ослабевать.

Разберемся, из каких акций формировать портфель в таких условиях.

1. Разумно формировать портфель из двух групп активов: экспортеры и компании, ориентированные на внутренний рынок. Таким образом мы смягчим валютные риски (если рубль слишком крепкий, внутренние игроки будут хорошо себя чувствовать, если рубль ослабнет, экспортеры принесут большую прибыль).

Цены в Сочи в последние годы росли очень высокими темпами и на данный момент близки к историческим максимумам. Стоит ли инвестировать в сочинскую недвижимость? Тут я порассуждаю на тему сроков такого инвестирования. Рассмотрим факторы роста цены на недвижимость в Сочи:

1) Дефицит жилья высокого качества. Дефицит наблюдается не только в Сочи но и по всему черноморскому побережью. В других городах «соседях» к тому же существенный недостатки в инфраструктуре (в том числе связанные с авиа доступностью).
2) Низкие ставки по ипотеки. И низкие цены относительно текущей стоимости
3) Природно-климатические условия, которые предполагают курортно-туристическую направленность.
4) Ну и конечно текущая ситуация на Украине. Покупка недвижимости как сохранения капитала. Перемещения туристических потоков в связи с ограничениями по авиаперелетам и движениям валюты. Концентрация инвестиций в строительство, которые могли быть направлены на другие города и Крым.

Теперь рассмотрим когда эти факторы перестанут действовать.
1) Рост цен в Сочи будет увеличивать инвестиционную привлекательность других курортно-туристических зон. Что в свою очередь будет способствовать развитию там инфраструктуры и появлению новых городов с взрывным ростом цен на недвижимость. Это будет оттягивать спрос.
2) Во первых, мягко говоря, есть сомнения, что ставки по ипотеки смогут скоро оказаться на низком уровне. Во вторых, эффект высокой базы: цены уже такие что даже при низкой ипотечной ставке покупка не выглядит привлекательной. Ну и состояние экономики в ближайшие годы не предполагает рост доходов населения, что также будет удерживать спрос. 
3) Если предположить успех в СВО в результате которого юг и всё морское побережье Украины окажется подконтрольным России, то география мест где можно «отдохнуть у моря», сильно расширится.
4) После окончания СВО в Украине и начала мирных переговоров, должны состояться послабления в санкциях. Появятся возможности отдыхать в Турции, Египте, странах Европы, Крыме и юге Украины. Это оттянет туристические потоки из Сочи и уменьшит доходность сочинской недвижимости. И как следствие инвесторы за хотят переложиться из сочинской недвижимости в другие активы. И предложение недвижимости может превысить спрос.

Таким образом готов предположить, что  новости об окончании СВО или какой-то нормализации в отношениях с европейскими страна будут ориентиром, что пора выходить из сочинской недвижимости. Так как недвижимость не самый ликвидный актив, то основным риском будет успеть вовремя выйти из неё.