Купля-продажа недвижки пока в коматозе. Тем не менее, отложенный спрос продолжает накапливаться. Может новая ипотечная ставка взбодрит рынок, но пока реальная альтернатива — депозиты, открытые под жирные проценты. По накопительным счетам поехали вниз, Тиньков с 21% плавно съехал на 12%, а теперь на 7%.

Застройщики эконома. «Самолет» активно нанимает проектировщиков и других спецов, дела у него более-менее. А вот ПИК наоборот, «режет косты».

Аренда.
Сегодня сдал евродвушку недалеко от метро проспект Мира. Панорамный вид, кондей, ремонт не новый, но неплохой. Было несколько просмотров, когда спустились до 55т — сдали.
В ковидном октябре 2020-го за 50тыс за ней очередь стояла, а сейчас за 55т — никакого ажиотажа.
Между тем, квартира — отличное соотношение цены/локации/метража/начинки. И очень лояльные собственники, которые идут навстречу разумным пожеланиям нанимателя.
Несколько просмотров было из серии «живу в спальном районе, хорошо бы где-нибудь в центре снять». Но… уходили думать и пропадали.

( Читать дальше )

Что можно получить по программе Реновация в Москве сейчас, в апреле-мае 2022 года? Что получит собственник взамен небольшой однушки площадью 30м? Куда он переедет? История одной квартиры. Заглянем в новый дом, в новую квартиру. Все увидим, оценим.

00:00 Введение
00:30 Снос дома,  ул. Изумрудная 44
00:45 Какие дома попали под Реновацию, как нет. Много вопросов. Примеры по СВАО.
01:50 Обзор нового дома для переселенцев,  ул. Норильская 9. Сравниваем с застройщиком ПИК
04:30 Итог
04:45 Сдавал однушку в  этом доме под снос 14 лет. Как менялись цены, квартира, портрет нанимателя, стоимость денег за эти годы. Анонс.

t.me/mosstart

 

Ханс фон Остен определенно имел чутье на перемены и выгодные сделки. Он взял ссуду у знакомого банкира в феврале 1922 и купил поместье в Померании (регион в Германии) за 4 миллиона марок (4500 английских фунтов).  Он оплатил долг осенью с помощью половины урожая  картошки с одного из своих полей. В июне того же дома он купил 100 тонн кукурузы за 8 миллионов марок (5000 английских фунтов). Неделей позже, когда кукурузу даже еще не доставили, он продал назад кукурузу и заработал 8 миллионов марок. “С этой суммой я меблирую свое поместье антикварной мебелью, куплю 3 ружья, 6 костюмов, 3 самые дорогие пары обуви в Берлине. И еще проведу 8 дней в этом же  городе, ни в чем себе не отказывая”.

А еще у герра Остена были любовницы. Одной из них он снимал квартиру за… один фунт сливочного масла в месяц. Весной 1923 года плата за квартиру упала до половины фунта масла в месяц. 

 

Инвестируй немного своего времени и усилий для подготовки недвижимости к продаже/аренде и получи супер отдачу от рекламы.
Нахожусь в квартире, рассказываю и показываю на примерах и антипримерах.
00:00 Вступление
00:20 Пару слов про Предпродажную Подготовку или Хоумстейджинг
01:22  Примеры ужасных рекламных фото — «и так сойдет»
02:52 Обзор квартиры
03:54 Вид из окна


( Читать дальше )

Когда вводили обязательное использование эскроу счета для покупки новостроек, была иллюзия, что это станет серьезной защитой покупателям. 
Ведь  застройщик получает деньги покупателей с эскроу счета только  после того, как в сдаст объект комиссии и передаст квартиры покупателям.
Но что получилось на практике?

Печальная история покупателей ЖК Стелар Сити + небольшой обзор изменений в законодательстве о долевом строительстве за последние 20 лет.

( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.

( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

( Читать дальше )

 Успешно сданный объект сравниваем с почти достроенным (за 8 лет) и застрявшем на котловане (уже 7 лет).
В чем разница? На чем еще можно споткнуться на других объектах? 
Все с примерами, экстерьером, ценами и параметрами по одной из них.
Увы, в текст все вместить не получилось, всего 8 минут.

( Читать дальше )

На примере двух объектов показываю и рассказываю о неудачных инвестициях в новостройки в Москве внутри МКАДа. Вы увидите их вместе со мной. В первом объекте инвесторы все-таки получат свои студии.
Во втором  все гораздо печальнее.
Ролик на 6 мин.

( Читать дальше )

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели? 
Ответ в ролике.


( Читать дальше )