Тимофей Мартынов задал нам действительно хороший вопрос — что такого привлекательного в ЗПИФах недвижимости? Попробую сформулировать ответ. У разных инвестиционных инструментов есть во-первых разные источники дохода, а во-вторых разные методы оценки. Оба фактора определяют справедливую оценку того или иного инструмента. У ЗПИФа недвижимости есть два источника дохода для владельцев паев: денежный поток от паев (доход от аренды/размещения свободных ден.средств фонда) и переоценка рыночной стоимости объектов недвижимости в фонде.
С первым фактором все относительно понятно — так как у нас не квартира с посуточной арендой, а большие объекты, аренда которых вписана в фин.модели арендаторов на несколько лет вперед и подлежит только плановой индексации, то возникает соблазн рассматривать ЗПИФн как облигацию по крайне мере на краткосрочном интервале, где цена уменьшается, чтобы соответствовать текущей рыночной доходности при повышении процентных ставок и увеличении инфляции. И как мне кажется фонд АБ7 как раз и ведет себя так, потому что в составе его имущества большая часть — это депозиты, а не недвижимость, а владельцы паев получают относительно фиксированную доходность.

( Читать дальше )

Всем известно, что после выплаты дивидендов образуется гэп примерно равный величине дивидендов. В связи с этим у меня возникла мысль — а зачем платить НДФЛ с дивидендов? Можно ведь продать акции в день Т-2 до отсечки и купить на следующий по цене меньшей на величину дивидендов на акцию.
Произвел небольшой подсчет:
Р0 – цена в день Т-2
Рн – цена приобретения акции

D – дивиденд, руб. на акцию
с – ставка комиссии брокера и торговые сборы биржи
t – ставка НДФЛ
Если:
Р0 * с + (Р0 – D) * с > D * t, то выгоднее продать акции и выкупить их на следующий день, чем получать дивиденды. При ставке НДФЛ – 13%, комиссия брокера должна быть не менее 0,6842% за сделку. Насколько мне известно, таких комиссий у нормальных брокеров даже близко нет.
Однако, если акция была изначально куплена по цене меньшей Р0, то может возникнуть налогооблагаемый доход от продажи ЦБ. В таком случае, необходимо выяснить при какой цене покупки это будет выгодно. Если:

Р0 * с + (Р0 – D)  * с + (Р0 – Рн) * t > D * t, то опять выгоднее продать акции, чем получать дивиденды. Отсюда можно вычислить равновесную Рн при нулевых комиссиях брокера:

( Читать дальше )

Салют, смартлаб! После первого поста, мне порекомендовали более системно подойти к описанию портфеля, а также подробнее описать процесс выбора акций.

Сначала, хочу сказать, что когда я говорю своем портфеле, то я имею ввиду все инструменты инвестиций, которыми пользуюсь, а не только фондовый рынок. Конечно, многие не рассматривают, скажем, накопительные счета, как инвестицию, но для меня это так. Более того, до недавнего времени, все мои инвестиции были сосредоточены в таких инструментах, о чем сейчас я жалею. Если бы 5-7 лет назад мне в руки попалась бы книга Богла «Руководство разумного инвестора» или «Заметки об инвестировании» от Аргсагеры, то начал бы инвестировать в фондовый рынок раньше. Но раз начал сейчас, то ок, лучше поздно, чем никогда.

Теперь о выборе инструментов. Большая часть финансовых активов у меня размещена в fixed income инструментах. Причем я сознательно использую накопительные счета и карты с % на остаток, чтобы иметь абсолютно ликвидные средства. Для меня важно иметь «подушку безопасности»  достаточно комфортного размера, а также накопления, которые я могу оперативно использовать на какие-то свои цели. По этим средствам я сейчас получаю примерно 7% дохода. Почему не короткие ОФЗ? Разница с учетом комиссий получится не настолько большой, чтобы заморачиваться.

( Читать дальше )