Блог им. Fisto

Что привлекательного в ЗПИФн?

Тимофей Мартынов задал нам действительно хороший вопрос — что такого привлекательного в ЗПИФах недвижимости? Попробую сформулировать ответ. У разных инвестиционных инструментов есть во-первых разные источники дохода, а во-вторых разные методы оценки. Оба фактора определяют справедливую оценку того или иного инструмента. У ЗПИФа недвижимости есть два источника дохода для владельцев паев: денежный поток от паев (доход от аренды/размещения свободных ден.средств фонда) и переоценка рыночной стоимости объектов недвижимости в фонде.
С первым фактором все относительно понятно — так как у нас не квартира с посуточной арендой, а большие объекты, аренда которых вписана в фин.модели арендаторов на несколько лет вперед и подлежит только плановой индексации, то возникает соблазн рассматривать ЗПИФн как облигацию по крайне мере на краткосрочном интервале, где цена уменьшается, чтобы соответствовать текущей рыночной доходности при повышении процентных ставок и увеличении инфляции. И как мне кажется фонд АБ7 как раз и ведет себя так, потому что в составе его имущества большая часть — это депозиты, а не недвижимость, а владельцы паев получают относительно фиксированную доходность. Касательно же аренды нужно держать в уме, что через 4-5 лет текущие договора аренды истекут и будут сильно пересмотрены в большую сторону, если все будет продолжаться в текущем ключе в плане экономической ситуации или даже она улучшится после обуздания инфляции / окончания СВО. Почему ставки аренды будут пересмотрены в большую сторону? Все дело во втором факторе.
Оценка стоимости недвижимости может происходить разными методами, в том числе и через доходность аренды, однако сейчас интересен другой метод: метод сопоставимых затрат. Грубо — сколько будет стоить построить такое же здание сегодня по себестоимости? Судя по имеющимся данным от Паруса — строительство нового складского комплекса для Озона стоит на 50% дороже, чем построенный несколько лет назад рядом с Питером Нордвей.
Что привлекательного в ЗПИФн?
И тогда вдогонку возникает вопрос- а имеет ли смысл строить и сдавать такой объект в аренду с такой же арендной ставкой, что и раньше? Конечно нет, иначе выгоднее было бы не строить, а вложить в ОФЗ эти 9 млрд. руб. Поэтому когда подойдет окончание долгосрочных договоров аренды текущих объектов, то мы увидим переоценку стоимости недвижимости в текущих ЗПИФн до ставок аренды новых объектов, чтобы выйти на сопоставимую процентную доходность. По сути это ожидаемый, но отложенный на несколько лет эффект.
Но здесь есть и риски:
1) Затоваривание рынка, когда таких складов будет слишком много и ставки аренды повышаться не будут. На мой взгляд у торговой и офисной недвижимости как раз такая ситуация: из-за меньшего спроса и большего предложения будет стагнация арендных ставок, но при этом переоценка недвижимости вниз из-за метода сопоставимых затрат, а также некоторого своеобразного «эффекта храповика» будет не очень значительной.
2) Общая экономическая ситуация. В кризис недвижка тоже будет падать, может не так сильно и быстро как в США в 2007-2009, но будет. Но здесь мы принимаем на себя риски экономики, в случае кризиса акции и облигации тоже будут падать. Также нужно понимать, что это бизнес по аренде, то есть он вторичен к экономической ситуации у компаний, которые могут его арендовать.
3) Сама управляющая компания как прокладка между недвижимостью и инвестором, которой еще и приходится платить. Но тут его приходится принимать, если у тебя нет свободных нескольких миллиардов на собственный склад, сотен миллионов на маленький торг.центр/офис, или десятков миллионов на отдельный магазин, или нескольких миллионов на маленькое коммерческое помещение стрит-ритейла на первом этаже. А даже если есть, то платить за содержание придется из собственного кармана, а еще и управлять им по необходимости. Те кто сталкивался с арендой жилья не дадут соврать, что это может быть гемор, который в нашем случае на себя берет УК.
Вывод — это консервативная, долгосрочная инвестиция (как и любая недвижимость для аренды), имеющая не очень высокие риски сама по себе, но и доходность меньше, чем доходность капитала акционерных компаний с P/E 5. Так что инвестирование в недвижимость занимает свое определенное место на шкале риск/доходность и ЗПИФн — это его специфическая форма, которая доступна розничному инвестору.
Не ИИР :)
★3
5 комментариев
Посмотрите что написал Бабайкин про инвестиции в фонды Активо с 2016 года, он доволен. А по факту там ни роста денежного потока нет, ни роста стоимости пая. Остается единственный плюс для слабых духом, ежемесячные поступления на счет.
avatar
не понял это реклама или нет?
Главком Главком, exactly
Главком Главком, У нас не так много как ЗПИФн, так и публичной информации о коммерческой недвижимости любого вида и доходов от нее, так что имеем дело с той информацией, которая есть.
Главком Главком,

Реклама. До пнк рентал у организаторов аферистские начала были. На канале Грязь деньги и инвестиции есть статья с разбором этих мутных личностей. И с пнк рентал обдурили, пообещали паи коммерческой недвижимости, а потом все отобрали! Сразу надо говорить, что венчур временный, как деньги начнёт приносить, тогда и заберут. Классические голубые фишки оказались выгоднее. Разводилы, по закону должно указывать, что реклама. Загоняешь людей в историю по сроку среднесрочных облигаций, ещё и на 50% меньшей доходности.

avatar

теги блога Кирилл Кубасов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн