Что привлекательного в ЗПИФн?

Тимофей Мартынов задал нам действительно хороший вопрос — что такого привлекательного в ЗПИФах недвижимости? Попробую сформулировать ответ. У разных инвестиционных инструментов есть во-первых разные источники дохода, а во-вторых разные методы оценки. Оба фактора определяют справедливую оценку того или иного инструмента. У ЗПИФа недвижимости есть два источника дохода для владельцев паев: денежный поток от паев (доход от аренды/размещения свободных ден.средств фонда) и переоценка рыночной стоимости объектов недвижимости в фонде.
С первым фактором все относительно понятно — так как у нас не квартира с посуточной арендой, а большие объекты, аренда которых вписана в фин.модели арендаторов на несколько лет вперед и подлежит только плановой индексации, то возникает соблазн рассматривать ЗПИФн как облигацию по крайне мере на краткосрочном интервале, где цена уменьшается, чтобы соответствовать текущей рыночной доходности при повышении процентных ставок и увеличении инфляции. И как мне кажется фонд АБ7 как раз и ведет себя так, потому что в составе его имущества большая часть — это депозиты, а не недвижимость, а владельцы паев получают относительно фиксированную доходность. Касательно же аренды нужно держать в уме, что через 4-5 лет текущие договора аренды истекут и будут сильно пересмотрены в большую сторону, если все будет продолжаться в текущем ключе в плане экономической ситуации или даже она улучшится после обуздания инфляции / окончания СВО. Почему ставки аренды будут пересмотрены в большую сторону? Все дело во втором факторе.
Оценка стоимости недвижимости может происходить разными методами, в том числе и через доходность аренды, однако сейчас интересен другой метод: метод сопоставимых затрат. Грубо — сколько будет стоить построить такое же здание сегодня по себестоимости? Судя по имеющимся данным от Паруса — строительство нового складского комплекса для Озона стоит на 50% дороже, чем построенный несколько лет назад рядом с Питером Нордвей.

И тогда вдогонку возникает вопрос- а имеет ли смысл строить и сдавать такой объект в аренду с такой же арендной ставкой, что и раньше? Конечно нет, иначе выгоднее было бы не строить, а вложить в ОФЗ эти 9 млрд. руб. Поэтому когда подойдет окончание долгосрочных договоров аренды текущих объектов, то мы увидим переоценку стоимости недвижимости в текущих ЗПИФн до ставок аренды новых объектов, чтобы выйти на сопоставимую процентную доходность. По сути это ожидаемый, но отложенный на несколько лет эффект.
Но здесь есть и риски:
1) Затоваривание рынка, когда таких складов будет слишком много и ставки аренды повышаться не будут. На мой взгляд у торговой и офисной недвижимости как раз такая ситуация: из-за меньшего спроса и большего предложения будет стагнация арендных ставок, но при этом переоценка недвижимости вниз из-за метода сопоставимых затрат, а также некоторого своеобразного «эффекта храповика» будет не очень значительной.
2) Общая экономическая ситуация. В кризис недвижка тоже будет падать, может не так сильно и быстро как в США в 2007-2009, но будет. Но здесь мы принимаем на себя риски экономики, в случае кризиса акции и облигации тоже будут падать. Также нужно понимать, что это бизнес по аренде, то есть он вторичен к экономической ситуации у компаний, которые могут его арендовать.
3) Сама управляющая компания как прокладка между недвижимостью и инвестором, которой еще и приходится платить. Но тут его приходится принимать, если у тебя нет свободных нескольких миллиардов на собственный склад, сотен миллионов на маленький торг.центр/офис, или десятков миллионов на отдельный магазин, или нескольких миллионов на маленькое коммерческое помещение стрит-ритейла на первом этаже. А даже если есть, то платить за содержание придется из собственного кармана, а еще и управлять им по необходимости. Те кто сталкивался с арендой жилья не дадут соврать, что это может быть гемор, который в нашем случае на себя берет УК.
Вывод — это консервативная, долгосрочная инвестиция (как и любая недвижимость для аренды), имеющая не очень высокие риски сама по себе, но и доходность меньше, чем доходность капитала акционерных компаний с P/E 5. Так что инвестирование в недвижимость занимает свое определенное место на шкале риск/доходность и ЗПИФн — это его специфическая форма, которая доступна розничному инвестору.
Не ИИР :)