Финансовый Архитектор, 

Специфическим риском Парус это не является, но в долгосроке специфической может оказаться УК, и звоночек с неполным раскрытием информации по кредитам уже был.

Структура вознаграждения и владения частично взаимоувязывает интересы пайщиков и УК. Когда они совпадают это обязательно выносится в новостное пространство с позитивом.
Когда не совпадают — «не спрашивайте почему, так получилось».

Интересоваться фондами стоит, но не все надо рассматривать как потенциальную покупку.

Финансовый Архитектор, 

Риск указан в вопросе — чьи интересы обслуживает УК? 
Вы согласны, что в первую очередь УК обслуживает свои интересы?
Теперь вспоминаем, что полномочия УК безграничны.

Финансовый Архитектор, 

Между вами и раскрытием долгосрочной стоимости есть прокладка в лице УК.
Как вы думаете, чьи интересы УК обслуживает?

Финансовый Архитектор, этот квази кредит ведь хорошо или плохо? Раньше под жилищку застройщики могли кредитоваться под 1% при ставке 5-6-7%. Тут Пнк кредитуется под 11%, а продаст склады в рынок, где цена кредитования сейчас? А вот какая не известно мне. Надеюсь что не 20%, как ключевая.

Финансовый Архитектор, 

А состоится ли раскрытие всех преимуществ долгосрочного владения?
В любой момент главный фаундер может снова сказать «не спрашивайте почему, так получилось».

Финансовый Архитектор, мне кажется логичным, что при повышении КС происходит снижение биржевой стоимости пая фонда недвижимости (если, конечно, у фонда не заканчивается срок в ближайшее время). Если этого не происходит, то это либо неэффективность (например, есть договоренность о покупке взамен на что-то), либо инсайд (есть надёжная информация о росте арендного потока).

Финансовый Архитектор, спасибо за развернутый ответ. В дешёвые метры не верю, переоценки слишком долго ждать. Скорее поверю в повторение истории со сбер-логистикой.

Финансовый Архитектор, я бы отметил 1 момент — в самом последнем фонде, если взять статистику до 1 октября (пока не стали просачиваться новости о новой ставке арендных платежей и увеличения доходностей), его цена тоже была по итогам года в минусе. Таким образом, получается что ни один фонд в цене не рос весь год, либо существенно падал. 

Финансовый Архитектор, да, посмотрел СЧА фондов в ЛК, она действительно соответствует доли владения паев в объекте недвижимости с учетом кредита. Размытия нет.

Финансовый Архитектор, про СЧА — я использовал термин СЧА на пай, размытие её при доп.эмиссии происходит. По поводу ваших аргументов, я согласен со всем, что вы сказали, и продолжая эту цепочку рассуждений мы приходим к выводу о том, что антиинфляционные свойства этого актива могут в какой-то степени иметь место только из-за индексации арендных выплат, а не из-за того, что СЧА фонда вырастет. Просто у вас в статье акцент делается именно на СЧА.

Финансовый Архитектор, я понимаю, что объективно, даже несмотря на размытие СЧА на пай из-за доп.эмиссий, рыночная неэффективность есть. В том смысле, что цена пая меньше, чем рыночная цена тех квадратных метров, что на каждый пай приходится. Но вопрос в другом. Вот вы говорите -  со временем эта неэффективность устранится, а я не вижу за счет какого механизма это произойдет. Облигации к примеру дате погашения приближаются к номиналу, потому что есть гарантия (если не будет дефолта), что владелец получит свой номинал, а с этими фондами никакого механизма привязки к СЧА просто нет. В этом активе всех интересует только денежные потоки, и цена по ним пока зависит только от доходности арендных платежей.

Финансовый Архитектор, не вот давайте приведу конкретные цифры:
1) Парус-ЛОГ, биржевая цена 980 руб, расчетная 991 руб
2) Парус-НОРД, биржевая цена 1000 руб, расчетная 1148 руб
3) Парус-СБЛ, биржевая цена 1269 руб, расчетная 1016 руб
4) Парус-ОЗН, биржевая цена 7218 руб, расчетная 7778 руб
Данные по расчетным ценам взяты из личного кабинета. Все фонды, кроме Парус-СБЛ, торгуются ниже расчетной стоимости паев, т.е. рынок никак не оценивает рост СЧА фондов, т.е. инфляционного впитывания у активов нет. Только Парус-СБЛ стал торговаться выше, и это потому, что его выплаты резко увеличили. Казалось бы, можно было бы подождать реализации объектов и получить в будущем реальную цену за пай, привязанную к стоимости объекта недвижимости при продаже. Но продажа в фондах Паруса не предусмотрена. Пока нет никакой корреляции рыночной стоимости этих фондов к реальному росту цен на недвижимость.

Финансовый Архитектор, это неоправданный риск. у селигдара проблемы

Финансовый Архитектор, 

Ночной кошмар паруса реализовался.
КС 18%.
ЦБ РФ существенно повысил прогнозы по средней ключевой ставке на 2024-… | RusBonds
«С 29 июля до конца 2024 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 18,0-19,4%.»
«средняя ключевая ставка в 2024 году ожидается в диапазоне 16,9-17,4% (апрельский прогноз — 15,0-16,0%)»

Финансовый Архитектор, понятно, спасибо

Финансовый Архитектор, спасибо за мнение. Я только делюсь реальностью. При этом был бы рад увидеть структуру, живущую по законам, близким к описанным в посте.

Финансовый Архитектор, ты забань меня за это и обижайся дальше 

Финансовый Архитектор, коммерческая структура очень «размытое» определение

Финансовый Архитектор, до среднего звена этот пункт решающий, но не единственный критерий. 

Финансовый Архитектор, абстрактно ты заявил, что в этом плохого (например в родственнике на высокой должности), весь цивилизованный мир так живёт!