Финансовый Архитектор, я его смотрел — основная идея, что в данной локации других подобных ТЦ не будет, ибо она уникальная,  а строить рискованно. Убедительно, но мало. Например средний срок аренды хотя бы у якорей какой? Анализ средних доходов домохозяйств в зоне охвата. И вообще подробности про эту самую зону охвата. Для ТЦ в Чертаново можно часть параметров на глазок прикинуть. А в Саратове без этой инфы никуда и именно  ее ждет дотошный инвестор ))

Финансовый Архитектор, да какая фишка, это не нлмк к примеру. Тут много локального, большая часть пожалуй и как раз наоборот у Лукойла в этом плане все нормально. Когда мы узнаем как повлияет (скорее все будет хорошо), узнают и другие и цены на акции станут другими, значит покупать уже смысла не будет. Всё не привыкну до конца к этой особенности акций…

Финансовый Архитектор, а я потому и использую в примере ЗПИФ, чтобы не было искушения вводить в обсуждение лишние переменные, которые только отвлекают от сути. =)
Мы же не обсуждаем рациональность конкретной сделки, просто общий вопрос. А значит чем больше незначимых деталей мы исключим, тем проще нам будет дать ответ на искомый вопрос.
Но это не значит что этот ответ надо слепо применять к любым сделкам, конечно же в реальной жизни доходность не единственный и даже не самый важный параметр для принятия инвестиционного решения.

Финансовый Архитектор, вы используете тезис о том что люди плохо управляют рисками как аргумент не совершать сделок. В этом контексте я задаю вопрос: когда вы не совершаете сделок и продолжаете удерживать один ЗПИФ(например), вы как-то лучше управляете рисками, чем если переложите капитал в другой, аналогичного качества ЗПИФ, но с большей доходностью? Мой посыл в том что у вас одинаковые возможности оценить риски в обоих, перемещение капитала не должно оказать влияния на то какой риск вы на себя берете.

Финансовый Архитектор, а с рисками паев ЗПИФ в который вы уже вложили деньги в прошлом вы работаете лучше, чем с рисками в другом ЗПИФ, который дает большой ожидаемый денежный поток сейчас, но меньший процент чем у вас от цены покупки в первом?

Финансовый Архитектор, да, там недвижимости на ~40млрд, а облигаций мутного ООО с заблокированными активами внутри — ~32млрд. Вот такие вот фонды недвижимости у сбера.

Финансовый Архитектор, 

Тут скорее должна быть отдельная рубрика «Дичь и трэш в фондах недвижимости»... 
СФН эту рубрику заслуженно откроет.
Правда всей схемы с этими структурками мы не знаем.

Финансовый Архитектор, да он исчерпывающе говорит о ваших «интересах».

Кто я такой, чтобы рассказывать, какие у вас должны быть интересы)

Финансовый Архитектор, ну, тут скорее всего работает идея, что если условно бесконечный горизонт разбить на конечные интервалы, и на каждом интервале постараться получить максимальную доходность при минимальном риске, то результат инвестирования будет лучше (надо ли  инвестору это «лучше» и какой ценой его есть смысл достигать — опустим).

Да, в этом случае безусловно важна полная доходность инвестиций на каждом интервале, но при этом на каждом же интервале инвестор вынужден обрабатывать существенно больше инвестиционных идей.

Тогда как на бесконечном горизонте нужно лишь изредка проверять. работает ли исходная идея, или перестала, что существенно проще.

И да, все вышеизложенное применимо к инструментам с условно-бесконечным сроком, для облигаций такой подход очевидно неприменим. как и к фондам недвижимости. Хотя вот Парус вроде выпустил новый ЗОЛЯ со сроком, если не ошибаюсь, до 2074 года, вот это да, это серьезная заявка, где доходность денежного потока уже можно оценивать в чистом приоритете, а остаточную стоимость здания через 50 лет сразу списать в ноль))

Финансовый Архитектор, не знал об этой оригинальной инвестиционной стратегии. Сбер оказывается любит поиграть в ковбоев )) и много ли там куплено таких активов, если в процентах от СЧА? Такая тема точно достойна обзора ИМХО…

Финансовый Архитектор, у них по 2 из 3 арендаторов старые договоры аренды, которые пока не впитали в себя резкий рост арендных ставок в прошлом и этом году. Говорят, что в 2029 договоры перезаключат, и доходность взлетит. В общем пока не готов в такие прогнозы верить.

Финансовый Архитектор, 

Согласен, риски тут — ключевое, а их прогноз часто гадательный.

Немного дополню свой коммент. Если представить ситуацию, что у хорошего фонда недвижимости быстро вырастет цена в 10 раз и, соответственно, до ~1% упадет доходность, то нужно ли его продавать и покупать, например, стабильные истории вроде Сбера или Пятерочки, где эта доходность почему-то в данный момент ~13-15%? Как бы мне не нравилась коммерческая недвижимость, но в такой ситуации выбор очевиден, если рост кеш-флоу — основа стратегии.

Финансовый Архитектор, если мы говорим не про банальную финансовую арифметику, а про ваши интересы (суть религию), то тогда мне нечего комментировать.

Если интересует почему с точки зрения математики подход смысла не имеет, можно продолжать.

Но один пример я накину.

У Т-Банка (и наверное еще у кого-то) на всех вкладах можно в любой момент менять ежемесячную выплату на капитализацию и наоборот. IRR по такому вкладу будет одинаковой в независимости от ставки. То есть открыв такой вклад, мы столбим IRR по нему на весь срок вклада.

Если представить такой вклад на 20 лет со ставкой 10% скажем (для простоты пусть будет выплата раз в год), и выбрав капитализацию процентов, то через 19 лет вклад вырастет в 6 с небольшим раз. Допустим 10% это все еще нормальная ставка в пределах разумного.

Сменив капитализацию на выплату в последний год, мы получим доходность 60%.
Что не так с вкладчиком, который говорит, что его доходность по вкладу 60% вопрос риторический.

Финансовый Архитектор, ну так.
Я же вроде изложил ход своих мыслей выше

Финансовый Архитектор, просто надо их правильно читать!

Финансовый Архитектор, ага, как раньше «менеджерам по продажам», а потом точно так же «менеджерам проектов». Понятно что на текущем этапе развития без этого «лечения неэффективности» никак, но со временем придет понимание что это очередная деятельность ради деятельности.
Вобщем, очередная конъюнктурная тема, которая скорее всего сойдёт на нет позднее.

Финансовый Архитектор, не. иногда такую расстрельную команду после грязной работы увольняют — высшие начальники хочут, чтоб их любили.

Финансовый Архитектор, надо бы сравнить через 5 лет)

Финансовый Архитектор, IRR 20% и сейчас выглядит вполне сносно.

Финансовый Архитектор, уххх...

Аж от сердца отлегло...

С уважением

P.S. Золя хмуро и нервно ворочается в гробу…