DDav, таблица дает случайные выводы. Инвестиции в Парус-СБЛ уже обогнали все остальные фонды недвижимости, но из таблицы этого не видно. Логистика уже имеет 0 кредит.

Не разбираясь в объектах вложения, можно получать только случайные результаты (как плохие, так и хорошие). 

Важно это понимать. Таблица имеет ряд полезных данных, но только для человека, который уже изучил те фонды, которые ему интересны.

Вот вам пара комментов: 
— паи Логистика все распроданы, 0 кредит, рост арендного потока в мае, она даст отличную доходность через год, это просто очевидно;
— Озон — должна быть небольшая доп эмиссия в этом году, это придавит цену пая, то есть прямо сейчас его покупать мало смысла, только если не иметь инсайд, что досрочно пересмотрят условия аренды, это тоже очевидно;
— Нордвей — в следующем году будет доп эмиссия, это придавит цену пая;

Про Рентал не сможет обогнать всех «Парусов» на горизонте года, это тоже должно быть очевидно (если только в Парусах не случится какой-то из ряда вон случай типа пожара).

DDav, спасибо, да, вижу, есть срок. 
Поясню, вот смотрим на фонд «Парус-Логистика», доходность показывает 8%, судя по таблице из него бежать надо, но на самом деле выплаты сейчас в фонде 9,39 рублей на пай, то есть к отображаемой цене 1177 доходность ~9,6%, а с мая выплата будет 13,42 на пай, то есть доходность к текущей цене ~13,7%. 

И это лишь один пример грубейшей ошибки при принятии решения по такой таблице. Но если какие-то инвесторы реально этим пользуются для принятия решений, могу только аплодировать, они будут совершать ошибочные продажи, а адекватные инвесторы будут инвестировать по более привлекательным ценам.

P.S. вот вы смотрите в эту таблицу и видите, что вас интересует Рентал Про (о чем выше писали), но вот только из таблицы вы не учтете, что в Рентал Про нет сдаваемой в аренду недвижимости прямо сейчас, там есть только права на строящийся объект, а выплаты дохода — это проценты по квази-кредиту на строительство.

Риэ, профессиональные оценщики обычно используют комбинацию методов. Если смотреть только на АП, есть риск упустить из вида тот факт, что договора аренды не бесконечны и условия перезаключения будут зависеть от рыночной ситуации. А на рыночную ситуация в том числе будет влиять и стоимость возведения новых объектов. В Москве уже есть кейсы продажи офисов по 400+ тыс. за кв. метр. (Если честно, выглядит так, что состоятельные люди готовы даже с низкой доходностью брать метры, только бы избавиться от фиата).

DDav, таблица не учитывает сроки ЗПИФ, не учитывает ожидаемый план индексаций, не учитывает наличие недооценки / переоценки цены объекта к рынку. По ней не получится принять верное решение. 

МАРИС ДРЕШМАНИС, волатильность качественных фондов, на мой взгляд, низка. Сильный рост выше СЧА происходит на очень низких объемах, так как в них очень мало спекулянтов, если у инвестора крупная позиция, то нет смысла дергаться. Я выходил из Озона неделю, чтобы минимизировать свое влияние на цену. 

ЗПИФ недвижимости относительно хорошо поддаются прогнозу, так как есть заключенные договора аренды, известны размеры индексации и аренды, известны расходы. Очень много известных величин. Но оговорка — речь про денежный поток, а цену не вижу смысла прогнозировать, тут хаос в головах физиков может к любой дичи приводить. Классический пример, когда заранее было известно, что УК зальет в стакан по заранее известной цене паи на сумму сотни млн рублей, но за пару дней до этой даты одуревшие физики скупают этот же фонд на 5-10% дороже.

Риэ, на мой взгляд цены действительно неадекватны. На это можно забить, если объем вложений в фонд несколько млн и не было бы альтернативы. Но альтернатива есть, причем более высокого качества. Условно склад в Твери и бизнес-центр в районе центра Москвы, который на 40-50% дешевле аналогов, тут даже сравнивать нечего:)

Бойко Роман Владиславович, я публиковал таблицу с оценкой каждого объекта из САБ7: smart-lab.ru/blog/1101351.php

Там за основу взяты данные из отчетов оценщиков.

У Парус низкие ставки аренды — просто договора заключены до резкого роста ставок.

Бойко Роман Владиславович, 
1. Потенциал апа аренды в Парус намного выше, чем в СФН, то есть в СФН недвига сдается с небольшим дисконтом к рынку или вообще без дисконта, а у Паруса дисконт 40% — 60%. 
2. СФН имеет короткий срок жизни, там можно и не дождаться значимого роста денежного потока, ЗПИФ расформируют, объекты продадут, переоценку получит кто-то другой. В Парус сроки ЗПИФ длиннее сроков договоров аренды, пайщики получат переоценку аренды кэшем. И это даже уже происходит в том же СБЛ/Лог/Двинцев.
3. Качество раскрытия информации и коммуникации с инвесторами в СФН и Парус просто нельзя сравнивать. С Парус можно в чате поговорить, можно по телефону, можно в офисе, можно кучу материалов и фин моделей найти. Попробуйте что-то внятное добиться от СФН, кроме предусмотренной законом информации.

Все это объясняет почему в одном ЗПИФ дисконт к СЧА, а другой раскупают даже выше СЧА.

Буш, не анализировал. Есть пример закрытия ЗПИФ — ПНК Рентал. Там заморозили торги и завершили расчеты кажется в течение 3 мес.

Буш, а вы знаете пример фонда Парус, где паи ниже СЧА надо продавать?

Буш, в 2036 закончится ДУ по Норду. Не факт, что объект продадут. Я надеюсь, большинство пайщиков проголосует за продление срока ДУ.

Буш, налоговым агентом будет брокер. ЛДВ зависит от срока владения фондом. Не все пайщики будут владеть фондом 3+ лет. Возможно, применение ЛДВ потребует отдельной заявки брокеру, это надо узнавать в поддержке конкретного брокера.

А я думал фонды Парус показали доход в 2024 сильно выше Rental Pro с учетом роста стоимости пая. Как же так получается, кто-то что-то недоговаривает… )

Буш, 
1. УК не является владельцем объектов, составляющих имущество фонда.
2. Фонд не является ЮЛ, у фонда не возникает налоговых обязательств от продажи имущества.
3. В случае расформировании фонда пайщик получит денежную компенсацию, НДФЛ будет расчитан с разницы между покупкой паев и полученной компенсацией. При этом по обращающимся на бирже паям будет действовать льгота на долгосрочное владение.

Буш, решение о продлении срока фонда принимает собрание пайщиков. В правилах ДУ не предусмотрено одностороннее продление ДУ.

DP25, сейчас вычет по ПДС и ИИС единый. Максимальная сумма вычета в этом году 60 тыс, если у вас был доход в 2024, облагаемый по ставке 15%

1. Какие конкретно объекты сейчас включены в фонд?
2. Какая доля средств фонда инвестирована:
— в объекты, по которым есть аренда и с каким cap rate?
— в строящиеся объекты и с каким cap rate?
— лежит на депозитах/счетах?

Стоит очень хорошо подумать о вложении денег в инструменты, по которым не раскрывается информация:)

Василий Кумаков, так про это тоже написано:

Я столкнулся с тем, что одни и теже показатели, но в разных отчетах имеют немного разное значение, в том числе не хватает каких-то цифр, чтобы достоверно сопоставить все доходы и расходы

 
То есть как там они начисляют доход на счета клиентов разобраться невозможно, от фонда к фонду подход отличается на фундаментальном уровне.

И вот пишу:

Видим, что расходы год от года «плавают», низкие или высокие расходы в прошлом не гарантируют сохранение такой же динамики в будущем

Ну то есть это явный риск — непрозрачное ценообразование, сегодня взяли мало, завтра — много.

Увы, пока реальность такова. Не даром в негосударственной пенсионной системе мало денег.

Василий Кумаков, не понятно о чем ваш комментарий?
1. О том, что из доходов вычтут расходы? Ну так я об этом пишу в явном виде и это как раз в фокусе моего анализа. 
2. О том, что ОПС и НПО ведутся в портфелях разного состава? Ну так я об этом прямо пишу. ПДС — в составе пенсионных резервов.
3. Отдельный портфель по ПДС? Ну окей, статистики по нему нигде нет, пока можем исходить только из того, что ПДС в составе пенсионных резервов.
4. Смотреть на доходность? Если в составе портфеля длинные ОФЗ и акции, то в моменте они могли показать просадку сильнее остальных фондов, но долгосрочно дадут больше прибыли. Обыватель не сможет это оценить.

Andy, это годовой ФОТ, автор поста ошибся.