В 2024 году доля китайских стройматериалов и оборудования на российском рынке строительства офисной недвижимости увеличилась до 15%, а доля российской продукции достигла 72%. Несмотря на рост использования местных и китайских материалов, стоимость строительства продолжает расти. Одной из причин этого является высокая цена китайских стройматериалов, которые нередко оказываются дороже европейских, а также необходимость адаптации китайского оборудования, что влечет дополнительные расходы.

С 2022 года российские застройщики начали активно переключаться на китайские и российские материалы, поскольку усиливающееся санкционное давление усложнило логистику из Европы. Однако многие девелоперы все еще остаются настороженными по поводу китайских поставок, проводя тщательные проверки заводов-производителей.

В частности, китайское оборудование, хотя и дешевле европейских аналогов, может быть менее долговечным и энергоэффективным. Также возможны дополнительные расходы на его адаптацию. Несмотря на это, европейские производители сохраняют позиции в премиальном сегменте, особенно в области сантехники, инженерного оборудования и специализированных материалов, таких как краски и полимеры.

Несмотря на ожидаемое сокращение спроса на первичном рынке недвижимости в 2025 году, эксперты рейтингового агентства АКРА не прогнозируют снижения цен на новостройки. Основными факторами, препятствующими удешевлению жилья, являются:

1. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ
   Повышение ставок до 28% годовых и отмена льготной ипотеки привели к спаду ипотечного кредитования. Однако девелоперы, накопившие значительные резервы за годы активных продаж, не готовы реализовывать жилье с ощутимыми скидками.

2. Банковские ограничения и долговая нагрузка застройщиков
   Общий объем проектного финансирования застройщиков достиг 8,2 трлн руб. Если цены на жилье снизятся на 20% (ожидаемый уровень падения спроса), банки будут вынуждены нарастить резервы на 4,5 трлн руб., что может привести к ужесточению кредитной политики.

3. Сокращение предложения и маркетинговые стратегии
   Девелоперы уменьшают объем выставляемого на продажу жилья, чтобы поддерживать текущий уровень цен. Например, в Москве число активных проектов сократилось на 5,6% год к году. Вместо снижения цен используются маркетинговые инструменты, однако ЦБ стремится ограничить подобные схемы, опасаясь искусственного завышения стоимости жилья.

В России наблюдается рост банкротств среди застройщиков, особенно в регионах. В Екатеринбурге и Ростове-на-Дону, например, несколько строительных компаний оказались в затруднительном финансовом положении из-за долгов и проблем с распродажей жилья. Сложности обусловлены несколькими факторами, среди которых — отмена льготной ипотеки, высокая процентная ставка и снижение покупательской активности.

Эксперты предупреждают, что в регионах, где уровень распроданных объектов невысокий, девелоперы столкнутся с трудностями. Некоторые считают, что банкротства могут стать следствием неправильного финансового планирования, а другие предполагают, что компании могут намеренно идти на банкротство, чтобы избежать выплат долгов.

Тем не менее, эксперты рынка утверждают, что массовых банкротств девелоперов не предсказывается, а проблемы будут касаться лишь отдельных компаний, в первую очередь небольших. Они подчеркивают, что для стимулирования отрасли потребуется снижение ключевой ставки и поиск альтернативных форм финансирования, таких как государственные заказы на строительство социального жилья.

В январе 2025 года зафиксирован рост объема продаж новостроек с большими скидками, что может стать сигналом для возможного снижения цен на первичное жилье. Анализ цен показывает, что в среднем стоимость квадратного метра в объявлениях была на 11,8% выше реальной цены сделки. Самая большая разница наблюдается в Башкирии (28,4%), а в Москве этот показатель составляет 16,4%. Это указывает на практику искусственного завышения цен для предоставления значительных скидок при покупке.

После отмены массовой льготной ипотеки спрос на жилье заметно снизился, что привело к затоваренности на крупных рынках. Застройщики предпочитают предложить скидки, чем оставлять квартиры на балансе. Однако такие скидки часто скрывают дополнительные расходы, компенсируемые повышением цен.

Цены на жилье продолжают расти, несмотря на скидки, с увеличением примерно на 0,3-0,4% в месяц, что указывает на возможное замедление роста цен. В некоторых регионах, например, в Ленинградской области, наоборот, наблюдается снижение заявленных цен на 7% по сравнению с реальными сделками.

В 2025 году на фоне падения продаж новостроек в крупных российских городах наблюдается сокращение количества выводимых на рынок объектов. За два месяца число выставленных лотов снизилось на 7%. Крупные девелоперы, пытаясь удержать цены и оптимизировать расходы, сокращают объем нового предложения. Это связано с ростом стоимости кредитов, а также с необходимостью снизить затраты из-за неопределенности в экономике.

За последний месяц на первичном рынке жилья в крупных городах России было зафиксировано сокращение предложения: на 5,8% в Москве и на 7% по данным «Этажей». Несмотря на рост числа выданных разрешений на строительство в 2024 году, девелоперы сдерживают вывод новых объектов, чтобы избежать затоваривания рынка. Это решение также связано с ростом стоимости заёмных средств, что повышает риски для застройщиков.

Примечательно, что несмотря на падение продаж, цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти. В Москве средняя цена выросла на 11% за год, достигая 380,2 тыс. руб. за кв. м. Причиной этого роста является ограниченное предложение и высокие цены на строительные материалы. Эксперты уверены, что крупные застройщики будут продолжать управлять объемами предложения для сохранения комфортных цен.

Банк России зафиксировал рост продаж квартир в рассрочку и обсуждает возможное регулирование этой практики. Главные риски:

• Скрытая долговая нагрузка — задолженность перед застройщиком не учитывается в бюро кредитных историй, что может привести к дефолтам.
• Непрозрачные условия сделок — отсутствие регулирования может привести к скрытым платежам и комиссиям.
• Финансовая устойчивость застройщиков — снижение поступлений на счета эскроу увеличивает кредитные риски девелоперов.

Девелоперы подтверждают резкий рост рассрочек. Доля таких сделок в продажах отдельных компаний достигла 60–70%, тогда как еще недавно не превышала 10–15%. Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку при снижении ставок, но эксперты предупреждают, что это может не сработать.

ЦБ готовит меры для учета долговой нагрузки покупателей и прозрачности условий рассрочки, чтобы избежать «пузыря».


Источник: www.rbc.ru/finances/10/02/2025/67a4f5579a79472b422156a5?from=from_main_1

В 2025 году объем ввода складской недвижимости в России увеличится на 29% г/г, достигнув 5,4 млн кв. м. Рост обусловлен завершением проектов, заложенных в 2023 году, когда финансовые условия были более благоприятными.

Среди ключевых факторов — активность маркетплейсов: 25% новых складов строятся под нужды Wildberries и Ozon. Однако повышение ключевой ставки ЦБ замедлило развитие e-commerce, что снижает спрос на складские площади.

Спекулятивное строительство также внесло вклад в рост: его доля вырастет до 48%, что в абсолютных цифрах составит 2,6 млн кв. м. Вакантность на рынке минимальна (1%), а арендные ставки в Московском регионе выросли на 49% до 12,6 тыс. руб./кв. м в год.

Тем не менее спрос на складскую недвижимость может упасть на 40–50% в 2025 году. Это создаст риски для девелоперов, которые вынуждены переориентироваться на склады built-to-suit. Кроме того, высокие ставки, рост стоимости строительства и дефицит рабочей силы могут привести к снижению объемов ввода в будущем.

В 2025 году в Москве ожидается снижение ввода новостроек на 21% по сравнению с предыдущим годом, что связано с несколькими факторами, включая последствия низкого уровня запуска новых строек в 2022 году и ухудшение экономической ситуации.

По прогнозам агентства «Метриум», девелоперы завершат строительство 444 корпусов многоквартирных домов в Москве и Новой Москве в 2025 году. Снижение затронет все сегменты жилья, с наиболее заметным падением в элитном сегменте (на 44,2%) и бизнес-классе (на 28%). В массовом сегменте снижение составит 12,3%.

Причины падения ввода:

1. Низкий запуск новых проектов в 2022 году: На фоне экономической нестабильности и неопределенности многие застройщики откладывали или отменяли запуск новых строек. После начала спецоперации в марте 2022 года часть девелоперов перенесла проекты или замедлила их реализацию, что привело к дефициту готовых объектов.
2. Замедление темпов строительства: Высокие ставки по ипотечным кредитам и снижение спроса на новостройки вынуждают девелоперов сокращать объемы строительства и реализации проектов. В 2024 году объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья снизился на 18%, что также сказалось на решениях застройщиков.

С начала года акции девелоперов демонстрируют уверенный рост: бумаги ПИК подорожали на 32% (до 650,6 руб.), «Самолета» – на 24% (до 1276 руб.), а «Эталона» и ЛСР – на 21% и 5% соответственно. Однако аналитики предупреждают, что текущий ажиотаж на рынке связан с временными факторами, такими как ожидание смягчения денежно-кредитной политики и закрытие коротких позиций.

Особый интерес инвесторов вызвали акции «Самолета» – их оборот с 16 по 20 января достиг 60 млрд руб. при капитализации в 77,6 млрд руб., что значительно превышает средние показатели. Однако уже 21 января бумаги ряда девелоперов показали снижение: «Эталон» и ЛСР упали на 0,9% и 1,7%.

Эксперты предупреждают, что на фоне высокой ключевой ставки и ослабления спроса на недвижимость устойчивого роста ждать не стоит. Лишь снижение ставки ближе ко второй половине 2025 года может стать драйвером для рынка. Пока же аналитики рекомендуют осторожность при долгосрочных инвестициях в стройсектор.

В 2024 году девелоперы Москвы и области сократили ввод нового жилья на 5–19%, в регионах – на 17–29%. Общая площадь выведенных на рынок объектов снизилась до 3,9 млн кв. м в Москве (-4% год к году) и до 7,3 млн кв. м с учетом Подмосковья (-19%). Схожие тенденции наблюдаются в Санкт-Петербурге (-29%) и других регионах (-17%).

Причинами стали снижение льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и рост себестоимости строительства. По словам экспертов, во втором полугодии спад был наиболее ощутимым, особенно в массовом сегменте, где объем новых проектов в Москве снизился на 26,7%. При этом предложение бизнес-класса увеличилось на 62,5%.

На первичном рынке Москвы и области количество сделок сократилось на 21% до 135,7 тыс., в Санкт-Петербурге – на 16% до 65,6 тыс. Девелоперы начали придерживать ликвидные проекты, чтобы избежать затоваривания и поддержать цены.

Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение охлаждения рынка: снижение активности на 20–25% считается базовым сценарием. Тем не менее, цикличность рынка может стимулировать интерес к новым земельным участкам и проектам.