DDav, спасибо большое за ссылки, обязательно изучу. 

и дисконту к СЧА

Вот к параметру СЧА (от которого считается комиссия) у меня большие вопросы, мне тут видятся возможности злоупотреблений.

DDav, как только фонды недвижимости будут достаточно отрегулированы (как в США, например, REIT) — я двумя руками буду за фонды. Пока что там можно очень творчески подходить к управлению и отчётности и доходность зависит от честности управляющей компании.

Вот мне интересно посмотреть на тех, у кого спрашивают.

Спроси меня — цены бешенно растут: ЖКХ, проезд, бензин, еда, да куда ни глянь, процентов на 20 точно. Вон хлеб у дома с 48 до 60 подорожал за год.

Но когда я подвёл итог годовых трат (записываю все траты уже достаточное количество лет), выкинув разовые крупные покупки, у меня по подсчётам расходы выросли на 6% за год.

Кирилл Ляменков, разницы нет, если цена недвижимости не растёт.

Я уж не стал в статье невежливо предлагать попробовать купить однушку в Москве у метро за 5 миллионов…

Neurox_DFx, в расчётах как раз учитывалось, что накопленные арендные платежи лежат на депозитах.

redhills, если вы обсуждения этого вопроса в 2018 почитаете, то там всё тоже самое было: «недвижимости строят всё больше, а людей всё меньше, все берут ипотеку под снижающиеся ставки, скоро никто арендовать не будет».

DDav, тут как повезёт с арендаторами. Бывает всё совсем плохо, если прям не повезло, согласен. Но, в основном, люди нормальные. 

Альтернатива какая? Вклады? Или акции?

Я за все эти варианты, если что. :)

nikppee, идеально — льготную ипотеку, чтоб вся страна, по сути, за вас выплачивала кредит.

Piliph, в данный момент, по моему мнению, сложились уникальные обстоятельства, когда линкеры составляют реальную конкуренцию недвиге. Но так будет продолжаться не вечно. :)

Константин Лебедев, если речь только о росте стоимости недвижимости — согласен. Если приплюсовать аренду — вполне себе.

nikppee, долгосрочно депозиты дают доходность около 1% над инфляцией, так что для сбережений норм инструмент, конечно, но не более. Локально это действительно нормальный вариант, но скоро уже надо будет думать и искать замену.
И тогда ОФЗ-ИН выглядят интереснее, по мне. Опять же, дают защиту от разгона инфляции.

nikppee, куда предлагаете кэш девать?

Andy S, «но бесполезный»

К сожалению, согласен :)

MiSh, данная статья — ответ на статью, где как раз рассматривался вопрос жилой недвижимости.

А насчёт коммерческой — полностью согласен.

MiSh, спасибо, добавил данную предпосылку отдельным пунктом. У нас же всё-таки выдуманная ситуация в вакууме (недвижимость не растёт в цене), поэтому и ремонты делать не будем, и арендатор — само совершенство.

Ну а если ставка вдруг не снизится, а бакс не вырастет, то и роста может не быть

Прибыль у компаний в 2026 году, в целом по рынку, прогнозно не вырастёт, относительно этого года?

Поскольку по сути статьи написать нечего, то остаётся ответить на 

 Чето в комментах тут пишут что у меня разлетелось хлебало.

Наверное, таким комментаторам надо меньше смотреть порно с идеальными формами и больше смотреть на живых людей вокруг себя, чтоб не создавать себе завышенные ожидания.

Алексей Светлов,
2018:
Купил квартиру за 5млн.

2026:
За 7 лет накопленные арендные платежи 3.5 млн. Они вкладывались в депозиты. То есть на данный момент накопленная сумма 5 млн.рублей.
Следовательно, общий капитал 5млн (квартира, которая не выросла в цене)+5млн(депозиты).

Итог: общий капитал 10 млн, который приносит 15% годовых.

Как и депозиты, о которых вы писали.
А теперь представьте, если вы сможете продать таки квартиру за 7млн.рублей хотя бы))

Алексей Светлов, в прошлом сообщении я вам привёл расчёт вообще без роста стоимости недвижимости. И тогда доходность соответствует депозитной. Но в дальнейшем (по мере снижения ставок) начнёт обгонять депозит.
Если вы будете считать ещё одну составляющую доходности (рост стоимости недвижимости), то станет очевидна истина (которая во всем мире давно не секрет): реальная (над инфляцией) доходность недвижимости на длинном интервале равна аренде минус 1-2% годовых.

Алексей Светлов, так вы не учитываете накопленные арендные платежи, списывая их, а их нельзя списывать, если вы капитализируете проценты по депозитам.

Средняя стоимость аренды за это время составила около 500000р в год. То есть 3500000р за 7 лет. Добавьте их к общему капиталу, так как реинвестирование в недвижимости сложнее, чем в депозите. Но эти платежи можно было так же класть на депозит, например.
И тогда, при таком расчете, если не брать даже рост стоимости квартиры, капитал 10млн (5 млн стоимость квартиры без роста + 3.5млн.с аренды + проценты по депозитам, в которые вкладывалась аренда) тоже приносит целиком проценты, как и депозит сейчас. Но аренда будет расти со временем.