Павел Комаровский, 

 как разбирали в предыдущем посте

цитата из этого поста:

При байбэке… цена каждой акции при прочих равных остается неизменной

Цена каждой акции остаётся неизменной, но количество акций на рынке уменьшается, при это спрос со стороны инвесторов не уменьшается. Что получается, когда спрос не растёт, но количество товара уменьшается? 
Цена растёт. А рост цены приводит к росту спроса дальше, так как начинают срабатывать трендовые индикаторы у трейдеров, кто-то начинает закрывать шорты + всегда присутствует очень большое количество пассивных инвесторов, которые покупают индексный фонд, а значит предъявляют спрос и на эти акции (и чем выше их стоимость — тем выше их доля в индексе — и тем выше на них спрос через данные фонды).

Зачем? Чтобы заплатить лишний налог с них?

Ибо я хотел бы при выборе между реинвестировать в бизнес с ROE 5.5% или купить трежерис под 4%, выбрать трежерис. 
Если же я начну просто продавать акции, чтоб купить трежерис, то я тоже заплачу налог. Налоговые последствия, конечно, надо считать, тут я спорить не буду.

Павел Комаровский, там нужно было менеджменту считать, что выгоднее для акционеров с учётом налогов: выплачивать дивиденды или делать байбек.

Кстати, пока что оказалось выгоднее делать байбек, так как это перманентно толкает котировки вверх + общий рыночный пузырь помог.
Но это не совсем рационально, так как можно выплачивать эти деньги в виде дивидендов, а акционеры будут покупать на них местный аналог ОФЗ с доходностью 4-5% при несопоставимо меньших рисках. При ROE байбека 5.5%, я бы лично хотел дивиденды. И тот же самый Баффет, видимо, поэтому и накапливает наличные сейчас, а не покупает акции Apple.

Воронов Дмитрий,  немного подискутируем, если вы не против.

1) Я как раз намекал на корректность сравнения. И, по моему, более корректно производить более сложный расчёт, когда арендные платежи копятся на депозитах до достижения суммы, достаточной для покупки следующего объекта недвижимости и только после этого производить их реинвестирование. Это будет ближе к реальности для большинства. Почти каждый может купить паи индексного фонда, где дивиденды/купоны реинвестируются, но не каждый сможет на арендные платежи покупать объект недвижимости. Но расчёт сложный и для него нужен большой массив данных, согласен.

5) Вот вы назвали это «ликвидность», а я говорю о скрытой волатильности цены на недвижимость. 
Выставляя объект на продажу вы, грубо говоря, выставляете лимитную заявку, при этом не видя график цены. А этот график на самом деле волатилен достаточно сильно и срабатывание вашей заявки зависит от колебаний это графика и того, насколько близко к рыночной (невидимой) цене вы выставили свою «заявку».

В общем и целом, я хотел сказать, что ваши расчёты в статье очень полезны в качестве инструмента сравнения идеальных доходностей. При этом доходности из статьи в реальной жизни получить будет практически невозможно, к сожалению. И инвестирование в недвижимость имеет больше явных и неявных издержек по сравнению с покупкой индексного фонда, по моему мнению.
Но ничего против инвестирования в недвижимость я не имею, конечно: многим (и мне) комфортнее иметь электронную запись от том, что они имеют право владения на воздух внутри капитальных стен дома, чем иметь электронную запись о том, что они имеют право на частичку средств производства некоторого предприятия.

Несколько замечаний.
1) К сожалению, насколько я понимаю, вы посчитали доходность недвижимости с реинвестированием арендных доходов обратно в недвижимость. 
Не обладая очень большим капиталом это невозможно.
То есть реальная доходность недвижимости у обычного человека будет ниже.
2) Если заниматься сдачей в аренду самостоятельно, то это довольно хлопотное занятие, что подразумевает некоторые затраты своего времени на это. Данные затраты тоже можно перевести в деньги через расчёт средней стоимости часа сверхурочной работы — это дополнительные издержки, которые снижают доходность, хоть они и не явные.
3) Вы взяли для акций индекс MCFTR, доходность которого индексный фонд повторить не может (ввиду комиссий за управление). Если собирать индекс самостоятельно — доходность тоже будет ниже из-за налогов на дивиденды. Чтоб быть ближе к реальности, можно взять индекс MCFTRR.
4) В целом, акции и недвижимость, сдаваемая в аренду — это про бизнес, поэтому доходность данных инструментов будет сопоставима.
5) Волатильность недвижимости может быть не ниже волатильности акций. Просто она не так явно проявляется (нет мгновенных котировок). Симптом данной волатильности — время, которое требуется, чтоб продать объект. Поясню: если времени требуется много, это значит, что реальная рыночная цена на данный момент гораздо ниже. Но явно это не проявляется — объявление ведь висит и висит с одинаковой ценой. А если квартиры уходят мгновенно, то это значит, что реальная рыночная цена куда выше.

А, в целом, спасибо за статью.

Оказывается, это очень полезно для портфеля — уметь прогнозировать ебиду и чистую прибыль IT-компаний.

Или нет?..

Чем глубже погружаешься в изучение какой-то компании — тем больше  привязанности к ней создаётся и больше иллюзий появляется. 
Все эти сложные расчёты, возможно, нужны, когда нет очевидных идей на рынке. А если очевидных идей нет, фонд денежного рынка всё ещё торгуется на бирже.

Не является ли это предвестником роста валюты?

Нет, валютные облигации тоже будут давить на доходность твоего портфеля, конечно же. 

Китайский Новый год/Дата
вторник, 17 февраля 2026 г. – вторник, 3 марта 2026 г.

Компании стараются перед этой датой провести все платежи, потому что как там дальше будут работать банки и производства — одним китайским богам известно.

Chapurin, акция вполне может вырасти в какой-то момент. Тогда можно будет похвастаться, что «в этом году сделал+50% на Диасофте»)

Итак, этот пост из разряда:

2. Радость от рыночных колебаний в нужную сторону.

smart-lab.ru/blog/1261539.php#comment19109647

Peterka, согласен, спасибо за дополнение.

В целом, да. По кругу идёт:
1. Страдание по выбранным акциям. 
2. Радость от рыночных колебаний в нужную сторону.
3. Провокационные вбросы[-вопросы] на тривиальные внерыночные темы. (Как вот этот пост)
4. Возрастная рефлексия.
5. Гениальные инсайты (за которые потом может быть стыдно).
6. Отзывы на книги.

При этом выгода, которую приносит фонд, благодаря налоговой оптимизации, если держать фонд 3 года, составляет около 2%. И даже, когда ставки опустятся до 10%, выгода всё равно будет 1.3%.
И вот из этой выгоды сколько потерять на комиссии за управление — придется решить самостоятельно.

Пора продавать и в lqdt?)

Ветерок, ну, так и про наши отдельные акции можно сказать. :)
Но ведь кричат про весь рынок в целом.

Долгосрочные инвестиции не работают!!! 10 лет в минусах! Болото!!!

consar, зашёл написать ровно то, что написали вы :) 
Теперь не придется, спасибо.

Чарли Мангер говорил тоже самое про покупку одной акции со вторым плечом. И он, и Баффет этим занимались. При этом Мангер это делал даже на старости лет. Недавно смотрел интервью с ним.

00597681, в долгосроке может всё и так. Но разве такой рост (как последний год) имеет какое то отношение к долгосрочному фундаменталу?)))

Елена, на это я и написал в начале:

«Недвижимость, сдаваемая в аренду, — это, по сути, бизнес. И даёт в долгосроке она доходность примерно сопоставимую с рынком акций»

И это он (бизнес) и есть, с его доходностью, если вернуться из мира фантазий, где цена недвижимости не растёт, в реальный мир.

А какой сейчас текущий P/E Индекса вы там в Мозговике-то считали хоть сами???
Очень рекомендую.