Друзья, если честно, ощущение такое, что рынок недвижимости в России застрял между прошлым и будущим. Кредитные ставки бьют по кошелькам, а цены на жильё продолжают расти, будто экономика бурлит от изобилия. Но за этой «устойчивостью» кроется простая правда — система держится на инерции, и она уже начинает сдавать.

Средняя цена за квадрат в стране приближается к 117 тысячам рублей. Это исторический максимум, но радости в этом нет. Последний раз цены хоть немного опускались ещё в 2024-м, и то — на доли процента. Вся остальная динамика — постоянное давление вверх.

💥 Почему всё так перегрето

Если взглянуть на цифры, становится очевидно: рост цен почти не связан с инфляцией или курсом доллара. Да, эти факторы влияют, но ключевое — предложение.

Когда я смотрю на рынок новостроек, вижу одну картину: перегрев. Предложение от застройщиков коррелирует с ценами почти на 94%. И чем активнее строят — тем сильнее надувается пузырь.

А вот вторичный рынок, наоборот, идёт в минус — зависимость почти зеркальная, минус 93%. То есть, чем больше вторички появляется, тем сильнее снижаются цены.

Друзья, недавно в России вступил в силу новый закон, который меняет правила игры для всех, кто регистрирует недвижимость. Изменения коснутся как покупателей обычных квартир и земельных участков, так и владельцев элитных особняков и девелоперов. И вот что это значит для нас с вами.

Теперь госпошлина больше не одинакова для всех. Введён прогрессивный принцип — чем дороже объект, тем выше плата за его регистрацию.

🔹 Если у вас квартира или дом с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей — сумма фиксирована, всего 4 тысячи.
🔹 Для объектов дороже 20 млн — госпошлина считается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не больше 500 тысяч.
🔹 А для самых дорогих случаев (например, регистрация объектов свыше 22 млн или одновременный кадастровый учёт и регистрация) потолок повышен до 1 млн рублей.

Отдельно подчеркну: теперь пошлину придётся платить и за регистрацию долей в собственности. То есть считать её будут именно от стоимости вашей доли, а не всего объекта. А ещё больше не вернут деньги за госпошлину, если регистрацию вам отказали.

🏠 Друзья, знаете, какой вопрос мне задают чаще всего, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость? «Как вложиться в хороший объект, чтобы не возиться с ремонтом, арендаторами и просрочками по платежам?»

💯 И вот мой честный ответ: покупать квартиру и пытаться на ней зарабатывать — не инвестиции, а полноценная вторая работа. Особенно если вы рассчитывали на «пассивный доход».

🔍 Но есть инструмент, который переворачивает подход к недвижимости с ног на голову. Это ЗПИФы коммерческой недвижимости — и сейчас я покажу, как они позволяют обычным инвесторам заходить в те проекты, доступ к которым раньше был только у крупного капитала.

🔑 Что такое ЗПИФ и зачем он вам?

📊 Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это способ коллективно вложиться в дорогостоящую недвижимость. По сути, вы не покупаете здание целиком, а становитесь совладельцем: получаете пай, а с ним — долю от арендного дохода и роста стоимости объекта.

💡 Это реальный актив, который работает на вас без вашего участия: не вы ищете арендатора, не вы устраняете протечку или судитесь с должниками. Этим занимается управляющая компания.

🏠 Друзья, прошло чуть больше года с того момента, как исчезла «всеобщая» льготная ипотека — та самая программа, что с 2020 по 2025 год поддерживала спрос и подстёгивала строительную отрасль. Сегодня можно подвести первые итоги: как отреагировал рынок, что произошло с ценами, и почему, несмотря на спад, катастрофы пока не случилось?

⚠️ Ушли льготы — ушел и спрос

📉 Отмена льготной ипотеки для всех без исключения ударила по рынку почти мгновенно. Объёмы выдачи жилищных кредитов в августе 2024 года буквально обвалились: с почти 800 млрд руб. до 360 млрд руб. — меньше чем за месяц. И эта тенденция закрепилась: в начале 2025-го ипотеку брали еще реже.

❓ Почему так резко? Причина проста: ставки выросли, а субсидий не осталось. Те, у кого нет маленьких детей или регистрации на Дальнем Востоке, просто потеряли доступ к дешевым займам. А застройщики, которые прежде активно субсидировали ставки, оказались в ловушке — компенсировать разницу теперь стало слишком дорого.

🏠 Друзья, с 1 июля ипотека в России официально перешла в новую фазу. Если раньше банки соревновались в снижении ставок и заманивали заёмщиков красивыми цифрами на рекламных баннерах, то теперь всё по-взрослому. В игру вступили строгие регуляторные рамки, направленные на защиту и самих заёмщиков, и банковскую систему от перегрева. Давайте разберёмся, что именно изменилось — и почему это далеко не просто «ужесточения».

🛍 Больше никаких «платных» скидок

🚫 Одним из главных нововведений стал запрет на комиссии за снижение ипотечной ставки. Звучит странно, правда? Ведь вроде бы банк делал скидку, а человек платил — и получал более низкий процент. На деле же всё было не так радужно. Это была ловушка.

❗️ Вам предлагали снизить ставку за один крупный платёж «на старте». Вы радовались, подписывали договор, а потом — бац! — гасите ипотеку досрочно и теряете выгоду. Деньги уплочены, проценты — уже не те. Да и без этой комиссии банк мог отказать в кредите. Мягкое навязывание? Именно так.

🏠 Друзья, в последнее время я всё чаще слышу один и тот же вопрос: стоит ли сейчас входить в рынок новостроек? Ответ, как ни странно, прост и тревожен одновременно: стоит дважды подумать. Потому что Банк России буквально бьёт в набат — перегрев в сегменте первичной недвижимости уже налицо. И если смотреть глубже, то проблема не только в ценах, а в том, что рынок идёт по тонкому льду, под которым может оказаться настоящая воронка.

🔍 Что говорит Центробанк?

🗣️ ЦБ официально заявил: на рынке формируется «пузырь». Главный сигнал — рост индекса перегрева до 1,6 пункта, максимум с 2016 года. Это не просто цифра: она означает, что цены на «первичку» растут значительно быстрее доходов населения, ставок аренды и даже темпов роста ВВП.

⌛ Хотите простой пример? По рыночной ипотеке (22–30%) среднестатистическому россиянину сейчас доступно всего 10 квадратных метров жилья. То есть — студия на троих. А по льготной ставке (до 8%) — 39 кв. м. Разрыв колоссальный. И именно он и стал топливом для пузыря.

🏠 Друзья, каждый раз, когда я открываю свежую статистику по рынку жилья, не могу отделаться от одного ощущения: нас ведут по тонкому льду, и трещины уже слышны.

💥 Знаете, что сегодня происходит с ценами на новостройки? Они не просто высокие — они оторваны от реальности. По данным на апрель 2025 года, разрыв между ценами на первичку и вторичку достиг 60%. Шестьдесят! Это значит, что квартира в новостройке стоит на треть, а то и в полтора раза дороже, чем аналогичная на вторичном рынке. А теперь вопрос: почему?

✍️ Всё дело в льготной ипотеке. Вроде бы хорошая идея — помочь людям купить жильё под низкий процент. Но в реальности эта помощь вылилась в чудовищный рост цен. Застройщики просто заложили эту «льготу» в стоимость квадратного метра. Рынок перегрелся. Спрос был искусственный. Люди хватали квартиры, потому что «потом будет дороже». Только вот теперь ажиотаж схлынул, а цены остались.

🏦 Центробанк уже открыто предупреждает: мы имеем дело с пузырём.

🏠 Друзья, с каждым днём мне всё чаще пишут люди с одним и тем же вопросом: почему я взял ипотеку на льготных условиях, а платить приходится всё больше? Где та выгода, о которой говорили на старте? Почему застройщик предлагал скидку при рассрочке, а теперь выходит, что квартира переоценена, и банк отказывается выдать ипотеку?

💥 Я вас понимаю. То, что происходит сегодня на рынке жилья — это не просто перегрев. Это сложная, запутанная игра, в которую многие уже втянуты — часто не осознавая до конца, на что подписались.

💯 Начнём с того, что льготная ипотека давно перестала быть «подарком» от государства. За красивыми процентами в 3–5% часто скрывается взвинченная цена квадратного метра. Застройщик уже давно заложил эту «льготу» в стоимость жилья. То есть вы платите не меньше, а наоборот — иногда даже дороже, чем по рыночной ставке. Только платежи становятся растянутыми во времени, а переплата уходит в тень.

🛍 Дальше — рассрочка от застройщика.

🔔 Друзья, вам кажется, что ипотека — это доступный путь к своему жилью? Раньше — возможно. Но 2025 год расставляет всё по местам: теперь ипотека — это уже не массовый продукт, а почти привилегия. И если вы не зарабатываете шестизначную сумму в месяц, банки, скорее всего, просто закроют перед вами дверь.

❗️ Давайте разберёмся, с чем нам приходится иметь дело, и кто действительно может рассчитывать на заветную «однушку» хотя бы на вторичке.

💸 Сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе ипотеку?

💯 Цифры пугающие, но давайте их озвучим:

🔹 В Москве минимальный доход для получения ипотеки — 198 500 рублей в месяц.
🔹 В Санкт-Петербурге — не менее 126 000 рублей.
🔹 В Казани — от 105 000, в Нижнем Новгороде — от 93 000, в Ростове-на-Дону — 76 000, а в Новосибирске, Красноярске и Уфе — в районе 71 000–73 000 рублей.

🔍 Это расчёты при стандартных условиях: ставка 22%, первоначальный взнос 20%, срок — 30 лет. И речь, на минуточку, не о просторных апартаментах, а о 30 квадратных метрах вторички.

🏠 Друзья, с 1 апреля 2025 года в России заработала обновлённая версия семейной ипотеки. Теперь она не ограничивается покупкой новостроек — появился доступ и к вторичному жилью. Для многих семей в небольших городах это решение может стать настоящим глотком воздуха. Что поменялось и как этими изменениями воспользоваться с максимальной выгодой — расскажу вам как есть.

⌛ Семейная ипотека теперь — не только про новостройки

🛍 Главное нововведение: теперь семьи с детьми могут брать ипотеку на вторичное жильё по льготной ставке 6% годовых. Но, как и всегда, дьявол кроется в деталях. Кто может воспользоваться:

🔹 семьи с одним ребёнком до 6 лет;
🔹 семьи с двумя и более детьми до 18 лет;
🔹 семьи, в которых есть ребёнок-инвалид (до 18 лет).

⚠️ Возраст самих заёмщиков — от 18 до 75 лет. Все дети должны быть гражданами РФ.

📍 Где именно можно купить жильё по семейной ипотеке

🌐 Льготная ипотека на вторичку доступна не везде. Есть жёсткие географические ограничения. Дом, в котором вы планируете приобрести квартиру: