Жилье без льгот

🏠 Друзья, прошло чуть больше года с того момента, как исчезла «всеобщая» льготная ипотека — та самая программа, что с 2020 по 2025 год поддерживала спрос и подстёгивала строительную отрасль. Сегодня можно подвести первые итоги: как отреагировал рынок, что произошло с ценами, и почему, несмотря на спад, катастрофы пока не случилось?

⚠️ Ушли льготы — ушел и спрос

📉 Отмена льготной ипотеки для всех без исключения ударила по рынку почти мгновенно. Объёмы выдачи жилищных кредитов в августе 2024 года буквально обвалились: с почти 800 млрд руб. до 360 млрд руб. — меньше чем за месяц. И эта тенденция закрепилась: в начале 2025-го ипотеку брали еще реже.

❓ Почему так резко? Причина проста: ставки выросли, а субсидий не осталось. Те, у кого нет маленьких детей или регистрации на Дальнем Востоке, просто потеряли доступ к дешевым займам. А застройщики, которые прежде активно субсидировали ставки, оказались в ловушке — компенсировать разницу теперь стало слишком дорого.

💯 Добавьте к этому ужесточение условий по семейной ипотеке — теперь она доступна только тем, у кого младшему ребенку меньше шести лет. И вы получите ответ, почему спрос на новостройки рухнул.

🤫 Москва держится — но не без последствий

🛍 Даже столица, казалось бы, менее зависимая от ипотеки, ощутила последствия. По словам Собянина, доля сделок с привлечением кредитов в Москве ниже (около 40%), чем в среднем по стране (60%). Однако и здесь число договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 15% за полгода.

💡 Интересно, что в то время как ипотечные сделки упали на 41%, сделки без привлечения кредита, наоборот, выросли — на 53%. Люди начали использовать рассрочки: сейчас на них приходится уже каждый пятый договор в столице.

🧱 Новых проектов всё меньше

🕯 Пока ещё объёмы строящегося жилья растут — по последним данным, в июне 2025 года в России возводится более 117 млн кв. м. Но за этим ростом скрывается инерция. Новые стройки запускают всё реже: за последний год старт новых проектов сократился почти на 19%, а выдача разрешений на строительство — на рекордные 22%.

☄️ Февраль, март и май 2025 года показали особенно глубокие просадки — до минус 33% в годовом выражении. Замглавы Минстроя назвал это самым серьёзным снижением в истории наблюдений.

📈 Пока девелоперы выезжают за счёт проектов, запущенных раньше, но если ситуация не изменится — это может вылиться в реальный дефицит новостроек в будущем. А значит, и в рост цен.

📊 Цены растут медленнее — но не везде

🔍 Главная надежда регулятора состояла в том, что уход льготной ипотеки остановит стремительный рост цен на жильё. И отчасти это сбылось. В 2024 году (уже без половины года субсидий) рост замедлился до 9,1%. А за первые пять месяцев 2025-го — до 2,9%.

🗓 Однако сказать, что жильё стало доступнее, было бы преувеличением. Особенно если посмотреть на данные по крупным городам. Казань, Омск и Челябинск не хотят дешеветь. Несмотря на замедление в целом, некоторые миллионники продолжают бить рекорды. С июля 2024 года цены на новостройки выросли:

🔹 в Казани — на 20,3%,
🔹 в Омске — на 19,9%,
🔹 в Челябинске — на 19,5%.

🧮 Для сравнения: средний рост за весь период действия льготной ипотеки — 21,5% в год. То есть даже без субсидий отдельные города продолжают разгоняться. И только один мегаполис — Уфа — показал снижение цен. Но это скорее исключение, чем начало тренда.

🧭 Отмена всеобщей льготной ипотеки показала: искусственная стимуляция спроса — инструмент мощный, но временный. Как только государство вышло из игры, рынок начал искать новые точки равновесия. Они пока ещё не найдены.

🔭 Для инвестора в недвижимость это означает две вещи:

🔹 Цены в ближайшее время расти быстро не будут — время для выгодного входа.
🔹 Но и обвала ждать не стоит — особенно в городах с устойчивым спросом.

📈 Словом, рынок вошел в фазу перезагрузки. И тот, кто сумеет правильно читать сигналы, может получить отличные возможности — как для покупки, так и для инвестиций.