Шустрый Йожег, вам лень расписывать, потому что вы, в отличие от меня, имеющим несколько квартир — теоретик. Давайте я вам дам сценарий, когда льготка выгодней. У человека есть маленькие дети, есть деньги на квартиру, он берет ее, НЕ делает ремонт, сдает под склад или хламовую, чтобы коммуналка покрывалась, но амортизации особой не было, а деньги, вложенные долгосрочно в ОФЗ под 15% дают денежный поток, покрывающий ипотеку, и дающие разницу, которая копится и потом будет использована детьми, когда повзрослеют, на ремонт или прочее улучшение жилья.

Но это же не типичный сценарий. Даже когда люди льготку берут для улучшения своих условий — нет вопросов, отлично. Но большинство же людей не так поступает, люди выдумали некую теоретическую выгоду, не всегда погасили ипотеку по текущей квартире, берут новую, берут кредиты на первоначальный взнос и ремонты, попадают на кучу проблем от задержек до проблем с ремотном, до проблем с аренаторами. И теория рушится на глазах.

Вот вы из Ростова. Как там сейчас у вас дела с новостроями и арендой, как в Краснодаре или иначе? В Краснодаре люди повелись на этот безграмотный развод, из квартиры хрен выйдешь без демпинга (все же умные инвесторы), аренда вместо роста упала, и людям больно.

Судя по тому, что Ростов тоже лидер по снижению аренды, навряд ли в вашем городе что-то другое — www.kommersant.ru/doc/8338929

Ну и вы не хуже меня можете воспользоваться Авито для своего города, найти комплексы, которые строятся с жильем, которое уже сдано, желательно в районе 5 лет, чтобы можно было налоги не платить, именно тогда вываливаются квартиры в большом количестве, и убедиться, что ваши личные или GPT размышления, основанные на том, что 6 меньше 21 или любой другой цифры, немного недостаточны, чтобы полностью понимать картиру. Или, позвольте угадать, вы риэлтор или тот самый «инвестор», который встрял, и думает, что если «мыслить позитивно», то денег потеряете меньше?

Шустрый Йожег, она бессмысленна, потому что вы даже с разжевыванием не поняли, что нет возможности купить квартиру за 6%. Еще раз 6% — это размер льготной ипотеки. Для того, чтобы в квартире можно было проживать вам, или арендатору, там должен быть ремонт, мебель и техника.
Более того, вы не умеете считать. Если вы купили квартиру за 6%, вы платите 600 тысяч в год за условные 10 миллионов кредита, как правило не можете там жить, т.е.платите, не получая ничего взамен, потом вваливаете деньги в ремонт и меблировку, и получаете квартиру, годную для проживания. Если вы купили квартиру за 9 миллионов за кэш, вы ничего больше не платите, вы можете найти вариант не просто с ремотном, но и мебелью на вторичке, но вы потеряли возможность получать на депозитах или ОФЗ 15% годовых, что после налогов будет 1.17 миллиона с 9. Т.е после 1 года человек с семейкой будет уже в минусе 480 тысяч с необходимостью вложить сильно больше миллиона рублей, чтобы там можно было проживать, плюс недозаработанные 15% депозита минус налоги на первоначальный взнос, если это 20% от 10 миллионов, то это 261 тысяча рублей при 13% налоге. Итого — минус 741 тысяча за первый год БЕЗ возможности там проживать. Каждый необходимый миллион в ремонт и обсутройство, это еще 130 тысяч рублей при 15% депозите и 13% налоге.
Посчитайте с калькулятором и вам сразу станет очевидно, что только человек с нулевым реальным опытом (или риэлторы, инфобизнесмены) может бросаться словами про несомненную выгоду семейки. Отнюдь не в каждом варианте она имеет смысл, и один из важнейших факторов — это анализ разницы цен между первичным и вторичным жильем в разных вариантах (серый ключ у застроя против серого ключа у частника против квартиры с готовым ремонтом в схожем классе жилья)

IlyaKolc Android, ну вот расскажите, во сколько вам обошлась квартира с ремонтом и меблировкой под сдачу, и какой процент от это суммы всех затрат покрыты 6% ипотекой? А так же, сколько вы платили 6% по ипотеке, получая нулевой доход от квартиры. А то тут уже фантазируют люди, и Павел странно считает 6% против рыночных условий. Отнюдь не всегда, если платить льготные 6% и ждать два года, пока жилье построят, а затем сделают ремонт, есть выгода. Если жилье продавали на 20% выше рыночных цен, и потом еще 12% переплаты от этой цены, то уже вырисоывается 30%+ гандикапа, которые надо нагнать с «инфляцией». 

Шустрый Йожег, для вас новость, что инвесторы продают жилье сильно дешевле, чем застрои? И 10% это минимальный дисконт, обычно больше. Просто Калининград маленький и у нас мало гигантских комплексов, но по Москве и Питеру примеров полно. Более того, даже застрои дают скидку нередко при 100% оплате кэшем — это тоже нифига не секрет. Вы уперлись в выдуманные 6%, которые у вас распространяются на всю квартиру, а не только ипотечную часть, и игнорируете, что человек без льготки имеет гораздо больший выбор жилья, в том числе и с отделкой, и там дисконт еще больше, потому что вторичка не имеет пузыря семейки.

P.S. Вот вам объявление от частного лица. Квартира тоже однушка, уже на третьем этаже, т.е. цена должна быть дороже, чем на первом, но почему-то тут квадрат еще дешевле. И это до торга. Человек уже больше полугода не может продать квартиру.

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_458_m_39_et._7414512490?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJObm56S1NjQjBPYUhRY081Ijt9r_FDqz8AAAA

А 

А вот, что будет, если расширить поиск на соседние комплексы в радиусе нескольких сотен метров. Вот квартира ниже 140 тысячи за квадрат (у застроя была 165)

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_564_m_710_et._7802823591?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

Вот квартира за 165 тысяч за квадрат, но уже С РЕМОНТОМ. И дому меньше 10 лет, он такой же по классу, просто первый в застройке в этом районе

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_726_m_99_et._7603366260?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

Шустрый Йожег, вы меня не слышите. Невозможно купить квартиру под 6% годовых. В принципе. Вы можете получить ипотеку под 6% только в строящейся новостройке, ЕСЛИ заплатите 20-30% первоначального взноса, на размер льготной ипотеки, который всегда будет ниже цены продажи. Человек, имеющий наличные деньги, или даже нельготрую ипотеку, гораздо более свободен в выборе объектов. Вторичка дешевле первички примерно на 40%, но такое сравнение не вполне корректно — много плохой устаревшей вторички. Но в одних и тех же ЖК, где есть уже сданные дома,  а часть строится — с рук вы сможете купить на 10%-15%-20% дешевле у горе инвесторов.

Вот вам пример, рядом со мной ЖК 11 мая.
Частное лицо пытается скинуть однушку на 1 этаже за 149 тысяч — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_341_m_59_et._7706963098?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ3cjVrWk5XQTFLTGNaaHk4Ijt9t0vN8j8AAAA

А застройщик продает однушки на первом этаже по 164 — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_343_m_19_et._7599967348?fromPage=catalog_jk_card

Шустрый Йожег, проблема в том, что нет в реальности людей с 6% и с 21%. 6% — это размер льготной ипотеки, который человек может взять, до 6 миллионов рублей в РФ и 12 в столицах, только в новостройках с завышенной ценой. Обязательный первноначальный взнос по этой программе — 20-30%. Т.е. человек уже 20-30% отдает под ноль, либо берет даже эту сумму для ПВ в долг под проценты. Если вы живете в Москве, и взяли нормальную квартиру за 24 миллиона, то вы всего 50% оплачиваете по «льготке».

В отличие от теоретических рассуждений, в эту игру начали играть миллионы людей, и у многих, кто брал льготку не в 2019, а в 2023-24-25 результаты так себе.

1. Задерживают ввод жилья. Т.е. период, когда ты платишь 6%, но не получаешь никакого  денежного потока, может затянуться на 2-3 года
2. Переизбыток аренды, что привело к снижению аренды в прошлом году
3. Проблемы с ремонтом, приемкой, жильцами.
4. Невозможность продать жилье с прибылью. Как только ты выходишь на вторичку, продаешь на 20% ниже, чем у застроя.
5. Проблемы с обслуживанием ипотеки. 6% от 12 миллионов — это больше 72 тысяч в месяц, и аренда, как правило, эту сумму не закрывает.

Павел, в ваших расчетах про «рост по инфляции» есть ключевая ошибка. Рассуждения верны, если объекты по льготной ипотеке продаются по рыночным ценам и человек купивший квартиру по льготе, может ее продать по той же цене. Но что, если объекты, доступные до льготной ипотеки изначально стоят на 20-30% выше «справедливой рыночной цены» и эта завышенная цена формируется самой льготкой? По-моему это ближе к истине. Тогда, покупатель квартиры по льготке скорее всего будет годами проигрывать инфляции. А помимо инфляции квартира требует затрат, от налогов и коммуналки, до амортизации. Более того, человек, купивший льготку под сдачу, какую-то значительную долю вложит в ремонт и меблировку. У этой части нет 6%. Эти деньги могли бы приносить гораздо больше на депозите, но часто и их нет, и люди влезают в долги ради этого.

Короче, со льготкой навряд ли есть универсальный ответ — нужно считать case by case.

Нафига вы вручную лишнюю работу делаете? Есть же специализированные сайты, типа надежные-облигации.рус (дебильный домен, который при копировании ужасно транскрибируется), где есть отдельная вкладка флоатеров и все легко сортируется (премия над ставкой, дата погашения, рейтинг и т.п.

Ловите — xn----7sbbdkdhaixca8aues5l9c.xn--p1acf/floater-bond/

RuAlex, ну и прекрасно. Я думаю, что у нас не будет разногласий, что если вам лично Алексей нравится, и вы находите его мнение ценным, и вы поставили ему лайк или дислайк, потому что самостоятельно и осмысленно так оценили, это гораздо ценнее, когда люди толпой лайкают или дислайкают что-то по призыву человека.

RuAlex, паства — это не оскорбление, это тот, кто просто следует пастырю. Я не указываю, как Алексею вести блоги — он имеет полное право писать или не писать то, что хочет, как хочет и где хочет. Я просто выражаю свою личное мнение, что меня раздражает накрутка лайков, так как я никакой пользы от перепоста тележных постов Алексея в смартлабе не вижу. Вот и все.

Krechetov, ну я в любом случае буду благодарен, если вы перестанете призывать «ставить лайки посту, а так как нужно минимум 100 кармы, писать любые комментарии и лайкать друг друга, чтобы накрутить карму». По-моему это путь в никуда. 

Андрей Кибирев, ну наверное, если бы Алексей не навязывал свою «аналитику» постоянным искусственным выводом на главную смартлабом просьбами «проголосуйте», то не было бы и предмета претензий? Когда бы кому Алексей нравился, читали бы Профитгейт, кому не нравится, не читали бы, Алексей бы писал в Смартлаб, что считал нужным, но так как это лабуда, она бы тонула и на первую не выходила. Если каждый владелец телеграм каналов будет просить свою паству идти и голосовать на Смартлаб, то это будет «лента телег», а не место, где пока еще проскакивают толковые посты и интересные мысли.

Krechetov, Алексей, у меня нет ни малейшего сомнения, что если вы напишете какой-то толковый и интересный пост — люди оценят и он выйдет в топ. А так вы пишете (без оценочного суждения), то что вы обычно пишите — и если это не взлетает на сматрлабе, и вам надо нагонять «своих», чтобы люди лайкали, это вызывает вопросы. Неужели вам не хочется, чтобы вам давали адекватную оценку, зачем вам постоянные голосования в стиле «лучший внучек по мнению бабушки» на смартлабе? Я лично просто устал от вашего пустого самовосхваления, и оценил бы, если бы не тащили везде «здесьтлучшуюаналитику». По-моему ваша телега с вашим фанклубом — прекрасное место для этого. Но если вы перепостили свой контент, который умным людям малоинтересен, он тонет, и вы искусственно накручиваете счетчик — какая в этом польза?

Немножно надоедает постоянное искусственное выведение Кречетова в топы на смартлабе (о чем он просит у себя в телеге). Нравится Кречетов — подпишитесь, читайте, платите. Хотите верить в лабуду про «лучшую аналитику» и «инфоцыган, которые не дают выходить в топ» и «крупняк, который защищает шорт» — ваше право. Но вам не нужно для этого засирать Смартлаб. Читайте ProfitGate и наслаждайтесь.

Валентин Борисов, а что нелогичного в этой позиции? GB оценивает риски Балтлиза и Контрола почти идентично, по общему владельцу (несмотря на громадную разницу в рейтингах). Контрол дает 40% доходности, а Балтлиз 20+? Какой смысл (в этой логике) брать риск лизинга дешевле, а не дороже, если идея о рисках верная?

Игорь Колотов, есть у меня и у тещи. Скорее игрушка, и проходит жизненный цикл мультиварки — сначала выискиваешь рецепты и готовишь все, потом реже, потом она пылится на полке годами. В аэрогриле реально круто картошка получается. Остальное — как повезет. Стейк, например, ужасен. Ну и у меня 4 человека в семье, поэтому очень непрактично. Но я понимаю, почему для одиночки удобно (слишком маленький объем, т.е на один прием пищи). Когда-то с полгода-год назад у нас была «грилемания» и все коллеги на работе купили, все восторгались, сейчас как-то стихло.

Михаил Titov, 1.4 ляма это что люди думают будет стоить не капитальный ремонт, а обновление ремонта, мебели и техники в районе 2031-32 года. Я так понимаю, что вы купили студию не в сером ключе, а с отделкой, а 500 тысяч это что вы вложили по технике, мебели и мелкой работе. Если так, то ремонт от застройщика будет амортизироваться тоже, но у вас ничего этого нет. Со студиями, конечно, сильно проще, и ибо площадь меньше, и много техники не всунешь (посудомойки обычно нет). Может повезти с арендаторами. Но я бы на вашем месте вместо 5 тысяч рублей откладывал 15-20 тысяч на эти цели. И когда через 7 лет у вас будет 1 миллион для того, чтобы привести свою студию в порядок и продать ее как «с новым ремонтом и мебелью», ибо судя по тенденциям убитых студий на рынке будет очень, очень много.

Михаил Titov, ну чтобы вы понимали, насколько вы промахнулись, я видел модель для однушек в Москве по 12 миллионов (когда они были доступны по таким ценам), предполагалось держать их 6-7 лет и продавать (что правильно, ибо потом ЖК сильно ушатываются и становятся менее интересными). Вкладывалась в модель сумма в 1.4 миллиона под ремонт и замену техники, чтобы квартиру продать по максимально выгодной цене по истечении 7 лет. И это 1.4 миллиона СВЕРХУ текущих мелочей, которые за 7 лет точно будут (мелкая покраска, краны и прочее).

Если вы считаете, что вам хватит 60 тысяч в год, то от 10 миллионов рублей это амортизация в 0.6% в год — это абсолютно нереалистично. Мне одна и та же бригада делала ремонт в 2019 году и в 2024 (полный, на двух разных квартирах, ремонт высокого качества). В 2019 году я платил им 6 тысяч за квадрат, а в 2024 уже 20 тысяч.  Пока квартира новая вам 60 тысяч рублей может и будет хватать, но когда пройдет лет 5-6 и начнутся ломаться стиралки-холодильники-микроволновки, течь краны и унитазы, у вас большую часть этих денег будет уходить на текущий ремонт. А когда вам надо будет что-то большое переделывать, то окажется через 5+ лет, что то, что стоило раньше 500 тысяч теперь стоит 1 миллион.

А можно конкретно в деньгах, какая сумма в месяц амортизируется, сколько стоил ремонт + мебелировка, и какая стоимость у квартиры? Чтобы была понятно конкретно. Ибо на графике выглядит, как будто вы считаете амортизацию в примерно 5 тысяч рублей в месяц (60 тысяч в год), что смехотворно заниженно — но по графику можно только примерно прикинуть.

Михаил Titov, нет никакой амортизаци 1.5% (я думаю вы годовую имели ввиду, ибо 1.5 в месяц это 18% годовых простым процентом). Это полностью высосанная из пальца цифра. Возьмите и прогуглите «annual rate of depreciation for rental properties» — и вы увидите совсем другую цифру. В Австралии по законам (налоговым) дома до какого-то года амортизируются со скоростью 4% в год. Подумайте сами, что такое ваша квартира? Есть просто стены. ОК, несущая конструкция может амортизироваться со скоростью 1% в год тут норм. Но вы с техникой сдаете? Скажите, через 10 лет какая будет амортизация у холодильника, плиты, микроволновки, вытяжки и так далее? Ну наверное не меньше 50%? Мебель есть в квартире? Кухонных гарнитур, мебель в ванной, кровать? Введите в поиске «амортизация мебели нормы». Двери межкомнатные есть? Ручки, выключатели и прочее? Какая норма у пластиковых окон интересовались или 20 лет нормы у вас «вечно»? Поинтересуйтесь амортизацией в отельной индустрии — а номера меньше нагрузки получается. Сколько ремонтов вы запланировали на следующие 10 лет? Реальная амортизация у вас будет процента 3%.