Фёдор Г., ну это не мое мнение — в большинстве стран мира, и я не вижу, почему РФ должны отличаться, после всех костов жилье чуть отстает от инфляции. Да, аренда отобъет амортизацию, вопрос нужно ли тебе весь этот гемор и проблемы аренды жилой недвижимости, если есть альтернативы в виде бумажной коммерческой недвижимости (ЗПИФы), где норма доходности в 2 раза выше, все налоги платят за тебя, а порог входа в десятки и сотни раз ниже. У меня все жилье для себя, детей и для удовольствия. Вот последнюю квартиру брал старшему ребенку, собирались год сдавать, пока он учится, но проблем с арендатором за 1.5 месяца хватило, чтобы выкинуть его, и переселить сына. Квартира стоит 6.8 миллионов, аренда 30 тысяч рублей, чистыми после всех затрат еще ниже (один ремонт котла стоит около 5 тысяч) — и зачем мне этот гемор. Жилая недвижимость это не про заработок и не про инвестиции, кроме ОЧЕНЬ малого круга людей, которые этот рынок знают. Это про психологию и комфорт. Не надо заниматься самообманом. Жилье — для жилья.

open-russian-market, нет, вы не поняли. Вот конкретно мой случай, у меня много квартир, по одной история такая. Квартира куплена в 2014 году с недоделаным ремонтом за 3.8 миллиона, доделали ремонт, общая стоимость 4.2 миллиона. Прошло 10 лет, сделали капитальный ремонт (сам дом 2009 года), меняли все, вплоть до стеклопакетов, потому что угадайте что, стеклопатеты после 15-20 лет эксплуатации желтеют, ломаются, в общем менять надо. Стоимость нового ремонта и меблировки — 3 миллиона. Рыночная цена квартиры — 10 миллионов. И я даже не буду считать 50 тысяч, которые мы платили риэлтору, содержание жилья по несколько тысяч рублей в год и так далее.

Если посчитать разницу между 3.8 лямами и 10 — то рост фантасчитечкий. Но реально в квартиру-то было вложено более 7 миллионов. И там еще при покупке был маткапитал и я платил ипотеку.

Цена на вторичном рынке уже содержит в себе все траты предыдущего владельца. Так что если цена за год на вторичку выросла на Х процентов совершенно не значит, что люди эти Х процентов заработали. Ведь 100% владельцев жилья платили налоги, фонд капремонта и так далее и какой-то процент еще вкладывался в ремонты и улучшения. Но никто почему-то не считает нужным добавлять эти траты, хотя чтобы продать квартиру по нормальной цене на вторичке тебе надо вкладывать в нее в поддержание в хорошем состоянии. Фантазеры берут 1% за амортизацию, ну ладно 1.5%, если они считают себя щедрыми. Но это амортизация бетона и труб. Сколько живет кухонный гарнитур? А холодильник? А межкомнатная дверь? А выключатели? А расходники, типа лампочек? Вторичка почти всегда продается хоть с каким-то ремонтом хоть с какой-то мебелью. И это все оплачивал предыдущий владелец.

Есть очень много данных по рынкам США и Британии. Более, чем столетние. Недвига растет на длинных периодах вровень с инфляцией (что разумно, housing — самая большая составляющая в затратах домохозяйтсва, более трети), но после учета всех затрат — слегка отстает. Естественно, в РФ тоже. Нельзя просто смотреть на инфляцию и рост недвиги. Владельцы недвиги 1. Платят налоги (смешные в РФ, но это пока, а владельцы апартов уже 1% или больше платят), платят за содержание жилья в разных формах (даже если оно пустует), платят за амортизацию через ремонты всего, даже смешных вещей, типа кранов или смену занавесок, платят за риэлторские услуги, а главное, МНОГИЕ ПЛАТЯТ ИПОТЕКУ. Это очень весело считать «я купил за 3 миллиона, а сейчас оно 5», если у тебя ипотека, ты вбухал ремонт, платишь коммуналку, скидываешься на забор или что-то еще, но ничего этого не считая, гордясь, какой ты умный и как ты обогнал презренные депозиты.

Люди, покупающие квартиры, чтобы их сдавать, занимаются благотворительностью. Они даже не умеют правильно считать амортизацию (а откуда, нет опыта сдачи квартир по 15-20 лет, когда пройдено пару циклов ремонта и замены мебели-техники. НО благодаря «святым бетонным людям» при том что владение жильем стало менее доступным, аренда, которая за прошлый год начала падать и не покрывает рост инфляции — очень дешевая. У нас в Калининграде приличная однушка сдается за 30 тысяч рублей (раньше было минимум 35). Средняя запрлата по Росстату — 76 тысяч рублей. Это значит, что молодая пара, которая вместе имеет 150 тысяч, тратит всего 20% от дохода на жилье. Ну с коммуналкой будет 25%. Нигде больше в крупных городах Европы и развитого мира нет такого отношения. Одна треть считается очень хорошим показателем доступности. А из-за того, что куча дураков-инвесторов полезли в семейку, вместо убогих бабушатников на рынке вполне нормальные квартиры, с нормальным ремонтом, сделанным безграмотными людьми, не допирающими, что через лет 7 им придется делать еще один ремонт, который будет стоить вплоть до половины собранной аренды, а при невезении больше. Так что в безграмотности инвесторов вполне себе есть социальная польза.

Шустрый Йожег, ну то, что вы пишите как раз заставляет меня сомневаться в вашей способности корретно использовать математику.

Если вы делаете ремонт за свои деньги, это те же самые 16%, которые могли бы приносить депозиты. Если вы берете на ремонт потребительский кредит — ситуация сильно хуже становится. Далее в ваших расчетах
----
1. Первоначальный взнос = 1,5 млн
2. Ремонт сейчас = 1,5 млн
Итого 3 млн сразу.
· Кредит 8,5 млн на 20 лет под 6%.
----

Если кредит размером 8.5 миллионов, то минимальный первоначальный взнос будет 2.6 миллиона, а не полтора.

Вот условия

blog.domclick.ru/ipoteka/post/semejnaya-ipoteka-kak-poluchit-kredit-s-gosudarstvennoj-podderzhkoj?
-----
Условия предоставления в 2026 году: сроки, взнос и лимиты

Кредит выдается на срок до 30 лет.

Минимальный первоначальный взнос по программе составит 20,1%, если покупатель:

• Бронирует жилье у застройщика через агентства недвижимости в сервисе продажи новостроек.
• Оформляет ипотеку с увеличенным лимитом.
• Приобретает строящийся объект на проектном финансировании Сбера или открывает эскроу-счет в банке.
• Покупает готовое жилье у физического или юридического лица или планирует построить жилой дом.

В остальных случаях размер первоначального взноса будет от 30,1%.

Минимальная сумма кредита — от 300 тыс. руб., максимальная зависит от региона и ряда дополнительных условий:

• 30 млн руб. — в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 15 млн руб. — в других регионах России.

Тогда как базовые лимиты, утвержденные правительством России, — 12 млн руб. и 6 млн руб. соответственно.

----

Ну вы поняли? Зачем фантазировать по 15%, если 20.1% получить не у всех получился.

Шустрый Йожег,  если у вас хорошо с математикой, откуда у вас путанница межде 6% за квартиру, и 6% за льготную ипотеку. Давайте так — если по льготной ипотеке требуется 20% начальный взнос, и ремонт с меблировкой стоят 30% от квартиры в сером ключе — какова эффективная стоимость денег для заемщика?

ОК, Краснодар — пузырь. Вот Щегельский выложил сегодня реальные цифры по реальной сделке в Питере, в Янино. Как раз разница между студиями у застройщика и вторичкой в такого же класса домах. Ролик короткий, через пять минут просмотра просто сделайте такие же подсчеты для Ростова, чтобы оперировать реальным дисконтом — rutube.ru/video/f826512e1694ad447bb9f3026eb751ff/

Шустрый Йожег, вам лень расписывать, потому что вы, в отличие от меня, имеющим несколько квартир — теоретик. Давайте я вам дам сценарий, когда льготка выгодней. У человека есть маленькие дети, есть деньги на квартиру, он берет ее, НЕ делает ремонт, сдает под склад или хламовую, чтобы коммуналка покрывалась, но амортизации особой не было, а деньги, вложенные долгосрочно в ОФЗ под 15% дают денежный поток, покрывающий ипотеку, и дающие разницу, которая копится и потом будет использована детьми, когда повзрослеют, на ремонт или прочее улучшение жилья.

Но это же не типичный сценарий. Даже когда люди льготку берут для улучшения своих условий — нет вопросов, отлично. Но большинство же людей не так поступает, люди выдумали некую теоретическую выгоду, не всегда погасили ипотеку по текущей квартире, берут новую, берут кредиты на первоначальный взнос и ремонты, попадают на кучу проблем от задержек до проблем с ремотном, до проблем с аренаторами. И теория рушится на глазах.

Вот вы из Ростова. Как там сейчас у вас дела с новостроями и арендой, как в Краснодаре или иначе? В Краснодаре люди повелись на этот безграмотный развод, из квартиры хрен выйдешь без демпинга (все же умные инвесторы), аренда вместо роста упала, и людям больно.

Судя по тому, что Ростов тоже лидер по снижению аренды, навряд ли в вашем городе что-то другое — www.kommersant.ru/doc/8338929

Ну и вы не хуже меня можете воспользоваться Авито для своего города, найти комплексы, которые строятся с жильем, которое уже сдано, желательно в районе 5 лет, чтобы можно было налоги не платить, именно тогда вываливаются квартиры в большом количестве, и убедиться, что ваши личные или GPT размышления, основанные на том, что 6 меньше 21 или любой другой цифры, немного недостаточны, чтобы полностью понимать картиру. Или, позвольте угадать, вы риэлтор или тот самый «инвестор», который встрял, и думает, что если «мыслить позитивно», то денег потеряете меньше?

Шустрый Йожег, она бессмысленна, потому что вы даже с разжевыванием не поняли, что нет возможности купить квартиру за 6%. Еще раз 6% — это размер льготной ипотеки. Для того, чтобы в квартире можно было проживать вам, или арендатору, там должен быть ремонт, мебель и техника.
Более того, вы не умеете считать. Если вы купили квартиру за 6%, вы платите 600 тысяч в год за условные 10 миллионов кредита, как правило не можете там жить, т.е.платите, не получая ничего взамен, потом вваливаете деньги в ремонт и меблировку, и получаете квартиру, годную для проживания. Если вы купили квартиру за 9 миллионов за кэш, вы ничего больше не платите, вы можете найти вариант не просто с ремотном, но и мебелью на вторичке, но вы потеряли возможность получать на депозитах или ОФЗ 15% годовых, что после налогов будет 1.17 миллиона с 9. Т.е после 1 года человек с семейкой будет уже в минусе 480 тысяч с необходимостью вложить сильно больше миллиона рублей, чтобы там можно было проживать, плюс недозаработанные 15% депозита минус налоги на первоначальный взнос, если это 20% от 10 миллионов, то это 261 тысяча рублей при 13% налоге. Итого — минус 741 тысяча за первый год БЕЗ возможности там проживать. Каждый необходимый миллион в ремонт и обсутройство, это еще 130 тысяч рублей при 15% депозите и 13% налоге.
Посчитайте с калькулятором и вам сразу станет очевидно, что только человек с нулевым реальным опытом (или риэлторы, инфобизнесмены) может бросаться словами про несомненную выгоду семейки. Отнюдь не в каждом варианте она имеет смысл, и один из важнейших факторов — это анализ разницы цен между первичным и вторичным жильем в разных вариантах (серый ключ у застроя против серого ключа у частника против квартиры с готовым ремонтом в схожем классе жилья)

IlyaKolc Android, ну вот расскажите, во сколько вам обошлась квартира с ремонтом и меблировкой под сдачу, и какой процент от это суммы всех затрат покрыты 6% ипотекой? А так же, сколько вы платили 6% по ипотеке, получая нулевой доход от квартиры. А то тут уже фантазируют люди, и Павел странно считает 6% против рыночных условий. Отнюдь не всегда, если платить льготные 6% и ждать два года, пока жилье построят, а затем сделают ремонт, есть выгода. Если жилье продавали на 20% выше рыночных цен, и потом еще 12% переплаты от этой цены, то уже вырисоывается 30%+ гандикапа, которые надо нагнать с «инфляцией». 

Шустрый Йожег, для вас новость, что инвесторы продают жилье сильно дешевле, чем застрои? И 10% это минимальный дисконт, обычно больше. Просто Калининград маленький и у нас мало гигантских комплексов, но по Москве и Питеру примеров полно. Более того, даже застрои дают скидку нередко при 100% оплате кэшем — это тоже нифига не секрет. Вы уперлись в выдуманные 6%, которые у вас распространяются на всю квартиру, а не только ипотечную часть, и игнорируете, что человек без льготки имеет гораздо больший выбор жилья, в том числе и с отделкой, и там дисконт еще больше, потому что вторичка не имеет пузыря семейки.

P.S. Вот вам объявление от частного лица. Квартира тоже однушка, уже на третьем этаже, т.е. цена должна быть дороже, чем на первом, но почему-то тут квадрат еще дешевле. И это до торга. Человек уже больше полугода не может продать квартиру.

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_458_m_39_et._7414512490?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJObm56S1NjQjBPYUhRY081Ijt9r_FDqz8AAAA

А 

А вот, что будет, если расширить поиск на соседние комплексы в радиусе нескольких сотен метров. Вот квартира ниже 140 тысячи за квадрат (у застроя была 165)

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_564_m_710_et._7802823591?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

Вот квартира за 165 тысяч за квадрат, но уже С РЕМОНТОМ. И дому меньше 10 лет, он такой же по классу, просто первый в застройке в этом районе

www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/2-k._kvartira_726_m_99_et._7603366260?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ6OFVMT2txQ0FNeXJ3NFBiIjt9WCODrz8AAAA

Шустрый Йожег, вы меня не слышите. Невозможно купить квартиру под 6% годовых. В принципе. Вы можете получить ипотеку под 6% только в строящейся новостройке, ЕСЛИ заплатите 20-30% первоначального взноса, на размер льготной ипотеки, который всегда будет ниже цены продажи. Человек, имеющий наличные деньги, или даже нельготрую ипотеку, гораздо более свободен в выборе объектов. Вторичка дешевле первички примерно на 40%, но такое сравнение не вполне корректно — много плохой устаревшей вторички. Но в одних и тех же ЖК, где есть уже сданные дома,  а часть строится — с рук вы сможете купить на 10%-15%-20% дешевле у горе инвесторов.

Вот вам пример, рядом со мной ЖК 11 мая.
Частное лицо пытается скинуть однушку на 1 этаже за 149 тысяч — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_341_m_59_et._7706963098?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJ3cjVrWk5XQTFLTGNaaHk4Ijt9t0vN8j8AAAA

А застройщик продает однушки на первом этаже по 164 — www.avito.ru/kaliningrad/kvartiry/1-k._kvartira_343_m_19_et._7599967348?fromPage=catalog_jk_card

Шустрый Йожег, проблема в том, что нет в реальности людей с 6% и с 21%. 6% — это размер льготной ипотеки, который человек может взять, до 6 миллионов рублей в РФ и 12 в столицах, только в новостройках с завышенной ценой. Обязательный первноначальный взнос по этой программе — 20-30%. Т.е. человек уже 20-30% отдает под ноль, либо берет даже эту сумму для ПВ в долг под проценты. Если вы живете в Москве, и взяли нормальную квартиру за 24 миллиона, то вы всего 50% оплачиваете по «льготке».

В отличие от теоретических рассуждений, в эту игру начали играть миллионы людей, и у многих, кто брал льготку не в 2019, а в 2023-24-25 результаты так себе.

1. Задерживают ввод жилья. Т.е. период, когда ты платишь 6%, но не получаешь никакого  денежного потока, может затянуться на 2-3 года
2. Переизбыток аренды, что привело к снижению аренды в прошлом году
3. Проблемы с ремонтом, приемкой, жильцами.
4. Невозможность продать жилье с прибылью. Как только ты выходишь на вторичку, продаешь на 20% ниже, чем у застроя.
5. Проблемы с обслуживанием ипотеки. 6% от 12 миллионов — это больше 72 тысяч в месяц, и аренда, как правило, эту сумму не закрывает.

Павел, в ваших расчетах про «рост по инфляции» есть ключевая ошибка. Рассуждения верны, если объекты по льготной ипотеке продаются по рыночным ценам и человек купивший квартиру по льготе, может ее продать по той же цене. Но что, если объекты, доступные до льготной ипотеки изначально стоят на 20-30% выше «справедливой рыночной цены» и эта завышенная цена формируется самой льготкой? По-моему это ближе к истине. Тогда, покупатель квартиры по льготке скорее всего будет годами проигрывать инфляции. А помимо инфляции квартира требует затрат, от налогов и коммуналки, до амортизации. Более того, человек, купивший льготку под сдачу, какую-то значительную долю вложит в ремонт и меблировку. У этой части нет 6%. Эти деньги могли бы приносить гораздо больше на депозите, но часто и их нет, и люди влезают в долги ради этого.

Короче, со льготкой навряд ли есть универсальный ответ — нужно считать case by case.

Нафига вы вручную лишнюю работу делаете? Есть же специализированные сайты, типа надежные-облигации.рус (дебильный домен, который при копировании ужасно транскрибируется), где есть отдельная вкладка флоатеров и все легко сортируется (премия над ставкой, дата погашения, рейтинг и т.п.

Ловите — xn----7sbbdkdhaixca8aues5l9c.xn--p1acf/floater-bond/

RuAlex, ну и прекрасно. Я думаю, что у нас не будет разногласий, что если вам лично Алексей нравится, и вы находите его мнение ценным, и вы поставили ему лайк или дислайк, потому что самостоятельно и осмысленно так оценили, это гораздо ценнее, когда люди толпой лайкают или дислайкают что-то по призыву человека.

RuAlex, паства — это не оскорбление, это тот, кто просто следует пастырю. Я не указываю, как Алексею вести блоги — он имеет полное право писать или не писать то, что хочет, как хочет и где хочет. Я просто выражаю свою личное мнение, что меня раздражает накрутка лайков, так как я никакой пользы от перепоста тележных постов Алексея в смартлабе не вижу. Вот и все.

Krechetov, ну я в любом случае буду благодарен, если вы перестанете призывать «ставить лайки посту, а так как нужно минимум 100 кармы, писать любые комментарии и лайкать друг друга, чтобы накрутить карму». По-моему это путь в никуда. 

Андрей Кибирев, ну наверное, если бы Алексей не навязывал свою «аналитику» постоянным искусственным выводом на главную смартлабом просьбами «проголосуйте», то не было бы и предмета претензий? Когда бы кому Алексей нравился, читали бы Профитгейт, кому не нравится, не читали бы, Алексей бы писал в Смартлаб, что считал нужным, но так как это лабуда, она бы тонула и на первую не выходила. Если каждый владелец телеграм каналов будет просить свою паству идти и голосовать на Смартлаб, то это будет «лента телег», а не место, где пока еще проскакивают толковые посты и интересные мысли.

Krechetov, Алексей, у меня нет ни малейшего сомнения, что если вы напишете какой-то толковый и интересный пост — люди оценят и он выйдет в топ. А так вы пишете (без оценочного суждения), то что вы обычно пишите — и если это не взлетает на сматрлабе, и вам надо нагонять «своих», чтобы люди лайкали, это вызывает вопросы. Неужели вам не хочется, чтобы вам давали адекватную оценку, зачем вам постоянные голосования в стиле «лучший внучек по мнению бабушки» на смартлабе? Я лично просто устал от вашего пустого самовосхваления, и оценил бы, если бы не тащили везде «здесьтлучшуюаналитику». По-моему ваша телега с вашим фанклубом — прекрасное место для этого. Но если вы перепостили свой контент, который умным людям малоинтересен, он тонет, и вы искусственно накручиваете счетчик — какая в этом польза?

Немножно надоедает постоянное искусственное выведение Кречетова в топы на смартлабе (о чем он просит у себя в телеге). Нравится Кречетов — подпишитесь, читайте, платите. Хотите верить в лабуду про «лучшую аналитику» и «инфоцыган, которые не дают выходить в топ» и «крупняк, который защищает шорт» — ваше право. Но вам не нужно для этого засирать Смартлаб. Читайте ProfitGate и наслаждайтесь.