Парус-Норд

🗓 В октябре приобрел фонд Парус-НОРД от управляющей компании(УК) PARUS Asset Management. Пару дней назад получил первый доход от этого фонда. Давайте разбираться как это работает.

❔ Это собственно кто?
Парус-Норд — это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), доступный к покупке/продаже на бирже. Такой фонд используется для коллективных инвестиций, когда участники (пайщики) вкладывают свои деньги в какой-то заранее определенный набор активов. Пайщики фонда Норд инвестируют в Логистический комплекс Nordway, который находится на территории посёлка Шушары, в Санкт-Петербурге. Комплекс построен в 2012г, состоит из четырех корпусов общей площадью 108тыс квадратных метров. На сайте УК указаны следующие арендаторы: Лудинг, Faberlic, Невская Палитра, Rossko, Сорож-Логистик. С ними УК заключила гибкие договоры аренды сроком 3−5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.

💸 Доход пайщика состоит из двух частей:
1️⃣ Арендный поток: Прогнозная стоимость одного пая, по мнению УК, в момент дополнительного выпуска паев составляет 1100 ₽.

( Читать дальше )

🏗 Мы часто рассуждаем с вами про рынок жилой недвижимости, где застройщики после отмены льготной ипотеки оказались в очень сложном положении, и порой совершенно незаслуженно забываем про складскую недвижимость, где сейчас сложилась уникальная ситуация, когда даже при высоких ставках на этом рынке наблюдается острый дефицит площадей, что уже сейчас привело к образованию очередей среди потенциальных арендаторов и резкому росту арендных ставок.

💼 Инвестирование в коммерческую недвижимость для нас возможно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), ставшие в последнее время весьма значимым сегментом на российском рынке коллективных инвестиций:

Стоит отметить, что именно складская недвижимость лучше всех себя чувствует в последние годы, и сейчас попробую объяснить почему. Пандемия COVID-19 негативно сказалась на гостиничной недвижимости, начало СВО привело к проблемам в торговых центрах (из-за массового ухода западных брендов), а отмена льготной ипотеки спровоцировала существенный спад на рынке жилья. В то время как складская недвижимость демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря активному развитию онлайн-торговли и логистики. Онлайн-ритейлеры и логистические компании год от года наращивают свои бизнесы, а потому постоянно увеличивают объёмы своих складских площадей.

( Читать дальше )

УК Парус Управление активами заявил о создании нового «супер фонда» — Парус Макс в котором будут собраны различные типы коммерческой недвижимости. Звучит красиво, не так ли? Но давайте разбираться.

В состав нового фонда просто войдут паи от старых фондов:👆 Норд;👆 Озон;👆 Двинцев.УК выпустит паев на 265 миллионов рублей, размыв долю действующих пайщиков! При этом за счет выпуска новых паев они планируют существенно сократить объем заемных средств и на вырученные деньги начать покупать паи. То есть сначала условия для пайщиков резко ухудшатся, а потом начнут улучшаться.



Как по мне, так глава УК в пятницу должна скрестить все пальцы на руках и ногах, что бы ключевую ставку не подняли. Потому, что когда ее начнут понижать дела у УК с ее кредитом с плавающей ставкой пойдут в гору. А вот насколько хорошо просчитан другие варианты не ясно. А ведь ключевую ставку могут оставить на текущем уровне на долго или вообще повысить.


( Читать дальше )

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

( Читать дальше )