Ипотека

Жопа в стройке началась еще до окончания льготной ипотеки. Просто факт окончания пропылесосил остатки спроса будущего. А что осталось в настоящем? Сегодня девелоперы пытаются завлечь не столько привлекательной ценой, сколько эфемерными скидками (20-30% от цен, которых никогда не было), сниженными платежами (комбинируя семейную ипотеку с траншевой когда низкие платежи лишь до сдачи дома) и предлагая ключи сразу

Сохранив классическую льготную ипотеку (которая как видно на графике и так снижалась год к году), темп падения ипотечного рынка второго полугодия был бы ниже. Но мудрое решение не оплачивать капельницу для смертельно-больной перекаченной (субсидиями и дешевыми деньгами) отрасли

В то же время, есть герои другой крайности. Наш рэнкинг показывает, что есть строители с низким долгом, без рискованных проектов и со взвешенным портфелем недвижимости. Так кто они?:

 🔹 маги, которые предвидели крушение рынки

 🔹 или сыкуны, которых скоро вытеснят молодые и дерзкие?

ПИК СНИЖЕНИЯ ВЫДАЧ ИПОТЕКИ УЖЕ ПРОЙДЕН, А В ЧЕТВЕРТОМ КВАРТАЛЕ 2025 ГОДА ВЫДАЧИ ПЕРЕЙДУТ К РОСТУ, — СООБЩАЕТСЯ В ОБЗОРЕ ГОСКОМПАНИИ

Что братва думает об этом? 🤔 

Неужто рынок вторички «оживет» и цены снова пойдут вверх? 👀

Приглашаю в канал степную братву, там ещё больше интересных разборов, обсуждений и прочих полезностей — t.me/+Hqf_BrCvO5NkYWY6

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

• Банк России поднял официальный курс доллара и евро до 81 и 95 рублей соответственно.

• Росстат фиксирует дефляцию 0,05% с 22 по 28 июля — уже вторую неделю подряд. Годовая инфляция замедлилась до 9,02% с 9,17%. 

• По данным Минфина и Росфинмониторинга, в первом полугодии 2025 года экспортеры продали валюты на 40% больше требуемого уровня. Такой повышенный объем предложения валюты стал главной причиной аномального укрепления рубля. 

• В первом полугодии 2025 года объем размещения облигаций в России составил 3,1 трлн рублей против 1,5 трлн годом ранее. Рост связан с более выгодными условиями по сравнению с банковскими кредитами. В условиях смягчения денежно-кредитной политики ожидается сохранение высокой активности эмитентов, включая рефинансирование старых займов. 

🗨️«Смягчение денежно-кредитной политики действительно положительно влияет на активность эмитентов в проведении новых выпусков.

Как отмечает ЦБ, макропруденциальные надбавки в ипотеке способствовали снижению доли наиболее рискованных ипотечных кредитов. За 2 года доля выдач с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% снизилась с 42% во II квартале 2023 года до 6% во II квартале 2025 года, а доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% — с 52% до 5% соответственно.

При этом с 1 июля предоставление наиболее рискованной ипотеки ограничивается МПЛ. Для поддержания стандартов ипотечного кредитования МПЛ по кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах на IV квартал установлены на уровне значений III квартала.

Высокий уровень макропруденциальных надбавок, поддерживаемый с весны 2024 года, позволил банкам сформировать макропруденциальный буфер капитала по ипотечным кредитам в размере 1,8% от портфеля за вычетом резервов на возможные потери на 1 июля 2025 года.

Учитывая, что предоставление наиболее рискованных кредитов ограничено МПЛ и ускоренное накопление буфера нецелесообразно в условиях сдержанных темпов роста портфеля, Банк России принял решение не применять макропруденциальные надбавки по выдаваемым с 1 сентября 2025 года кредитам на приобретение строящегося жилья в сегментах с первоначальным взносом 20-30% и ПДН 50-70%.

💳 По данным ЦБ, в июне 2025 г. прибыль банков составила 392₽ млрд (+53,7% г/г, в мае — 296₽ млрд), по сравнению с прошлым годом есть ощутимое увеличение — 255₽ млрд в июне 2024 г. Также отмечаю, что доходность на капитал в мае увеличилась с 18,9 до 24,5%. Теперь приступим к интересным фактам из отчёта:

🟣 Основная прибыль (состоит из ЧПД, ЧКД, операционных расходов и чистого доформирования резервов) увеличилась до 323₽ млрд (в мае 277₽ млрд) за счёт разового восстановления крупных резервов по прочим требованиям. Помимо этого, на увеличение чистой прибыли по сравнению с маем повлиял рост положительной переоценки ОФЗ на 30₽ млрд и дивидендов от дочерних финансовых компаний на 22₽ млрд (рост в 2 раза).

🟣 За первое полугодие банки заработали 1,7₽ трлн чистой прибыли, что соответствует прошлогодним заработкам. Банкам удаётся поддерживать широкую маржу в условиях жёстких ДКУ, несмотря на заметный рост отчислений в резервы из-за постепенного вызревания розничного портфеля.

Ⓜ️ По данным ЦБ, в июне 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 98₽ млрд и составил 36,88₽ трлн (0,3% м/м и 4% г/г, в мае +131₽ млрд). В июне 2024 г. он увеличился на 963₽ млрд (существенный резонанс). Можно с уверенностью вещать о стабилизации в розничном кредитовании: потребительский портфель снижается 7 месяцев подряд, данные по автокредитному портфелю в июне вообще скрыли, ипотека стала более адресной, но меры поддержки слегка оживили её. В корпоративном кредитовании существенное снижение относительно прошлого года:

🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в июне увеличились на 0,7% (в мае 0,6%), кредитов было выдано на 309₽ млрд (287₽ млрд в мае), в июне 2024 г. выдали 788₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 265₽ млрд (248₽ млрд в мае), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 222₽ млрд (в мае 209₽ млрд). Рыночная продолжает находиться на низких уровнях — 44₽ млрд (39₽ млрд в мае), жёсткая ДКП не оставляет шанса потребителям. В мае продолжилось оживление в ипотеке (относительно 2025 г.

«Пик снижения выдач ипотеки уже пройден, а в четвертом квартале 2025 года выдачи перейдут к росту», — сообщается в обзоре госкомпании.

В нем подчеркивается, что в июне крупнейшие российские банки выдали 70 тысяч кредитов на 303 миллиарда рублей, что на 12% больше результата мая по количеству и объему. Хотя относительно июня прошлого года, когда наблюдался ажиотажный спрос перед завершением массового льготного кредитования, выдача ипотеки в денежном выражении снизилась на 64%, а по числу кредитов — на 61%.

Владимир Путин провёл в Кремле встречу с главой Сбербанка Германом Грефом

Разговор касался итогов работы банка за прошлый год и его текущей деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования.

Герман Греф также рассказал Президенту о технологических направлениях развития компании: сервисе «Оплата улыбкой» и модели искусственного интеллекта GigaChat.

• Мы достаточно успешно закончили год. У нас чистая прибыль выросла в прошлом году примерно на 6%, мы заработали 1 триллион 580 миллиардов чистой прибыли. Рентабельность капитала у нас составила 24%. Целевая у нас – 22, мы на 2% выше, чем планировали.
• Сейчас количество клиентов у нас 110 миллионов человек и 3,5 миллиона компаний.
• Ипотека – это то, что нас волнует. Потому что банки готовы выдавать ипотеку с нулевой рентабельностью, потому что они заинтересованы в том, чтобы не падало строительство жилья, потому что у нас огромный портфель в строительных проектах.