Инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За три недели Апреля ценники на квартиры в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Сильнее всех завалилась первичка в Красноярске. Сильнее всех выросла в Белгороде. Кстати, с начала войны ценники первички в Белгороде выросли с 50 тыс. до 100 тыс. / кв.м. Вот куда нужно было инвестировать. Кто бы знал.

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

МОСКВА, 20 апр -- ПРАЙМ. Темпы роста ипотечного кредитования в России в марте ускорились и составили 2,1% против 1,5% месяцем ранее, что почти соответствует докризисному уровню, говорится в документе, опубликованном Банком России.

«Темпы роста ипотеки приблизились к докризисному уровню. По предварительным данным, ипотека в марте ускорилась до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%)», -- сказано в документе.

Отмечается, что в январе-феврале выдачи были на низком уровне из-за того, что в декабре прошлого года население оформило кредиты на рекордные около 700 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2022 году в среднем за месяц выдавалось около 400 миллиардов рублей ипотеки. Люди опасались, что программа «Льготная ипотека» может быть закрыта, повлияло и повышение ставки по ней до 8%, отметили в регуляторе.

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

О необходимости прогрессивного налога на недвижимость в России свидетельствует свежий факт:

В отношении блогера Андрея Караулова возбуждено уголовное дело о незаконной предпринимательской деятельности. По данным правоохранителей, на Караулова и его родственников оформлено не менее 50 квартир в Москве, которые он нелегально на протяжении последних четырех лет сдавал через третьих лиц. Цинк.

Хммм… про 50 квартир — понятно. А есть владельцы 500 квартир? Наверняка есть. А владельцы 5000 квартир? Возможно, есть. А если нет, то никто не мешает им появиться. Рантье — хороший бизнес. Накупил квартир — и сдавай. Некоторые могут скупать целые дома и даже кварталы. Почему нет? Кто мешает?

Считаю, что в России назрела необходимость введения прогрессивного налога на недвижимость, с помощью которого будет пресекаться монополизация жилой недвижимости в отдельных локациях физическими и юридическими лицами. Чем больше совокупная площадь квартир во владении у физического или юридического лица — тем выше ставка налога.

Росреестр: В марте в Москве на вторичном рынке было совершено 14.782 сделок с жильём.
К марту 2022 года снижение составило 19% (18.234 сделок).
В марте 2020 года на вторичке было 14.801 сделка, в марте 2019 года – 13.130.

Как мы видим, то, что некоторые аналитики называют «кризисом на рынке недвижимости» — это всего лишь сдувание «жилищного пузыря» до нормального состояния рынка. Как в том же 2019 года, когда рынок жил без льготной ипотеки, позднее поломавшей рынок.