Актуальный взгляд на недвижимость

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

Подтверждением сильной коррекции в Москве является падение цен быстрее других регионов страны, что отмечено на графике ниже. При этом снижение в ключевых регионах в феврале и марте 2023 года было масштабнее, чем в Москве.

Падение цен в Москве замедляется, что является опережающим индикатором достижения пика спада для других ключевых регионов. Мы считаем, что о смене тренда говорить еще рано, хотя сигналы к восстановлению цен заметны. Сейчас наш прогноз по коррекции цен г/г составляет -6,5% по рынку России. 

Поддержка спроса на жилье сохранится.

По словам президента, на рынке сейчас происходит «затоваривание», и рекордный ввод жилья в 2022 году необходимо обеспечить дополнительным спросом (ввод жилья в 2022 г. вырос до 102,7 млн, +11% г/г).  При этом ЦБ продолжает ограничивать ипотеку с господдержкой по низким ставкам.

Несмотря на давление со стороны ЦБ, окончательное решение принимает президент. Поэтому поддержка спроса на жилье вероятнее всего останется, но ее формат может корректироваться. Также сегодня в Госдуме предложили удвоить лимит семейной ипотеки в городах миллионниках с 6 до 12 млн, что окажет дополнительную поддержку спросу в регионах.

Вывод: Ранее наш взгляд на 2023 год выражался в умеренной коррекции, и сейчас мы сохраняем прогноз падения цен на 6,5% г/г. Однако стоит отметить, что сигналы к восстановлению рынка есть: ипотека и продажи в Москве в марте улучшаются, коррекция цен в Москве замедляется. Также дополнительным позитивным фактором являются потенциальные меры по поддержке спроса от государства.

Алекпер Мамедов, Senior Analyst