Рынок недвижимости в России по итогам 2023 года показал сильный рост (на 62% г/г увеличился объем рынка в рублях). Основными сегментами-драйверами стали новостройки и индивидуальные жилищные строительства (ИЖС), для которых действуют программы ипотеки с господдержкой. В этом посте рассмотрим, с чем это связано, и поделимся нашими ожиданиями на текущий год.

Высокая выдача ипотечных кредитов создала сильного покупателя

В 2023 году наблюдался сильный рост выдачи ипотечного кредитования: банки открыли более 2 млн ипотечных кредитов (+53% г/г или +7% по сравнению с 2021 г.) общим объемом 7,8 трлн руб. (+62% г/г или +36% по сравнению с 2021 г.). Данные показатели являются абсолютным рекордом для ипотечного рынка. Таким образом, средний размер ипотеки увеличился до 3,8 млн руб. (+5% г/г или +28% к значению 2021 г.).

Существенный рост пришелся на вторую половину года, когда в условиях повышения ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, с помощью чего ЦБ пытался охладить рынок недвижимости, действовала логика — успеть совершить покупку «по еще доступным условиям».

( Читать дальше )

Объем выданных ИЖК за декабрь по всей стране вырос на 12% м/м, до 785 млрд руб. Мы считаем, что рост обусловлен единоразовым фактором – потребители фиксировали старые условия по льготным программам.

Данные декабря уже не показательны для анализа рынка недвижимости. В 2024-м важно следить за динамикой в условиях ужесточившихся льготных программ и высоких рыночных ставок.

По оперативным данным от «Домклик», в январе выдачи ипотек по ДДУ на первичном рынке упали на 70% м/м. Важно понимать, что существенная часть этого падения связана с сезонностью (обычно в январе выдачи падают на 40% м/м), часть падения отражает единоразовый эффект от большого объема выдач в декабре (высокая база).

В Москве падение составило 75% м/м, т.е. мы наблюдаем более заметный эффект от ужесточения условий по льготным программам.

Сбербанк комментировал, что не видит снижения спроса в январе по сравнению с декабрем, количество заявок осталось таким же. При этом объем выдач в январе существенно ниже из-за фактора сезонности, а также отмечается влияние изменения условий льготных программ (на наш взгляд, противоречивый аргумент, т.к. он должен был повлиять на спрос, т.е. кол-во заявок, а не на предложение).

( Читать дальше )

Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах максимальный объем льготной ипотеки понижен с 12 до 6 млн руб., а первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к сокращению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что подобного спада спроса мы не наблюдаем. Разберём, по какому сценарию, скорее всего, будет двигаться рынок (наши ожидания — стагнация в ценах и объемах).

Ожидается большой ввод жилья, но спрос может быть ограниченным

Девелоперы поддерживали высокий уровень цен и, следовательно, рентабельности последние 2-3 года. Показатели строительства и вывода в продажу в квадратных метрах были ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.

Заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, так как окупаемость высокая. В результате на рынке образовалась ситуация, которая обещает большой объем ввода жилья в ближайшие годы.

( Читать дальше )

Мы продолжаем рубрику про рынок недвижимости. Продажи (сделки ДДУ) восстановились до докризисных уровней и в 3-м квартале, вероятно, их превышают.

Объем выдачи ИЖК продолжает расти, и главное условие для этого — сохранение льготных ставок, так как по ним происходит более половины ипотечных сделок. Мы наблюдаем важный тренд: судя по росту спроса на ИЖК, потребитель перестал откладывать долгосрочные покупки и вернулся к докризисной модели поведения.

Негативные драйверы, которые охладят спрос, начиная с 4-го квартала 2023 г.:

1. Увеличение первого взноса по льготным ипотекам с 15 до 20% и снижение субсидии на 0,5 п.п.
2. Рост ключевой ставки приводит к снижению доступности жилья на вторичном рынке. А для покупки нового жилья потребители часто продают уже имеющееся на вторичке. В результате высокая ставка тормозит продажи и на вторичке, и на первичке.

Продолжается долгосрочный тренд на увеличение предложения на рынке жилья. В совокупности с относительно слабым спросом это приводит к отставанию динамики цен на недвижимость от инфляции.

( Читать дальше )

Мы продолжаем следить за рынком первичной недвижимости. В этой статье более подробно рассмотрим рынок ипотеки, а также выясним, продолжают ли цены на первичном рынке подавать сигналы к восстановлению.

Ипотека остается одним из ключевых факторов спроса.

Ипотека продолжает быть драйвером рынка недвижимости и основным источником спроса, поддерживающим продажи девелоперов. По данным ДОМ.РФ, в 1 кв. 2023 г. около 80% ДДУ было заключено с помощью ипотеки. Для рынка Москвы апрель 2023 года стал рекордным по количеству заключенных ипотечных договоров, которое достигло 11,6 тыс. шт. (+1% м/м). 

В апреле объем выданных ИЖК сохранился на высоком уровне.

Объем выданных ИЖК за апрель по всей стране снизился на 0,6% м/м, до 566 млрд руб. Сравнение г/г нерелевантно из-за низких выдач после начала СВО, но апрельский объем остается на высоком уровне (4-й по показателям месяц с начала действия программы льготной ипотеки в 2020 году). Ожидаемо доля программ с господдержкой составила 50% от всех выдач в апреле (-2 п.п. м/м).

( Читать дальше )

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

( Читать дальше )

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).

( Читать дальше )

В декабре 2022 года был выдан максимальный за всю историю объем ипотечных кредитов на сумму 696,9 млрд руб. (+8,7% г/г). В этой статье поговорим о том, чем обоснован такой ажиотаж и стоит ли ждать максимумов в 2023 году.

Факторами для установления рекорда послужили сезонность, льготная ипотека и перспектива повышения ставки.

Исторически декабрь — самый результативный в году месяц по выдаче ипотеки. В период с 2019 по 2021 год объем выдачи в этом месяце в среднем был на 43% выше, чем в остальных. Такой высокий показатель обусловлен привычкой потребителей совершать покупки до конца года.

В декабре 2022 года на вторичном рынке было выдано кредитов на сумму 385 млрд руб. (-7% г/г), а на первичном — 312 млрд руб. (+37% г/г). То есть на вторичном рынке продолжилась стагнация, а первичный вырос благодаря программам господдержки. Ранее мы уже писали об увеличении зависимости общего объема выдачи от таких программ. В декабре тренд сохранился, и доля госпрограмм составила 55% (рекордное значение за декабрь в период действия программы).

( Читать дальше )

В этой статье мы рассмотрим ключевые тенденции, сформировавшиеся на рынке первичной недвижимости к концу 2022 года, и поговорим о том, чего ждать в 2023 году.

Зависимость от программ господдержки продолжила расти

Резкий рост спроса на первичную недвижимость, который позволил ценам вырасти на 83,2% с начала 2020 года до ноября 2022 года, произошел благодаря реализуемым в стране ипотечным программ с господдержкой. Такие программы дают возможность брать ипотеку по ставкам ниже рыночных, делая квартиру более доступной.

В 2022 году зависимость от ипотеки с господдержкой выросла по сравнению с 2021 годом. За 11 месяцев 2022 года средняя доля ипотеки, взятой по госпрограмме, составила 46% от общего объема выданных жилищных кредитов против 29% в 2021 году. Этот тренд стал особенно заметен после начала СВО и к концу 2022 года.

Льготную ипотеку продлили, что поможет сгладить коррекцию в 2023 г.

Одна из ключевых программ с господдержкой, льготная ипотека, была продлена до середины 2024 года, но с повышенной ставкой 8% (ранее 7%). Продление программы было необходимо, чтобы избежать глубокой коррекции на рынке недвижимости в 2023 году.

( Читать дальше )

Рынок первичной недвижимости демонстрирует первые сигналы к стагнации. Апрельские продажи в некоторых регионах падают на 90%, в столице — на 46%. Объем ввода нового жилья пока не демонстрирует негативную динамику, но продолжится ли ввод новых проектов с сохранением текущих темпов роста?

В этой статье мы разберем:

• последнюю динамику продаж;
• как снизился объем ипотечных сделок и будет ли он восстановлен;
• текущий объем ввода жилья;
• удорожание стройматериалов;
• зависимость стройматериалов от импорта;
• почему новые проекты под угрозой из-за ограничений проектного финансирования.

Динамика продаж

Резкий спад в продажах затронул сектор первичной недвижимости. По итогам апреля продажи во многих регионах рухнули на 75-99%. Продажи в Москве снизились на 46%, а в Санкт-Петербурге на 59%.

Эксперты связывают такой спад с повышением ипотечной ставки, удорожанием квартир на фоне кризиса в стране и уходом инвесторов в другие надежные инструменты (депозиты).

( Читать дальше )