Актуально про первичную недвижимость

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).

Негативная тенденция в продажах сохраняется

В январе количество сделок ДДУ в Москве снизилось на 20,7% г/г, до 8,1 тыс. Падение ускорилось с сентября 2022 года после начала мобилизации. По сообщению Росреестра, в январе доля кредитных средств в сделках достигла рекордных 59% (+12 п.п. г/г).

Поскольку предложение по-прежнему высокое и превалирует над спросом, девелоперы предлагают дисконты для поддержания темпов продаж. По данным газеты «Коммерсантъ», средний размер дисконтов в феврале достигает 10% (+2 п.п. г/г). Однако у различных девелоперов скидки варьируются от 10% до 35%. Мы предполагаем, что такие скидки предлагают более мелкие девелоперы (по сравнению с топ-10). Если падение продаж ускорится в совокупности с удорожанием стоимости ипотеки, то есть риск, что среди мелких застройщиков прокатится волна дефолтов. Это может повлиять и на более строгую оценку кредитоспособности остальных девелоперов для банков. Мы не закладываем это в базовый сценарий, но в текущих условиях считаем вероятным.

Впервые за три года фактические цены показали негативную динамику м/м по РФ

По данным Сбериндекса, средняя цена на недвижимость по всему первичному рынку РФ снизилась на 0,6% м/м в январе. В месячном выражении снижение произошло впервые с конца 2019 года. В 2022 году цены росли в среднем на 1,6% м/м. 

Вывод

Мы считаем, что пока коррекция не достигла своего пика, но тренды с начала года сформированы.

Объем продаж и дальше будет сильно зависеть от ипотеки, а ипотека — от льготных программ. То есть рост ключевой ставки, изменения в условиях программ господдержки и ограничительных мер от ЦБ будут сильнее влиять на динамику продаж, чем в предыдущие два года.

Рост дисконтов и соответствующее снижение стоимости квартир продолжатся, пока не будет достигнуто равновесие спроса и предложения. По нашим оценкам, в 2023 году глубина падения цен может достигать 13,5% г/г.

Алекпер Мамедов, Senior Analyst